Ипотечная недвижимость: что нужно знать о праве собственности
В настоящее время многочисленные ипотечные программы сделали вполне доступными покупку недвижимости в Москве даже с неблагоприятной кредитной историей.
Например, Банк Нота лоялен к данным обстоятельствам при выдаче ипотеки, потому что данный кредит является обеспеченным. Решение приобрести недвижимость в ипотеку обычно заставляет задуматься о многих нюансах и искать ответы на юридические вопросы – например, о праве собственности, правах банка и заемщика и т.д. Кто технически будет являться собственником при ипотеке? Разберемся в данном вопросе.
к содержанию ↑Какие права у банка на ипотечную квартиру
Когда квартира приобретается с использованием ипотеки, банк (и Банк Нота — не исключение) выступает в качестве залогодателя. Законодательство различается в разных странах, но в общем случае владелец квартиры, приобретенной с помощью ипотеки, является заемщиком или ипотекодержателем до полного погашения кредита. В течение периода выплаты кредита банк обычно оставляет право на залог недвижимости до тех пор, пока заемщик не выплатит весь кредит.
Это означает, что банк будет иметь право на продажу квартиры, если заемщик не сможет выплатить кредитные обязательства. Однако, несмотря на наличие ипотеки, заемщик сохраняет юридическое право владения квартирой и вправе использовать ее в соответствии с условиями кредитного договора и местными законами. Он также будет нести обязательства по обслуживанию кредита и выплате процентов банку.
По мере погашения задолженности и выплаты кредита заемщик будет постепенно увеличивать свою собственность в квартире, пока полностью не выплатит ипотечный кредит. После полного закрытия кредита заемщик становится полноправным собственником ипотечной недвижимости.
к содержанию ↑Ограничения, которые могут накладываться на владельца ипотечного жилья
1. Финансовые ограничения. Владелец обязан регулярно вносить взносы в финансовое учреждение, предоставившее ему кредит, чтобы погасить задолженность.
Эти выплаты являются первостепенными финансовыми обязательствами, которые необходимо соблюдать, чтобы сохранить владение жильем. 2. Ограничения на использование недвижимости.
Например, в зависимости от условий кредита владелец может быть обязан проживать в этом жилье в течение определенного срока, а не сдавать его в аренду. Также могут действовать ограничения на коммерческое использование недвижимости или на изменение основного назначения этой собственности. 3.
Ограничения на финансовые операции. Владельцу ипотечного жилья может быть запрещено использовать недвижимость как залог или гарантию для предоставления других кредитов или займов. 4.
Обязательное страхование недвижимости. Это может включать страховку от пожара, стихийных бедствий или страхование соответствующих повреждений. 5.
Ограничения при продаже или переуступке права собственности. Если владелец заинтересован в продаже или передаче права собственности на ипотечное жилье, он может столкнуться с определенными ограничениями. Например, срок ипотечного кредита может запрещать продажу недвижимости в течение определенного периода времени без согласования с кредитором.
Также при продаже владелец будет обязан погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. Важно отметить, что правила и условия ипотеки могут различаться в разных странах, а также зависят от банка и самого кредитного договора. Поэтому всегда рекомендуется обратиться к специалистам в области юридического консультирования либо к своему банку для получения точной информации о правах и обязанностях владения квартирой при использовании ипотеки.
Реклама. Рекламодатель ООО «БанкНота». Erid: LdtCKAehH
к содержанию ↑Особенности собственности при ипотеке
Ипотека относится к залоговым кредитам. Будущий собственник берет деньги взаймы у банка для покупки жилья. Он оставляет залог, как подтверждение того, что вернет долг.
В данном случае – квартиру. Если деньги не будут возвращены вовремя, то банк имеет право забрать залог и распорядиться им по своему усмотрению.
Пока выплачивается кредит, квартира принадлежит заемщику, но с обременением. Он не может ее продать или подарить без согласия банка до полного погашения долга. Полный перечень действий, на которые требуется согласие кредитора, прописан в ипотечном договоре, подписанном заемщиком и банком.
к содержанию ↑Оформление квартиры в новостройке с ипотекой
Ситуация с новостройкой несколько другая. На этапе строительства квартира не может быть собственностью, так как не существует. Оформить свидетельство о праве собственности на квартиру можно в течение 6 месяцев после даты сдачи-приемки дома в эксплуатацию.
Заемщик получает согласие банка на выдачу ипотечного кредита. После этого находит подходящий вариант квартиры в новостройке.
Заключает предварительный договор с продавцом.
Подает в банку документы на квартиру для проверки. После одобрения заключает договор купли-продажи с продавцом вторички или ДДУ с застройщиком.
Подписывает с банком договор ипотеки.Банк перечисляет средства застройщику / продавцу. Оба договора регистрируются в Росреестре.
Как только квартира будет достроена, а дом сдан в эксплуатацию, застройщик получит разрешительные документы, передаст их дольщику и тот сможет начать оформление права собственности.
Если дольщик передумал и решил переуступить свои права на строящуюся недвижимость, то ему понадобится согласие банка и застройщика на переуступку прав. Чтобы не усложнять, продажами обычно занимаются после завершения стройки и получения всех документов.
Статья по теме: Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры?
к содержанию ↑Как оформить квартиру в собственность по ипотеке
После подписания акта сдачи-приемки дома в эксплуатацию, городские власти начинают оформление. Присваивают зданию почтовый адрес, выписывают кадастровый и технический паспорта на квартиры. Получает их застройщик и выдает ксерокопии дольщикам.
На все про все уходит от 3 до 6 месяцев.
Получив на руки паспортами на жилье, дольщик приступает к регистрации права собственности. Если дом не сдан в срок и образовался долгострой, то право собственности по ипотеке наступит позже.
Способы оформления
Всего их три. Можно подать документы в Росреестр:
- через МФЦ, предоставив заявление и копии документов;
- зарегистрироваться на сайте Росреестра и подать через личный кабинет;
- отправить почтой заказным письмом с уведомлением.
Некоторые застройщики и часть банков предоставляет услугу регистрации права собственности по ипотеке. Т.е. документы подают сами после того, как получат технический, кадастровый паспорт и другие документы для оформления в собственность ипотечной квартиры.
к содержанию ↑Правоустанавливающие документы на квартиру
До 2016 года подтверждением прав собственника было свидетельство о праве собственности. Теперь свидетельство на квартиру не выдают. Вместо него – только выписка из ЕГРН.
Ее можно заказать в личном кабинете Росреестра, на сайте Госуслуг или в МФЦ, если нужен бумажный, а не электронный вариант документа. Срок получения – до 5 рабочих дней.
Еще по теме: Можно ли прописаться в ипотечной квартире до оформления ее в собственность
к содержанию ↑Как происходит процедура
Собственник обращается с заявлением. К нему прилагает копии паспорта и документов, подтверждающих его права. Для дольщиков это:
- договор ДДУ;
- технический и кадастровый паспорт;
- акт приема передачи квартиры, подписанный дольщиком и застройщиком.
Если же покупалась уже готовая квартира, то вместо договора ДДУ предоставляется ипотечный договор и закладная на квартиру.
Если квартира оформляется на нескольких собственников, то понадобятся паспорта на каждого и договор о том, как распределены доли. Договор заверяется нотариусом. Также могут потребоваться документы, подтверждающие родственные связи, например, свидетельство о браке.
После того, как документы для оформления в собственность ипотечной квартиры поданы, начинается их проверка. На это уходит до 10 дней. Если найдены несоответствия с информацией в базе, у собственника могут попросить дополнительные документы.
При подготовке обращайте внимание на сроки справок и выписок. Некоторые действительны в течение ограниченного времени. Поэтому не стоит собирать документы за полгода до обращения.
Могут ли отказать в регистрации
Росреестр обычно не отказывает, а приостанавливает процедуру регистрации, если при проверке выявлено несоответствие или неполная информация. Пока заявитель предоставит документы и их проверят, может пройти 1-1,5 месяца.
Отказ Росреестра последует, если есть запрет на проведение операций. Например, человек приобрел квартиру в ипотеку. Она находится в стадии погашения, но он решил продать ее.
Сделать это можно с согласия банка, если оно не получено, то Реестре не зарегистрируют договор купли-продажи и откажут новому покупателю.
к содержанию ↑Денежный сбор
Регистрация – государственная услуга, которая облагается пошлиной. Сумма – 2000 руб. Оплату принимают через интернет-банкинг, портал Госуслуги, в МФЦ или через банковский терминал.
Реквизиты для оплаты за оформление собственности в ипотеке берите на сайте Росреестра или в квитанции, если документы сдавались через МФЦ. Квитанцию об оплате сохраняют. Она может понадобиться позже.
Оформление в собственность квартиры, купленной на вторичном рынке
Если жилье покупалось на вторичном рынке, то для оформления квартиры в собственность без ипотеки тоже понадобится написать заявление в Росреестр. Приложить к нему договор купли-продажи, подписанный покупателем и продавцом, выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт на квартиру. Это документы подтверждают то, что квартира, принадлежащая продавцу, была продана покупателю.
Если в квартире зарегистрированы другие члены семьи, то понадобится их письменное согласие на продажу. Если зарегистрированы несовершеннолетние дети – требуется разрешение органов опеки. По закону детей должны обеспечить другим жильем.
Продавать единственное жилье, принадлежащее их родителям, запрещено.
к содержанию ↑Как оформить квартиру в ипотеку на двоих человек?
«Интересует возможность покупки квартиры в ипотеку на двоих человек. Пока не понимаю, как это делают, если первоначальный платеж 33% (2,3 млн) вношу именно я от продажи своей квартиры. Второй человек (девушка с ребенком) не участвует в первоначальном взносе.
Остается выплатить банку 67%. Как это разделить между двумя людьми и как разделить доли собственности? Я понимаю, что схема, где у каждого по ½ доли, тут не подходит, так как из 50% (½) я уже вношу 33%».
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
Насколько я понимаю, у вас брак в органах ЗАГС не зарегистрирован. Банку будет выплачивать кредит только один человек — заемщик, которым, по всей вероятности, будете вы. При отсутствии официального брака вряд ли банк разрешит вам оформлять с кем-то долевую собственность, если это не созаемщик.
В этой ситуации ваша девушка должна стать созаемщиком, а в договоре купли-продажи должно быть отражено, что вам в квартире принадлежит ? доли в праве собственности, а ей — ?. Кроме того, необходимо указать, что первоначальный взнос в указанном размере вносите вы за счет средств от продажи ранее принадлежащей вам квартиры.
Между вами и вашей девушкой необходимо будет заключить соглашение, по которому она будет обязана ежемесячно перечислять вам денежные средства в размере ? взноса по кредиту до момента полного погашения кредитного обязательства.
к содержанию ↑Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Автор вопроса не сообщил, состоят ли покупатели квартиры в браке.
Если да, то независимо от внесенных сумм каждый приобретает право на ½ квартиры (если иное не предусмотрено нотариально заверенным брачным договором).
Если они в браке не состоят, то могут выступать как обычные созаемщики и составить договор, в котором будут обозначены все условия — вносимые сторонами суммы и приобретаемая доля квартиры.
Следующая