ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

ЗК РФ Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.8. ЗК РФ

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Положения п. 6 ст. 11.8 (в ред. ФЗ от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим до 27.06.2019.

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом.

В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

к содержанию ↑

Виды обременений прав на земельный участок

• сервитут – одно из распространенных обременений, которое заключается в том, что владелец предоставляет часть или всю землю в пользование другим лицам. Чаще всего это происходит не по воле владельца – сервитут предоставляется, к примеру, если у соседей нет другого способа попасть на свою территорию, кроме как через данный участок. Иногда сервитут возникает также на договорных условиях: человек оплачивает свое право пользоваться частью земельного участка. Так или иначе, сервитут является обременением и запрещает проводить с землей многие действия;
• кредит под залог участка – если владелец оформил заём, и залогом по нему выступает земля, до полного погашения задолженности на участок будет наложено обременение. Это означает, что проводить какие-либо операции будет возможно исключительно по согласованию с кредитором – банком или другой финансовой организацией;
• долги по налоговым платежам – как известно, за нахождение земли в собственности владелец должен платить определённый налог. Если этого не делать, при накоплении определенной суммы задолженности участок может быть арестован по запросу налоговой инспекции и будет находиться в таком состоянии до полного урегулирования вопросов с ФНС. Естественно, пока земля арестована, распоряжаться ею по своему усмотрению нельзя;
• арендное пользование – если участок сдается в аренду, и между владельцем и арендатором заключен официальный договор, распоряжаться землей до его расторжения невозможно. Вначале необходимо расторгнуть договор или дождаться окончания его срока действия, а потом уже продавать землю или совершать с ней другие действия;
• особые зоны – если земля находится на территории, которая по тем или иным причинам имеет ограниченный доступ (например, представляет историческую ценность, является частью оборонных систем и сооружений, находится в зоне заражения и т. д.), на нее распространяются общие ограничения территории и, соответственно, с ней запрещено проводить многие операции, как при других видах обременений;
• доверительное управление – иногда владелец участка по каким-либо причинам доверяет управление землей другом лицу. Если договор с управляющим оформлен по всем правилам, владелец частично теряет возможность распоряжаться землей на время действия контракта;
• арест имущества – если хозяин земли имеет проблемы с законом, является субъектом разбирательства по невыплаченному кредиту и т. д., его имущество, в том числе и принадлежащая земля, могут быть арестованы судом на время следственных действий. В этом случае владелец теряет возможность управлять участком до окончания таких действий и снятия претензий, причем запрет, в отличие от других видов обременений, касается абсолютно любых действий.

Как видно, видов обременений существует достаточно много, причем в некоторых случаях собственник может не знать об их существовании, пока не столкнется с отказом при проведении операций с землей. Чтобы узнать о наличии обременений заранее, можно получить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), где все ограничения обязательно должны быть указаны.

к содержанию ↑

Что такое обременение?

Обременение представляет собой зарегистрированное в ЕГРН ограничение в пользовании или распоряжении недвижимым имуществом.

Обременение может быть в виде:

• сервитута;
• ипотеки в силу закона;
• права третьего лица на проживание в жилом помещении;
• пожизненной ренты;
• ареста, наложенного судебным приставом или судом;
• аренды на срок год и более и т.д.

Обременения могут возникать в силу закона, соглашения (договора), решения суда, акта уполномоченного органа.

Наиболее частая причина возникновения обременения – это долги.

Как правило, обременения следуют за имуществом и смена собственника не влечет за собой автоматическое снятие обременения.

Более того, некоторые обременения ограничивают возможность распоряжения имуществом, например, при наличии обременения в виде ипотеки в силу закона продать имущество можно только с согласия банка, а при наложении ареста на имущество распорядиться им и вовсе нельзя.

к содержанию ↑

Когда прекращается обременение?

Прекращение обременения зависит от того обстоятельства, на основании которого оно возникло, например:

• при ипотеке – после погашения кредита, обеспеченного ипотекой;
• аренда – после прекращения аренды или досрочного расторжения договора аренды;
• пожизненной ренты – после смерти получателя ренты, расторжения или признания недействительным договора ренты;
• сервитут – после снятия сервитута по соглашению сторон или по решению суда;
• при наложении ареста приставом – после погашения задолженности по исполнительному производству.

ВАЖНО! После прекращения обременения на земельный участок рекомендуется незамедлительно погасить запись об обременении в ЕГРН.

Конечно, собственник не ограничен во времени для снятия обременения в ЕГРН, однако, в последующем могут возникнуть сложности с данной, казалось бы, простой процедурой.

В таком случае, скорее всего, придется обращаться в суд для снятия обременения, что существенно затянет процедуру.

В некоторых случаях подачи отдельного заявления о снятии обременения не требуется, оно происходит автоматически, например, при обращении взыскания на предмет залога путем оставления за собой – обременение снимается одновременно с регистрацией права собственности на залогодержателя.

к содержанию ↑

В каких случаях проблематично снять обременение?

Обременение легко снимается только при согласии на это залогодержателя, но не во всех случаях получение согласия связано с фактическим исполнением договора: его можно получить раньше или же так и не дождаться.

Например, случай из практики: покупатели земельных участков в области Москвы попали в сложную ситуацию: они приобретали землю поэтапно, и договор купли-продажи предусматривал, что до полной оплаты земля находится в залоге у продавца, но и после внесения всей суммы продавец залог не снял. Более того, оказалось, что в отношении продавца возбуждено дело о признании банкротом, и купленные земельные участки попали в список имущества, которое кредиторы продавца могли забрать в счет погашения его долгов перед ними. Покупатели могли остаться без денег, без земли и с бесполезным бумажным правом требовать возврата денег.

Когда бывший владелец недвижимости оказывается на грани банкротства, ему уже невыгодно снимать обременение, даже если он обязан это сделать: лучше погасить старые денежные обязательства формальной передачей залога, а там пусть кредиторы сами разбираются с покупателями.

Встречаются и иные причины сохранения обременения в государственном реестре, не зависящие от залогодержателя. Например, его болезнь, не позволяющая доехать до росреестра или МФЦ, или даже смерть, когда в течение полугода до принятия наследства обременение некому снимать.

к содержанию ↑

Каким образом происходит снятие обременения?

Если тот, в чью пользу зарегистрировано обременение, не хочет снимать его, право собственности необходимо защищать в суде. На основании положительного решения суда Росреестр вносит в ЕГРП информацию о снятии обременения с квартиры или дома, и в дальнейшем собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

2.1. Обременение от банка

Ипотечный кредит — самый популярный источник банковских обременений на недвижимость, в отдельных случаях выдается потребительский кредит под залог ранее приобретенного имущества. Некоторые банки не снимают обременения при досрочном погашении кредита и требуют оплатить больше процентов за пользование деньгами.

Для подтверждения позиции в суде нужен следующий пакет документов:

• кредитный договор с указанием условий, при которых обременение накладывается и снимается;
• график платежей — по нему обычно видно сумму для полного погашения задолженности на конкретную дату;
• выписка по счету, из которой видно, в какой день и в каком размере вносились платежи.

Все эти документы являются обоснованием для математических вычислений соответствия размеров установленных и исполненных обязательств.

Также собственник имеет право представить иные документы в обоснование своей позиции:

• копия заявления о снятии обременения с подписью сотрудника банка и датой получения;
• квитанции о внесении денежных средств на расчетный счет;
• вариант расчета процентов по кредиту, подтверждающий фактическое исполнение обязательств собственником квартиры или участка.

к содержанию ↑

2.2. Обременение от продавца

Если ограничение на сделки вытекает из договора купли-продажи или аренды недвижимости с последующим выкупом, возникает вопрос — залогодержатель не хочет или не может снять обременение с квартиры или земельного участка.

В первом случае в суд (арбитражный или районный — в зависимости от статуса прежнего владельца земли или дома) направляется исковое заявление о снятии обременения с недвижимости. Ответчиком по делу является продавец, а Росреестр, которому потом вносить изменения в ЕГРП, привлекается третьим лицом. К иску прикладываются:

• копия договора купли-продажи с условием о регистрации залога на период полного внесения оплаты;
• расписки о передаче денежных средств или банковские квитанции о внесении денег на расчетный счет продавца;
• расчет, в котором суммируются все передачи денег и сравниваются с ценой недвижимости.

Иск рассматривается в соответствии с нормами гражданского или арбитражного процессуального законодательства.

Во втором случае у самого продавца квартиры нет права снимать обременение и тем самым ухудшать свое финансовое положение и уменьшать вероятность реального возврата долгов его кредиторам. У залогодержателя, находящегося в стадии банкротства, имеется управляющий, который запретит ему отменять залог.

В арбитражный суд необходимо представлять те же документы:

• договор о переходе права собственности с регистрацией залога,
• доказательства полного исполнения обязательств об оплате квартиры или земли — расписки, выписки по счету,

Результатом рассмотрения ходатайства будет определение об исключении из конкурсной массы или отказ об исключении из конкурсной массы, в связи с отсутствием в ней этого имущества. Отказ — тоже хорошо, он гарантирует, что продавец по-прежнему не лишен возможности обратиться в Росреестр и снять залог добровольно.

Следующая

Жилищное правоКак открыть больничный правильно: инструкция от врача скорой помощи и поликлиники