Юридические аспекты продажи доли квартиры
Многие квартиры, частные дома и коттеджи одновременно принадлежат нескольким людям, то есть находятся в их общей собственности. Согласно действующему российскому законодательству, она может быть или совместной, или долевой. Поэтому тем, кого интересует, можно ли продать долю квартиры, для начала следует знать, что же именно она собой представляет в юридическом отношении.
Кроме того, следует четко осознавать, что же такое доля в физическом выражении. Следует заметить, что тем, кто имеет намерение ее продать, необходимо также знать, что это процесс регулируется статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
к содержанию ↑Что такое «доля квартиры»?
На самом деле, словосочетание «доля квартиры» хотя и широко используется в обиходе, с юридической точки зрения является некорректным, поскольку на самом деле имеется в виду доля в собственности на квартиру. Она не представляет собой какого-либо отдельного помещения (например, комнаты), поэтому продажа доли в приватизированной квартире представляет собой переуступку права собственности на ее определенную часть другому лицу за некоторое денежное вознаграждение. Кстати говоря, практически каждая сделка с долей происходит по цене, существенно более низкой, чем рыночная обособленного жилого объекта той же площади.
Согласно принятой практике, в свидетельстве на собственность доля определяется в виде дроби (1/2, ¼ и т.п.).
к содержанию ↑Выделение доли в квартире
Тем, кому предстоит продажа своей доли в находящейся в общей собственности приватизированной квартире, нужно определить ее границы посредством выделения в натуре, причем сделать это можно как в судебном, так и внесудебном порядке, то есть по соглашению сторон. В этом случае между собственниками жилья должно быть заключено письменное соглашение, в котором указывается конкретный объект (например, отдельная комната). Этот документ служит основанием регистрации прав на долю, но уже выделенную в натуре.
В тех случаях, когда по соглашению сторон такую процедуру произвести не удается, можно сделать это через суд. При этом необходимо иметь в виду, что выделение доли в натуре может быть произведено только без ущерба имущественным правам других лиц.
к содержанию ↑Порядок продажи доли в квартире
Тем, кого интересует, можно ли продать свою выделенную в натуре долю квартиры, нужно, конечно, ответить утвердительно, причем в этом случае она подлежит реализации любому лицу без соблюдения права преимущественной покупки, применяемого тогда, когда выделения доли в натуре не произошло. В таком случае продавец должен сделать письменное предложение другим дольщикам жилья. Они должны в течение месяца дать ответ.
Если кто-либо соглашается на покупку, то продавец не имеет права предлагать ее другим лицам. В тех же случаях, кода никто не намерен совершать такую сделку, то доля может быть выставлена на свободную продажу. Все уведомления, согласия и отказы следует оформлять в письменном виде, поскольку только тогда они имеют юридическую силу.
к содержанию ↑О реализации участниками долевой собственности преимущественного права покупки
Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей. В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.
Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности. Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов. Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.
В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.
Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.
В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
•договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
•договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
•право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.
Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности. Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей. Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.
Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.
Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце. Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса.
При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.
Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.
Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст.
42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.
Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО». В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.
Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.
АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».
к содержанию ↑Договор купли-продажи доли в квартире
Договор купли-продажи доли в квартире — это соглашение, по которому один из владельцев квартиры продает свою ее часть другому лицу. Покупателем может выступать как другой долевой собственник, так и посторонний человек.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
к содержанию ↑Подготовка купли-продажи
Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.
Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.
В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:
● сроки предполагаемой сделки.
Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:
● отправить телеграмму через «Почту России»;
● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.
Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.
Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.
Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.
После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.
Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.
к содержанию ↑Что предусмотреть
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
к содержанию ↑Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
к содержанию ↑Как продать долю в приватизированной квартире?
Продать долю в приватизированной квартире – процедура не из простых. Она осуществляется согласно действующему российскому законодательству. Одним и тем же жилым объектом в разных частях могут обладать несколько владельцев, и не обязательно они должны состоять в родственной связи друг с другом.
Важное условие продажи доли квартиры – согласие на это других собственников, кроме того, у них есть прямо преимущественного выкупа отчуждаемой части недвижимости.
Еще один нюанс реализации долевой собственности – она может совершаться только с обязательным участием нотариуса. Без соблюдения этого условия Росреестр регистрацию сделки не проведет.
к содержанию ↑
Законодательная база
Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ . Передача доли регулируется ст.
556 . Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015 .
Норма о преимущественном праве покупки доли другими владельцами содержится в ст.250 ГК РФ . Согласно действующему законодательству продавец части недвижимости обязан оповестить о своем решении продать ее всех заинтересованных в этом лиц и предложить им ее приобрести на праве преимущества перед другими покупателями. С другой стороны, остальные совладельцы собственности не могут умышленно препятствовать продавцу в своем законном праве реализовать свою часть.
к содержанию ↑Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?
Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.
Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:
- совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;
- вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;
- другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;
- в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.
Второй и третий способы решения проблемы являются условно законными, и могут быть оспорены другой стороной спора. Очень важно при этом иметь возможность доказательства того, что произведенные сделки не являются фиктивными и не прикрывают собой фактическую продажу части недвижимости.
к содержанию ↑Можно ли продать долю в приватизированной квартире родственнику в 2018 году?
Плюсы продажи доли родственникам:
- сохранение права получения налогового вычета, если участники сделки не являются близкими родственниками (супругами, родителями/детьми, бабушками-дедушками/внуками);
- отсутствие рисков оспаривания сделки третьими лицами;
- возможность заключения предварительного соглашения.
Закон не запрещает продажу своего имущества родственникам. Процедура реализации долевой собственности идентична процедуре совершения сделки с третьими лицами. Еще одно отличие – размер госпошлины при регистрации тем меньше, чем ближе степень родства между покупателем и продавцом.
Минусы продажи доли родственникам:
- необходимость уплаты обязательного налога на доход;
- имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов.
Как продать долю в приватизированной квартире с несовершеннолетним?
Продажа собственности ребенка может осуществляться только с юридического согласия органов опеки. Специалисты данного ведомства будут проверять тот факт, что несовершеннолетний не окажется на улице. Поэтому реализация части квартиры, являющейся для ребенка единственным жильем, согласия опеки не получит.
Также не допускается ухудшение условий проживания детей, а именно – уменьшение их доли недвижимости.
Если продаже подлежит часть квартиры ребенка, не достигшего совершеннолетия, денежные средства от совершения сделки должны быть зачислены на его личный банковский счет.
Важные законопроекты
В разработке у правительства в 2018 году находится законопроект, согласно которому реализация долевой недвижимости будет разрешена только в случае соответствия ее метража нормативным требованиям. При этом размер микродоли в общей собственности должен позволять собственнику проживать в ней со всеми удобствами. Значения этой нормы будут установлены региональными властями отдельно.
Предположительно, размер будет варьировать в пределах от 8 до 15 квадратных метров на одного человека.
к содержанию ↑Как продать долю в приватизированной квартире в Москве?
Реализовать часть московской недвижимости гораздо сложнее, чем целый объект. Не так много желающих приобретать доли и проживать совместно с неизвестными людьми.
Владельцы оставшейся долевой собственности тоже рискуют получить себе в совладельцы иногда откровенно ненадежных и агрессивных людей. Мало кому понравится, если рядом с ними прописать гастарбайтера или лицо с несколькими судимостями по тяжелым уголовным статьям. Нередки случаи, когда владельцы части недвижимости становились жертвами профессиональных рейдеров.
Поэтому очень важно при принятии решения продажи микродоли квартиры обращаться за помощью к проверенным, грамотным юристам высокой квалификации, не связанных с деятельностью «черных риэлтеров».
Если вы решили продать долю в приватизированной квартире, будьте осторожны, не ведитесь на мошеннические схемы и сомнительные предложения неизвестных риэлтерских компаний. Обращайтесь только к проверенным людям, имеющим наработанный опыт и репутацию на рынке юридических услуг.
к содержанию ↑Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Долевая собственность — это форма владения недвижимостью, при которой объект принадлежит нескольким людям или компаниям. Доли могут быть равными или разными, например, 2/3, 3/4 или даже 13/67.
Долю можно выделить по желанию или по требованию закона. Так, если вы купили квартиру с использованием маткапитала, выделить доли всем членам семьи нужно обязательно.
Чтобы продать свою часть из долевой собственности, нужно предупредить остальных владельцев и предложить им приобрести ее. Только после отказа собственник имеет право предложить долю третьим лицам.
Например: Два брата, Михаил и Сергей, получили в наследство от родителей дом в деревне. Михаил решил продать свою долю — у него как раз был знакомый, который хотел купить дачу. Но не предупредил о сделке брата.
Когда Сергей узнал о продаже, он обратился в суд, и сделку аннулировали.
к содержанию ↑Как определить долю в квартире
Если у объекта недвижимости два собственника, по умолчанию они получают равные доли. Неравенство долей решается через соглашение собственников или через суд.
Узнать количество собственников недвижимости поможет сервис Эксперт-проверка.
Виды долей
Идеальная
Идеальную долю можно частично сравнить с долей в общем имуществе. Собственники знают только процент от имущества, который им принадлежит. Но этот процент не имеет физического воплощения.
Например, владение 1/2 частью двухкомнатной квартиры не означает, что ее обладатель владеет одной из комнат. Каждый собственник участвует в управлении квартиры наравне с остальными, а также может свободно перемещаться по всем помещениям без согласия других владельцев.
к содержанию ↑Доля в натуре
Объект делится на несколько частей, у каждой из которых есть собственник. И ему принадлежит конкретное помещение или участок земли. Например, одна комната или 27 м².
Но такая доля не может быть меньше 6 м² общей площади жилого помещения. Сделки с микродолями считаются ничтожными, ч. 1.1 ст.
30 ЖК РФ.
Так, за одним владельцем закреплена одна из частей недвижимости, и он может не впускать туда остальных, может сдавать ее в аренду без получения согласия. Отсюда появились правила выделения доли в натуре.
Во-первых, у каждой доли должен быть отдельный вход. Сделать такое в квартире получается редко. Поэтому доли в натуре обычно выделяют в частных домах или в квартирах на первом этаже.
Во-вторых, не получится закрепить за кем-то из собственников кухню, ванную, туалет или коридор. Такие помещения должны остаться в общем пользовании, или собственники должны провести коммуникации для каждой доли.
Если выполнить эти правила не получается, собственники могут самостоятельно определить право пользования имуществом, либо это сделает суд.
к содержанию ↑Что делать до оформления договора купли-продажи доли
Собственник обязан заранее уведомить других дольщиков о продаже. В уведомлении нужно указать условия сделки и стоимость доли. Отправить документ можно самостоятельно, например, в письме с уведомлением о вручении или телеграммой.
А если участников долевой собственности (ДС) больше 20, достаточно опубликовать уведомление на портале Росреестра.
У участников ДС есть месяц на принятие решения о покупке. Важно учесть, что срок рассчитывается с момента получения, а не с момента отправки уведомления. Если в течение месяца собственники никак не заявили о том, что хотят выкупить долю, ее можно продать третьему лицу.
Чтобы ускорить продажу, можно попросить собственников написать отказ от покупки. В этом случае ждать месяц не нужно. Не забудьте удостоверить этот документ у нотариуса.
к содержанию ↑Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли
Эта услуга нужна, чтобы удостовериться: участники сделки уведомлены о предстоящей купле-продаже и не хотят сами купить продаваемую часть прав. Также нотариус проверяет условия договора, их законность.
Договор купли-продажи доли нужно удостоверять в обязательном порядке. Кроме случаев, когда все собственники продают свои доли, в рамках одной сделки или один собственник дарит или продает свою долю другому. Еще одно исключение — когда объект участвует в программе реновации жилья в Москве.
Чтобы получить нотариальное заверение сделки нужно представить нотариусу:
- паспорт;
- договор купли-продажи доли и акт приема-передачи доли;
- уведомление собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права покупки доли;
- согласие опеки или попечительства на отказ от доли несовершеннолетнего собственника, если такой есть;
- доверенность, если документы подает не продавец, а представитель.
Стоимость этой услуги складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Пошлина составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. За технические услуги нужно заплатить от 400 рублей до 24 000 рублей.
к содержанию ↑Регистрация права собственности: инструкция
Стать полноправным владельцем доли можно только после того, как Росреестр изменит имя собственника в ЕГРН.
Шаг 1. Соберите документы
- паспорт;
- договор купли-продажи доли и акт приема-передачи доли;
- заявление о регистрации права на недвижимость;
- уведомление собственников о продаже доли или отказы от преимущественного права покупки доли;
- квитанция об оплате госпошлины.
Шаг 2. Предоставьте документы в Росреестр
Сделать это можно через нотариуса, МФЦ, портал Росреестра или специальные сервисы для электронной регистрации.
Зарегистрировать переход прав собственности без визитов в МФЦ поможет Контур.Реестро.
Если документы подаются в электронном виде, срок регистрации сокращается до одного дня, если в бумажном — до трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются за регистрацией в Росреестр или МФЦ, срок регистрации составляет от семи до девяти дней.
к содержанию ↑Налоги с продажи доли в квартире
При продаже доли нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от суммы дохода. Однако НДФЛ можно не платить, если вы являетесь собственником жилплощади уже пять лет. Срок сократится до трех лет, если:
- вы получили долю в наследство или в дар;
- вы получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением;
- доля — единственное жилье.
Риски при продаже доли в квартире
Забыли предупредить других участников долевой собственности
Собственники имеют преимущественное право покупки. Если других владельцев не уведомили о продаже, они могут обратиться в суд с требованием выкупить эту долю.
Не согласовали отказ от покупки с опекой
Если один из собственников младше 18 лет, он не может отказаться от преимущественной покупки доли без участия органов опеки и попечительства. Иначе отказ могут признать недействительным.
Не удостоверили сделку у нотариуса
Похода к нотариусу можно избежать, если в сделке участвуют все собственники. Например, три сестры получили в наследство по 1/3 доли квартиры матери. Если они захотели продать свои доли, и заключили один договор — участие нотариуса не требуется.
Также можно не идти к нотариусу, если собственник дарит или продает свою долю другому собственнику.
Следующая