Земельный участок: плоскость или трехмерный контур? Колонка Романа Бевзенко
Юридическое определение земельного участка как части земной поверхности не учитывает его фактические характеристики и не отвечает на многие практические вопросы. Например, можно ли протянуть провод над чужим участком? Если считать участок трехмерным объектом, это позволит легко и логически верно решать многие юридические казусы. Но важно определить, где проходят верхние и нижние границы участка.
Рассказывает партнер «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко.
Известное определение, содержащееся ранее только в Земельном кодексе, а теперь перекочевавшее и в Гражданский кодекс, гласит (п. 1 ст. 141.2):
«Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом».
Прежняя норма ЗК была такой (ст. 11.1):
«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».
Действующая норма п. 3 ст. 6 ЗК определяет участок так:
«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».
Во всех трех случаях легко заметить, что законодатель настойчиво ведет речь о «поверхности земли» или «земной поверхности» как о субстанции земельного участка. Понятно, что сама по себе земная поверхность не может находиться в частном господстве, она не является вещью. Признак всякой вещи – наличие границ, поэтому только земная поверхность, имеющая установленные (кадастровым инженером или временем – через длительное фактически сложившееся землепользование) границы, может претендовать на то, чтобы считаться вещью.
Пообъектная система регистрации (когда единицей реестра является недвижимая вещь) добавляет еще один элемент к составу, накопление которого необходимо для того, чтобы земельный участок считался вещью, – открытие в отношении него раздела реестра или, попросту говоря, первую регистрацию права собственности. До этого момента земельный участок – ограниченная при помощи кадастрового учета часть земной поверхности – может считаться лишь объектом кадастрового учета, но не субъективных частных прав (права собственности и других). С момента попадания участка в реестр недвижимости он становится, с точки зрения гражданского права, недвижимой вещью, то есть объектом, в отношении которого возможно правовое господство, выражающееся, в первую очередь, в возможности распоряжаться им.
Однако цель данной заметки вовсе не в том, чтобы описать момент, с которого участок становится вещью. Мне хочется обсудить другой, пространственный аспект понятия земельного участка. Как я уже упомянул, во всех легальных определениях земельного участка подчеркивается, что он заключается в поверхности земли, заключенной в границы.
к содержанию ↑Как из обычного земельного участка образовать многоконтурный
Многоконтурный земельный участок представляет собой совокупность контуров (по существу отдельных участков), отделенных друг от друга иными земельными участками или землями.
Многоконтурные участки занимают значительное место среди других объектов недвижимости. Например, многоконтурный участок образуется под опорами отдельной линии электропередачи, каждый «контур» такого участка будет находиться под каждой отдельной опорой, а все вместе в совокупности они образуют один многоконтурный участок.
Также многоконтурные участки могут быть в составе земель сельскохозяйственного назначения, либо лесного фонда.
Законодательство регулирует вопросы многоконтурных участков не слишком подробно. Например, в Земельном кодексе РФ не упоминается о таком виде земельных участков.
Минэкономразвития России разъяснило отдельные вопросы, касающиеся способов образования многоконтурных земельных участков.
В частности, такой земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (то есть земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии с Земельным кодексом объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы).
Многоконтурный земельный участок, либо единое землепользование, могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контуров их границ являются смежными.
В результате указанных объединений может быть образован новый многоконтурный земельный участок либо обычный земельный участок (если в результате объединения будет утрачен признак многоконтурности границы), а существование исходных земельных участков (включая исходный многоконтурный земельный участок либо единое землепользование) прекращено с даты государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.
Особенности кадастрового учета многоконтурных земельных участков
Согласно ст. 11.9 Земельного кодекса, земельные участки не должны пересекать границы муниципальных образований, населенных пунктов и территориальных зон. Вместе с тем, в границах Российской Федерации расположены различного рода объекты, площадь или протяженность которых нарушает указанные требования Земельного кодекса.
Такие земельные участки ранее назывались едиными землепользованиями, но в настоящее время они получили новое название многоконтурные земельные участки. В соответствии с требованиями Российского законодательства и приказом Министерства экономического развития № 412 в редакции от 12 ноября 2015 г., на каждый земельный участок подготавливается один межевой план. При этом такие земельные участки, как правило, располагаются в границах одного кадастрового квартала.
Однако соблюдение данного условия невозможно при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых площадными или линейными объектами, значительных по размерам или протяженности. Решение вопросов постановки на кадастровый учет указанных выше объектов, согласно действующему до 1 января 2017 г. приказу Министерства экономического развития от 4 апреля 2011 г.
№ 144 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров», осуществляется в условном кадастровом квартале, границы которого могут совпадать с границами нескольких кадастровых районов или даже кадастровых округов. При этом процесс подготовки межевых планов для указанных земельных участков отождествляется с процессом формирования межевых планов на обычные земельные участки.
В данной статье приводится обоснование необходимости подготовки материалов для постановки на государственный кадастровый учет многоконтурных земельных участков в каждом субъекте Федерации, поскольку для одного кадастрового инженера такой объем работ за ограниченный промежуток времени выполнить практически невозможно. Кроме того, в каждом субъекте Федерации установлена своя система координат, что требует дополнительных работ по стыковке объекта в зонах перекрытия.
к содержанию ↑№ 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов . »
Практическая тренировка по тушению пожара первичными средствами пожаротушения для работников ведущей Строительной площадки Санкт-Петербурга.
Видео отзывы о работе компании «ИНДЕКС»
Строительно-техническая экспертиза объемов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Озерная, д.46
Фоторепортаж. Электромонтажные работы.Обследование объектов реконструкции завода ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия» в Санкт Петербурге.
Участие Генерального директора Экспертного центра «ИНДЕКС» в эксперименте по присоединению к электросетям.
Фоторепортаж. Работа экспертной группы на объекте.Фоторепортаж. 4 августа 2015 года.
Строительно-техническая экспертиза здания кафе, расположенного по адресу: Москва, Кожухово, мкрн. 2-3, корп. 27
Строительно-техническая экспертиза трассы для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии Формула-1 в городе Сочи.
Объект оценки недвижимого имущества для целей страхования, Москва, пр. Научный, д. 17
Работа экспертов на объекте: ж/д станция Фруктовая участка Голутвин-Рязань Московской железной дороги
Строительно-техническая экспертиза объемов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г.Москва, ул. Александра Солженицына, д.17, стр.9
Обследование здания кинотеатра «ЗВЕЗДНЫЙ» в Москве.
к содержанию ↑Контакты:
Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка