Верховный суд уточнил, как оформить пристройку к многоквартирному дому
Актуальную и во многом болезненную ситуацию проанализировал Верховный суд РФ, когда изучил спор жильца многоквартирного дома и недовольных им соседей. Гражданин расширил свою квартиру, соорудив пристройку, которая заняла часть участка под многоквартирным домом. Это не понравилось соседям.
Соседи обратились в суд, чтобы признать постройку самовольной. Об этом споре рассказал портал «Право ru». Первая инстанция согласилась с недовольными соседями.
Но апелляция и кассация отменили это решение, посчитав пристройку законной. Однако Верховный суд с такими решениями не согласился. По его мнению, на возведение пристройки необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
История началась с того, что житель Ярославской области соорудил пристройку к своей квартире в многоквартирном доме. В ней разместилась ванная. Проход в новое помещение собственник устроил на месте окна.
В итоге квартира увеличилась почти на 20 квадратных метров. Завершив строительство, гражданин написал заявление на ввод объекта в эксплуатацию и подал его в областной департамент строительства. Но там ему отказались выдавать разрешение.
И объяснили, почему — он не согласовывал строительные работы и не получал согласия на строительство пристройки от жильцов дома. Получив отказ местной власти, хозяин «улучшенной и дополненной» квартиры пошел другим путем. Он обратился в ООО «Кадастровый центр «Согласие» и попросил провести экспертизу.
Эксперты пришли к заключению, что самовольная реконструкция дома «соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью кого-либо». Практически то же самое написали эксперты из Всероссийского добровольного пожарного общества и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области».
Но с этими выводами не согласилась соседка — хозяйка одной из квартир дома. Она обратилась в Угличский районный суд Ярославской области с иском к соседу и управлению муниципального имущества местной администрации. В нем истица потребовала признать пристройку незаконной и обязать ответчика ее снести.
Она подчеркнула, что ответчик без согласия других жильцов занял земельный участок, который, по статье 36 Жилищного кодекса, — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
По словам истицы, из-за реконструкции дома она не может свободно пройти к своим сараям. А еще гражданка рассказала в суде, что сосед не оборудовал слив с крыши, из-за чего с пристройки стекает вода, которая подтапливает сооружения, расположенные рядом. В иске женщина также написала, что сосед самовольно установил канализационную трубу, которая проходит под ее сараями.
И эта труба протекает, из-за чего гниют бревна сараев, появляется сырость и неприятный запах. Надо сказать, что к иску недовольной соседки позже присоединились другие жильцы дома. Но ответчик подал встречный иск, в котором потребовал признать право собственности на реконструированную квартиру.
По его словам, до начала работ он получил «устное согласие» на строительство от всех жильцов дома. По его мнению, ничьих прав он не нарушает. А подтопление сараев — это особенность местного ландшафта.
Но доводы гражданина. И Угличский райсуд не убедили.
Он признал пристройку незаконной и обязал ответчика ее снести. По мнению райсуда, для проведения реконструкции собственник должен был получить письменное согласие от всех собственников помещений дома. А без этого пристройку признать законной нельзя.
Проигравший обжаловал это решение, и Ярославский областной суд его отменил. По мнению апелляции, судя по заключениям экспертов, пристройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам. А это — основание для сохранения пристройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса.
Еще один аргумент суда: «Другие собственники помещений дома дали согласие на реконструкцию в устной форме». Интересно при этом, что, как заявил суд, такое массовое согласие «подтверждается пояснениями ответчика и его супруги». То есть, по мнению областного суда, согласие других жильцов необязательно должно быть в письменной форме.
Если реконструкция дома уменьшает общее имущество, необходимо согласие других владельцев
В итоге апелляция отменила решение первой инстанции и удовлетворила встречный иск гражданина. С этим согласилась и кассация. После чего соседка решила обратиться в Верховный суд.
И там не согласились с выводами апелляционного и кассационного судов. ВС указал, что для проведения реконструкции многоквартирного дома, которое привело к уменьшению размера общего имущества, владелец квартиры был обязан получить согласие всех других собственников помещений в многоквартирном доме. Надлежащее подтверждение согласия жильцов — это решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, что следует из статей 36 и 44 Жилищного кодекса РФ, пояснял суд.
Материал статьи взят из открытых источников
к содержанию ↑Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки
Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные «расширения» квартир на первых этажах многоквартирных домов — бич многих российских городов и поселков.
Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.
РИА Новости
В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.
Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье — «улучшенное и дополненное».
Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений.
Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными.
Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.
А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований
Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.
Правовые аспекты распоряжения жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек — «подсобных помещений» к своей квартире.
Результат подобных преобразований оказался таков — собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.
Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара — их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
Собственница квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома
По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.
По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия — перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.
Суд подчеркнул — изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.
Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.
Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство — с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.
По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями — перепланировкой, переустройством и реконструкцией
Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.
Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры — это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов
к содержанию ↑Что указывать в заявлении на оформление
- паспортные данные всех владельцев жилья;
- согласие других владельцев дома;
- адрес дома;
- кадастровый номер участка;
- ВРИ – вид разрешенного использования участка;
- вид здания (жилой или садовый дом);
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- параметры планируемой реконструкции;
- плановое изображение пристройки на участке с указанием всех размеров и расстояния до границ участка;
- адрес, на который следует направить ответ (можно электронный).
Заявление подается вместе с документами на землю. Если дом находится в историческом поселении, то нужно будет приложить описание и фотографии фасадов.
Власти должны ответить в течение семи рабочих дней после получения заявления. Если речь о доме в историческом поселении, то этот срок может растянуться до 20 рабочих дней.
Когда муниципалитет согласует строительство, можно приступать к реконструкции. В редких случаях специальная комиссия принимает пристройку и выдает подтверждающее заключение. Чаще всего владелец просто уведомляет власти о том, что строительство окончено.
Кроме того, нужно будет уплатить пошлину и предоставить техплан.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Следующая