Возможна ли покупка квартиры в ипотеку, уже находящейся в ипотеке? Как переоформить ипотеку на новых владельцев и сроки этого процесса
Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе.
Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?
Наталия БулаховаКонсультаций: 236
Содержание
- Получение согласия банка-залогодержателя
- Возможно ли оформление дарственной
- Изменение условий действующего ипотечного договора
- Заключение предварительного договора купли-продажи доли
Получение согласия банка-залогодержателя
Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п.
1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.
Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.
Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.
Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
к содержанию ↑Возможно ли оформление дарственной
Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.
Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.
к содержанию ↑Изменение условий действующего ипотечного договора
Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.
Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.
Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.
к содержанию ↑Особенности регистрации права собственности на квартиру в ипотеке
По итогу оформления ипотечного кредита права на приобретаемый объект имеют собственники, предусмотренные договором. Но изначально права нужно оформить.
На практике все зависит от типа недвижимости:
- Если это квартира или дом на вторичном рынке, или уже сданная новостройка, собственность регистрируется после заключения кредитного договора.
- Если речь идет о строящейся недвижимости, регистрация проводится после сдачи дома, подписания акта приема-передачи и получения ключей.
Банки заинтересованы в том, чтобы заемщики быстрее проводили это действие, становились собственниками и оформляли залог документально. Поэтому некоторые финансовые организации устанавливают повышенные ставки до момента регистрации или назначают штрафы, если заемщик не уложился в отведенный срок.
к содержанию ↑Заказ отчета об оценке
Если в кредит приобретался готовый объект, то оценка проводилась еще в процессе его оформления. Если речь о возводимой новостройке, — после принятия покупателем квартиры. Это обязательное условие банка.
Оценку нужно заказывать в аккредитованном финансовом учреждением агентстве. Обратитесь к ипотечному менеджеру и попросите контактны таких компаний. Оценка проводится за счет заемщика, стоимость в среднем составляет 2500–3000 рублей.
Она зависит от типа объекта и его расположения.
После заключения кредитного договора заемщику обязательно дадут инструкцию по дальнейшим действиям и помогут собрать документы.
к содержанию ↑Передача документов в банк
По итогу прохождения процедуры регистрации заемщик снова посещает МФЦ или Росреестр — чтобы получить выписку ЕГРН. В ней гражданин указан как собственник, плюс будет проставлена отметка об обременении в силу ипотеки. При оформлении электронной регистрации документы придут на указанную почту.
Далее гражданин должен явиться в банк и предоставить выписку из ЕГРН. Тем самым он подтвердит целевое использование средств и соблюдение условий договора. Кроме того, если недвижимость ранее не была застрахована, это нужно сделать и принести в финансовое учреждение полис.
Страхование ипотечного жилья — обязательное условие ипотеки. Страховка оформляется на весь срок, оплату страхового взноса возможно проводить ежегодно либо сразу за весь срок. Клиент продляет полис пока ссуда не будет закрыта.
Возврат части потраченных средств
После регистрации собственности у заемщика возникает право на получение налогового вычета. Выплаты полагаются всем официально трудоустроенным гражданам, покупающим жилое имущество. Воспользоваться правом можно однажды.
В случае с ипотекой речь о следующих суммах:
- 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей;
- 13% с уплаченных банку процентов по ипотеке, но не более 390 000 рублей.
Оформлять налоговый вычет можно уже на следующий год после покупки. Например, гражданин приобрел в ипотеку квартиру в мае 2022 года, тогда в 2025 году он может обратиться в ФНС и получить назад подоходный налог, уплаченный за него работодателем в 2022 году. Оформлять вычет можно сколько угодно лет, пока право не будет исчерпано.
После полной выплаты долга по ипотеке нужно решить следующий вопрос — снять обременение с недвижимости. Теперь заемщик юридически становится полноправным собственником и может делать с имуществом что угодно.
Как переоформить ипотеку на другого человека?
Обратились в банк с вопросом по переоформлению ипотеки — от сводной сестры к другой сестре. Сказали: так не делаем, надо заключить новую сделку.
Подскажите, возможно ли выкупить квартиру в ипотеку с сохранением общей суммы, которую осталось уплатить? Чтобы по новой ипотеке осталась та же сумма? Например, если по текущей ипотеке надо заплатить еще 2 млн рублей, а рыночная стоимость квартиры — около 5 млн рублей.
помогает клиентам с ипотекой
Действительно, некоторые банки предлагают услугу по переводу ипотечного долга с заемщика на другого человека. Но есть много нюансов, и сделка по переводу долга скорее исключение.
Расскажу, как работает такая схема, как ее провести, какие могут быть альтернативы и что лучше сделать в вашем случае.
к содержанию ↑Рассылка с разбором новых законов
Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте дважды в месяц. БесплатноПодписатьсяПодписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Что такое перевод долга
При переводе долга обязательство текущего заемщика переоформляют на нового — с ним банк заключает кредитный договор. Условия договора остаются такими же, какими были на день оформления ипотеки первым заемщиком.
Например, первый заемщик получил кредит по ставке 7%, а на момент переоформления ипотеки ставка уже 14%. Но клиенту это неважно: банк переведет на нового заемщика долг со ставкой 7%.
При этом новый заемщик также становится собственником жилья. То есть оформляют новый договор купли-продажи между старым заемщиком-продавцом и новым заемщиком-покупателем.
Не получится просто перевести долг на другого человека и не выделить ему хотя бы долю — оставить собственность на прежнем заемщике. Право собственности по ипотеке всегда оформляют на того, чьи права обременяются ипотекой
. Если предыдущего заемщика хотят вывести из кредитного договора, тогда собственность оформляется на нового заемщика. Получается, хотя бы один из должников должен быть собственником, другие могут быть просто должниками-созаемщиками, без долей.
к содержанию ↑Как перевести долг с одного заемщика на другого
Перевод долга можно провести только с согласия залогодержателя — банка
. Если банк такое практикует, он предложит свою схему расчета.
Обычно перевод долга работает так:
- Новому заемщику переходит сумма задолженности, которая была у предыдущего клиента на момент проведения сделки.
- Разницу между текущей стоимостью недвижимости и ипотечным долгом клиент уплачивает как первоначальный взнос.
Например, рыночная стоимость квартиры на момент сделки — 5 млн рублей. Долг по ипотеке — 2 млн рублей. Банк выдаст в кредит новому заемщику те же 2 млн рублей, остальное — 3 млн рублей — новый заемщик выплачивает прежнему заемщику из своих денег как первоначальный взнос.
При обычной ипотеке заемщик может внести 15% банку — 750 000 ₽, а остальное — 4 250 000 ₽ — оформить в кредит. Но и ставка тогда будет та, что действует в банке на день обращения. При переводе долга ставка будет прежней.
Обычно, покупая квартиру в ипотеку, клиент вносит первоначальный взнос, допустим 15%, а остальное банк выдает в кредит. При переводе долга взнос может быть и выше стандартных 15%: чем больше прошлый клиент погасил, тем больше за счет своих денег придется платить новому клиенту.
Один из банков, кто практикует перевод ипотечного долга, — Сбербанк. Подробно о его программе я рассказывала в другой статье в Тинькофф Журнале.