Возможна ли покупка квартиры в ипотеку, уже находящейся в ипотеке? Как переоформить ипотеку на новых владельцев и сроки этого процесса

Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе.

Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

Наталия БулаховаКонсультаций: 236

Содержание

  • Получение согласия банка-залогодержателя
  • Возможно ли оформление дарственной
  • Изменение условий действующего ипотечного договора
  • Заключение предварительного договора купли-продажи доли
к содержанию ↑

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п.

1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

к содержанию ↑

Возможно ли оформление дарственной

Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств.

Новости по теме:   Что делать, если работодатель не принимает заявление об увольнении

Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

к содержанию ↑

Изменение условий действующего ипотечного договора

Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

к содержанию ↑

Особенности регистрации права собственности на квартиру в ипотеке

По итогу оформления ипотечного кредита права на приобретаемый объект имеют собственники, предусмотренные договором. Но изначально права нужно оформить.

На практике все зависит от типа недвижимости:

  • Если это квартира или дом на вторичном рынке, или уже сданная новостройка, собственность регистрируется после заключения кредитного договора.
  • Если речь идет о строящейся недвижимости, регистрация проводится после сдачи дома, подписания акта приема-передачи и получения ключей.

Банки заинтересованы в том, чтобы заемщики быстрее проводили это действие, становились собственниками и оформляли залог документально. Поэтому некоторые финансовые организации устанавливают повышенные ставки до момента регистрации или назначают штрафы, если заемщик не уложился в отведенный срок.

к содержанию ↑

Заказ отчета об оценке

Мнение эксперта
Старостин Владислав Саныч

Если в кредит приобретался готовый объект, то оценка проводилась еще в процессе его оформления. Если речь о возводимой новостройке, — после принятия покупателем квартиры. Это обязательное условие банка.

Оценку нужно заказывать в аккредитованном финансовом учреждением агентстве. Обратитесь к ипотечному менеджеру и попросите контактны таких компаний. Оценка проводится за счет заемщика, стоимость в среднем составляет 2500–3000 рублей.

Она зависит от типа объекта и его расположения.

После заключения кредитного договора заемщику обязательно дадут инструкцию по дальнейшим действиям и помогут собрать документы.

к содержанию ↑

Передача документов в банк

По итогу прохождения процедуры регистрации заемщик снова посещает МФЦ или Росреестр — чтобы получить выписку ЕГРН. В ней гражданин указан как собственник, плюс будет проставлена отметка об обременении в силу ипотеки. При оформлении электронной регистрации документы придут на указанную почту.

Новости по теме:   Риски оформления недвижимости на ООО: ответственность и возможность оспорения покупки

Далее гражданин должен явиться в банк и предоставить выписку из ЕГРН. Тем самым он подтвердит целевое использование средств и соблюдение условий договора. Кроме того, если недвижимость ранее не была застрахована, это нужно сделать и принести в финансовое учреждение полис.

Страхование ипотечного жилья — обязательное условие ипотеки. Страховка оформляется на весь срок, оплату страхового взноса возможно проводить ежегодно либо сразу за весь срок. Клиент продляет полис пока ссуда не будет закрыта.

к содержанию ↑

Возврат части потраченных средств

После регистрации собственности у заемщика возникает право на получение налогового вычета. Выплаты полагаются всем официально трудоустроенным гражданам, покупающим жилое имущество. Воспользоваться правом можно однажды.

В случае с ипотекой речь о следующих суммах:

  • 13% от стоимости недвижимости, но не более 260 000 рублей;
  • 13% с уплаченных банку процентов по ипотеке, но не более 390 000 рублей.

Оформлять налоговый вычет можно уже на следующий год после покупки. Например, гражданин приобрел в ипотеку квартиру в мае 2022 года, тогда в 2025 году он может обратиться в ФНС и получить назад подоходный налог, уплаченный за него работодателем в 2022 году. Оформлять вычет можно сколько угодно лет, пока право не будет исчерпано.

После полной выплаты долга по ипотеке нужно решить следующий вопрос — снять обременение с недвижимости. Теперь заемщик юридически становится полноправным собственником и может делать с имуществом что угодно.

к содержанию ↑

Как переоформить ипотеку на другого человека?

Обратились в банк с вопросом по переоформлению ипотеки — от сводной сестры к другой сестре. Сказали: так не делаем, надо заключить новую сделку.

Подскажите, возможно ли выкупить квартиру в ипотеку с сохранением общей суммы, которую осталось уплатить? Чтобы по новой ипотеке осталась та же сумма? Например, если по текущей ипотеке надо заплатить еще 2 млн рублей, а рыночная стоимость квартиры — около 5 млн рублей.

помогает клиентам с ипотекой

Мнение эксперта
Старостин Владислав Саныч

Действительно, некоторые банки предлагают услугу по переводу ипотечного долга с заемщика на другого человека. Но есть много нюансов, и сделка по переводу долга скорее исключение.

Расскажу, как работает такая схема, как ее провести, какие могут быть альтернативы и что лучше сделать в вашем случае.

к содержанию ↑

Рассылка с разбором новых законов

Истории о том, как законы влияют на деньги, — в вашей почте дважды в месяц. БесплатноПодписатьсяПодписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Что такое перевод долга

При переводе долга обязательство текущего заемщика переоформляют на нового — с ним банк заключает кредитный договор. Условия договора остаются такими же, какими были на день оформления ипотеки первым заемщиком.

Новости по теме:   Военная ипотека в 2025 году

Например, первый заемщик получил кредит по ставке 7%, а на момент переоформления ипотеки ставка уже 14%. Но клиенту это неважно: банк переведет на нового заемщика долг со ставкой 7%.

При этом новый заемщик также становится собственником жилья. То есть оформляют новый договор купли-продажи между старым заемщиком-продавцом и новым заемщиком-покупателем.

Не получится просто перевести долг на другого человека и не выделить ему хотя бы долю — оставить собственность на прежнем заемщике. Право собственности по ипотеке всегда оформляют на того, чьи права обременяются ипотекой

. Если предыдущего заемщика хотят вывести из кредитного договора, тогда собственность оформляется на нового заемщика. Получается, хотя бы один из должников должен быть собственником, другие могут быть просто должниками-созаемщиками, без долей.

к содержанию ↑

Как перевести долг с одного заемщика на другого

Перевод долга можно провести только с согласия залогодержателя — банка

. Если банк такое практикует, он предложит свою схему расчета.

Обычно перевод долга работает так:

  1. Новому заемщику переходит сумма задолженности, которая была у предыдущего клиента на момент проведения сделки.
  2. Разницу между текущей стоимостью недвижимости и ипотечным долгом клиент уплачивает как первоначальный взнос.

Например, рыночная стоимость квартиры на момент сделки — 5 млн рублей. Долг по ипотеке — 2 млн рублей. Банк выдаст в кредит новому заемщику те же 2 млн рублей, остальное — 3 млн рублей — новый заемщик выплачивает прежнему заемщику из своих денег как первоначальный взнос.

При обычной ипотеке заемщик может внести 15% банку — 750 000 ₽, а остальное — 4 250 000 ₽ — оформить в кредит. Но и ставка тогда будет та, что действует в банке на день обращения. При переводе долга ставка будет прежней.

Обычно, покупая квартиру в ипотеку, клиент вносит первоначальный взнос, допустим 15%, а остальное банк выдает в кредит. При переводе долга взнос может быть и выше стандартных 15%: чем больше прошлый клиент погасил, тем больше за счет своих денег придется платить новому клиенту.

Один из банков, кто практикует перевод ипотечного долга, — Сбербанк. Подробно о его программе я рассказывала в другой статье в Тинькофф Журнале.

Следующая
Жилищное правоКак избежать штрафов за отсутствие счётчика на воду в коммунальной квартире: ответы от жилкомсервиса

Добавить комментарий