Как будет работать программа аренды квартир с последующим выкупом

Один из крупнейших застройщиков страны запустил в столичном регионе программу аренды квартир с последующим выкупом — покупателям предлагают сначала арендовать приглянувшееся жилье, при этом арендные платежи будут идти в счет первоначального взноса по ипотеке. Когда наберется необходимая сумма, квартира станет просто ипотечной — на нее можно будет оформить право собственности и платить уже ежемесячные ипотечные платежи. Корреспондент «РГ» узнал нюансы работы программы.

Пока в ней участвуют семь жилых комплексов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, однако их перечень застройщик планирует увеличить. Арендовать, понятное дело, можно только готовую квартиру с отделкой в уже построенном доме.

«Клиент может заехать в квартиру сразу после предварительного одобрения ипотеки и расчета по размеру первоначального взноса, — объясняют в компании. — При желании в ней можно сделать косметический ремонт, изменив готовую отделку под свой вкус. На старте квартиры предлагаются в жилых комплексах в московском регионе и в одном комплексе в Санкт-Петербурге, до конца 2023 года на выбор станут доступны более 12 ЖК с сотнями готовых квартир с отделкой».

По подсчетам застройщика, около 40% покупателей квартир в новостройках живут в съемном жилье, то есть им приходится копить на первоначальный взнос и одновременно платить за аренду. Новая же программа предлагает альтернативу — не надо копить на первый взнос, въезжайте в квартиру сразу, а сэкономленные деньги направляйте в «копилку» будущего стартового платежа. Срок такой накопительной аренды может составить от 12 до 18 месяцев.

Соответственно, ежемесячный платеж будет зависеть от срока аренды и стоимости квартиры.

Давайте посчитаем. Предположим, вам приглянулась 26-метровая студия в большом ЖК на юго-востоке Московской области в семи километрах от МКАД. Стоит она 6,7 миллиона рублей, значит 20-процентный первоначальный взнос составит около 1,3 миллиона.

Ежемесячный платеж в таком случае составит примерно 74 тысячи рублей при разбивке на 18 месяцев. А если первый взнос будет выше, то и платеж вырастет.

Конечно, на рынке аренда такой студии будет стоить около 30 тысяч рублей. Но через полтора года обычной аренды вы потратите больше полумиллиона и не получите ничего. А в случае новой программы через те же полтора года у вас будет своя квартира, пусть и в кредит.

К тому же вам не придется платить одновременно за аренду и копить на первый взнос — в таком случае на накопление уйдут несколько лет, за которые жилье подорожает и вам придется откладывать еще больше. К тому же застройщик обещает, что если в процессе аренды вы передумаете и съедете с квартиры, то плату вам пересчитают по средним расценкам в ЖК и остальные деньги вернут.

В пресс-службе компании-застройщика «РГ» рассказали, что программа совместима с любыми ипотечными кредитами — как льготными с господдержкой, так и рыночными. Первоначальный взнос, который будет копиться за счет арендных платежей, тоже может быть любым. По умолчанию он составляет 20%.

Эксперты называют новую программу уникальной для отечественного рынка новостроек и подчеркивают, что она служит дополнением к ипотеке, увеличивая шансы получить ее.

«Эта мера особенна актуальна в условиях роста под давлением Центробанка минимального первоначального взноса. Полагаю, что другие девелоперы в ближайшей перспективе тоже запустят подобные программы», — рассказал «РГ» управляющий директор риэлторской компании Руслан Сырцов.

к содержанию ↑

Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья

На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков.

Новости по теме:   Приватизация квартиры в 2024 году

Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа. В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился.

Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется. Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.

к содержанию ↑

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье.

Мнение эксперта
Старостин Владислав Саныч

По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды. Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку.

Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке. До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя.

Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

к содержанию ↑

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании.

Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Важный нюанс

Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.

Новости по теме:   Как правильно оформить дом на земельном участке с двумя собственниками

Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.

к содержанию ↑

Будет ли формат востребован

С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой). На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании.

Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.

к содержанию ↑

Лизинг и застройщики

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора.

Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Следующая
Жилищное правоОформление регистрации

Добавить комментарий