Как будет работать программа аренды квартир с последующим выкупом

Один из крупнейших застройщиков страны запустил в столичном регионе программу аренды квартир с последующим выкупом — покупателям предлагают сначала арендовать приглянувшееся жилье, при этом арендные платежи будут идти в счет первоначального взноса по ипотеке. Когда наберется необходимая сумма, квартира станет просто ипотечной — на нее можно будет оформить право собственности и платить уже ежемесячные ипотечные платежи. Корреспондент «РГ» узнал нюансы работы программы.

Пока в ней участвуют семь жилых комплексов в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, однако их перечень застройщик планирует увеличить. Арендовать, понятное дело, можно только готовую квартиру с отделкой в уже построенном доме.

«Клиент может заехать в квартиру сразу после предварительного одобрения ипотеки и расчета по размеру первоначального взноса, — объясняют в компании. — При желании в ней можно сделать косметический ремонт, изменив готовую отделку под свой вкус. На старте квартиры предлагаются в жилых комплексах в московском регионе и в одном комплексе в Санкт-Петербурге, до конца 2025 года на выбор станут доступны более 12 ЖК с сотнями готовых квартир с отделкой».

По подсчетам застройщика, около 40% покупателей квартир в новостройках живут в съемном жилье, то есть им приходится копить на первоначальный взнос и одновременно платить за аренду. Новая же программа предлагает альтернативу — не надо копить на первый взнос, въезжайте в квартиру сразу, а сэкономленные деньги направляйте в «копилку» будущего стартового платежа. Срок такой накопительной аренды может составить от 12 до 18 месяцев.

Соответственно, ежемесячный платеж будет зависеть от срока аренды и стоимости квартиры.

Давайте посчитаем. Предположим, вам приглянулась 26-метровая студия в большом ЖК на юго-востоке Московской области в семи километрах от МКАД. Стоит она 6,7 миллиона рублей, значит 20-процентный первоначальный взнос составит около 1,3 миллиона.

Ежемесячный платеж в таком случае составит примерно 74 тысячи рублей при разбивке на 18 месяцев. А если первый взнос будет выше, то и платеж вырастет.

Конечно, на рынке аренда такой студии будет стоить около 30 тысяч рублей. Но через полтора года обычной аренды вы потратите больше полумиллиона и не получите ничего. А в случае новой программы через те же полтора года у вас будет своя квартира, пусть и в кредит.

К тому же вам не придется платить одновременно за аренду и копить на первый взнос — в таком случае на накопление уйдут несколько лет, за которые жилье подорожает и вам придется откладывать еще больше. К тому же застройщик обещает, что если в процессе аренды вы передумаете и съедете с квартиры, то плату вам пересчитают по средним расценкам в ЖК и остальные деньги вернут.

В пресс-службе компании-застройщика «РГ» рассказали, что программа совместима с любыми ипотечными кредитами — как льготными с господдержкой, так и рыночными. Первоначальный взнос, который будет копиться за счет арендных платежей, тоже может быть любым. По умолчанию он составляет 20%.

Эксперты называют новую программу уникальной для отечественного рынка новостроек и подчеркивают, что она служит дополнением к ипотеке, увеличивая шансы получить ее.

«Эта мера особенна актуальна в условиях роста под давлением Центробанка минимального первоначального взноса. Полагаю, что другие девелоперы в ближайшей перспективе тоже запустят подобные программы», — рассказал «РГ» управляющий директор риэлторской компании Руслан Сырцов.

к содержанию ↑

Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья

На фоне санкций и из-за сильного роста ключевой ставки ипотека стала менее доступной. Но есть и другие способы приобрести жилье, не выплачивая сразу всю сумму. Среди них — разные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков.

Новости по теме:   Сотрудник работает удаленно в соответствии с приказом по организации. Он решил уволиться из организации. Гражданин находится за пределами Российской Федерации, приезжать для оформления увольнения не планирует. Как правильно оформить такое увольнение? Можно ли руководствоваться сканами заявлений работника, пересланными по электронной почте или с помощью мессенджеров

Но я уверена, что в ближайшем будущем начнет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа. В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился.

Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется. Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья.

к содержанию ↑

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье.

Мнение эксперта
Старостин Владислав Саныч

По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.

После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды. Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку.

Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке. До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя.

Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.

к содержанию ↑

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Понадобится минимум документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании.

Залог или поручители при такой сделке не нужны.

Важный нюанс

Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.

Новости по теме:   Постоянная и временная регистрация по ВНЖ в Москве

Условия погашения при лизинге тоже более гибкие — можно вносить платежи ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье, если стороны согласны. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и платит налог на имущество, пока недвижимость не перейдет в будущем в собственность к арендатору.

к содержанию ↑

Будет ли формат востребован

С конца 2019 до февраля 2022 года эта схема не пользовалась спросом в связи с тем, что у подавляющего большинства застройщиков все лоты успевали продаваться до ввода дома в эксплуатацию. Для продаж квартир в лизинг нужны готовые варианты квартир с отделкой (и, может быть, даже меблировкой). На рынки были случаи, когда сам застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании.

Пример такой программы в Московском регионе был в ЖК «Новые Ватутинки» на рубеже 2017–2018 годов.

к содержанию ↑

Лизинг и застройщики

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора.

Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Следующая
Жилищное правоОформление регистрации

Добавить комментарий