Продажа доли дома и земельного участка: как установить разумную цену и избежать предложений по низкой цене

Можно ли продать долю земельного участка без межевания, или это необходимая процедура? Этот вопрос волнует всех собственников долей, поскольку процесс межевания – не из дешевых и достаточно долгий. На самом деле, законодательство не запрещает продавать свою долю без межевания, единственное требование – при совершении сделки на руках должен быть кадастровый паспорт со всеми данными о земле. Однако отсутствие четких границ между участками – это практически гарантия проблем в будущем: территориальные споры с соседями, невозможность точно определить площадь участка и т.д.

Потому проведение межевания – крайне рекомендованная процедура сразу после выделения доли в натуре при подготовке к продаже.

Оформление продажи части дома и части земельного участка

Не всегда дом и земельный участок оформляется на одного собственника. Они могут быть оформлены, как долевая собственность, в случае, если были получены в качестве наследства и разделены по количеству преемников. Если кто-то из наследников желает продать свою долю дома с принадлежащей ему частью земельного участка – это вполне осуществимо.

Однако такой вид сделки имеет некоторые отличия от обычной купли-продажи. Как продать долю, и какие для этого потребуются документы, стоит рассмотреть более детально.

Нужно ли уведомлять других совладельцев

Прежде, чем приступать к оформлению сделки дома и земельного участка, нужно уведомить о своих намерениях других совладельцев. Без предварительного уведомления о желании продать свою долю остальные совладельцы могут воспрепятствовать заключению сделки.

Согласно правилам, на первоочередное право покупки, совладельцев другой доли предусмотрен такой порядок действий:

• Продавец должен оповестить остальных владельцев доли в доме и земельном участке о намерении продать свою часть;
• Другим владельцам даётся 30 суток на принятие решения. Если никто из совладельцев так и не сообщил никакого ответа – это может трактоваться, как отказ от права на покупку;
• В ситуации, когда продавец не поставил в уведомление остальных совладельцев о намерении продать свою долю. Любой из совладельцев имеет законные основания, в течение 3-х месяцев, после заключения сделки продажи, с помощью обращения в судебные органы, перевести договор на него. После этого он принимает на себя права и обязанности покупателя.

Чтобы не возникло спорных ситуаций и поводов для обращения в суд, обычного уведомления в устной форме других совладельцев будет недостаточно, так же, как и их устного отказа от сделки. Спустя время совладелец может заявить, что его права были нарушены. Чтобы этого не произошло, нужно получить письменное подтверждение отказа остальных владельцев от покупки.

В такой ситуации два варианта развития событий:

• В первом – совладельцы добровольно пишут заявление об отказе;
• Во втором – нужно отправить письменное уведомление о продажи доли дома и земельного участка. Сделать это нужно при помощи заказного письма с описью вложения и обязательном уведомлении о вручении получателю.

Если совладелец в течение 30 дней не предоставляет никакого ответа, можно спокойно оформлять сделку продажи с третьим лицом. В случае возникновения спорной ситуации, у продавца будут доказательства того, что он отправлял уведомление и адрес его получил, но ответа так и не дал.

Как можно продать часть дома с участком земли

Продать часть дома с земельным участком собственник, может, воспользовавшись одним из предоставленных вариантов:

• Предложить свою долю другим совладельцам. Такой способ считается самым быстрым и простым, но не во всегда выгодным. Чаще всего другие собственники желают приобрести продаваемую долю по заниженной цене, но продавец имеет законное право выставлять свою часть по среднерыночной стоимости и не снижать её;
• Заключить сделку продажи на весь объект недвижимости вместе с участком земли совместно с другими собственниками. Стоимость долей в доме по отдельности гораздо ниже, чем продажа недвижимости целиком. Такой вариант продажи относится к наиболее выгодным, но не всегда другие владельцы части дома согласны на такую сделку;
• Выставить часть дома на продажу третьим лицам спустя один месяц, после письменного уведомления всех собственников и получения отказа;
• Выделить часть объекта недвижимости с участком земли в натуре. Относится к сложным способам, так как для его осуществления потребуется проведение дополнительных работ. Но, после проведения всех подготовительных мероприятий, вместо дольщика, продавец получает статус полноправным собственником дома с участком земли, так как была зарегистрирована в Росреестре. А это уже будет считаться не доля в доме, а отдельный объект собственности, поставленный на кадастровый учёт. Для заключения сделки купли-продажи не потребуется согласие остальных владельцев дома. Такую недвижимость можно выставлять на продажу в любое время.

Пакет документации для продажи части дома

Если сделка о продаже заключается только на долю в доме, без земельного участка, потребуется следующий пакет документации:

• Паспорт;
• Правоустанавливающие бумаги на дом;
• Выписка из ЕГРН;
• Техпаспорт;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги;
• Ксерокопии о письменном уведомлении других совладельцев или их письменный отказ от покупки.

Этот список документации может быть дополнен, в зависимости от ситуации (к примеру, дом приобретался в период брака и относится к совместному имуществу, тогда понадобится получить согласие второго супруга на заключение сделки).

Когда нужно уплатить налог с продажи

После успешно заключенной сделки продажи, считается, что продавец получил доход, с которого должен заплатить налог, составляющий 13% от цены, указанной в соглашении. Если продавец владел объектом недвижимости более пяти лет, он освобождается от уплаты налога.

Согласно ст. 217 ч. 1 НК РФ, не нужно уплачивать налог в следующих ситуациях:

• Часть объекта недвижимости была получена в собственность по наследству;
• Дом стал собственность путём приватизации;
• Доля была приобретена до 01.01.2016 г.;
• Объект недвижимости был получен согласно составленному договору дарения (близким родственником).

Также налог не нужно уплачивать, когда часть объекта недвижимости являлась единственным жильём у продавца.

Сделки с долями: ответы на популярные вопросы

Рассказываем о нюансах правового регулирования таких сделок и особенностях кредитования долей.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены .