Можно ли продать или подарить участок без межевания

Межевание – это те кадастровые работы, в ходе которых устанавливают границы, площадь участка земли, а также координаты его поворотных точек.

• Упорядочивание земельных правоотношений. Земельное право в России пока что находится на этапе своего становления, в результате чего зачастую возникают спорные ситуации по поводу земельных границ.
• Учет земель и управление земельным фондом. Содержащиеся в едином реестре сведения обо всех земельных участках способствуют упорядочиванию информации о категориях использования земель и собственниках участков.
• Определение размеров земельных налогов и контроль поступления налоговых отчислений.

Данные цели являются в большей степени государственными, но это не значит, что межевание не имеет пользы для землевладельцев. С практической стороны вопроса, определение границ позволяет:

• Точно определить местоположение и размеры участка, что помогает в защите прав собственников в случае споров о границах участков с хозяевами смежных земель.
• Делает проще процедуры получения разрешений на строительство, узаконивание жилья и хозяйственных построек, на монтаж сооружений инженерного назначения и т.п.
• Закрепить законные права собственников на прирезки. Большая часть земли имеет продолжительную историю, и за этот временной отрезок участки меняли площадь и конфигурацию. Вся история изменений должна быть внесена в кадастровый реестр. Помимо этого, в определенных случаях возможно увеличение размера участка за счет находящихся в муниципальной собственности земель, узаконить подобные прирезки также можно с помощью межевания.
• Межевания требуют любые изменения в конфигурации участка. Допустим, вы хотите объединить несколько граничащих участков в один или, наоборот, разделить один большой участок между несколькими владельцами. В таких случаях имеющий старые границы участок снимается с учета, а вновь образовавшиеся участки вносятся в кадастр, что невозможно осуществить без межевания.

Сделки с участками без межевания

Определенно, самым важным изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невозможно проведение любых сделок. Неразмежеванные участки нельзя продать, подарить, оставить в наследство либо в качестве залога. На эту землю без ограничений действует только право пользования.

Сейчас же, если даже вы каким-то образом совершите сделку с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. С начала 2018 года данное правило касается всех земель, в том числе и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.

До января 2018 года реализация долей таких участков была возможна, ведь при нахождении земли в долевой собственности правом приоритетной покупки доли обладают совладельцы.

Как продать немежеванный участок

В упрощенном виде сделка купли-продажи имеет несколько этапов, но все случаи индивидуальны, поэтому мы рекомендуем обратиться к юристу до сделки. Это поможет избежать возможные трудности на каждом из этапов.

1. Заключение договора между покупателем и продавцом, в котором указываются адрес, кадастровый номер участка, его площадь, земельная категория и виды ее разрешенного использования. Важными пунктами договора выступают цена, порядок расчета по сделке и передачи недвижимости новому владельцу. Фактическую передачу можно оформить как акт либо указать соответствующий пункт в договоре, который в данном случае станет и актом приема-передачи земли. Договор заключается в 3 экземплярах, и 1 из них подлежит передаче в Росреестр.
2. Подача пакета документов в Росреестр. Перечень документов, которые нужны для перехода прав собственности на землю к новому владельцу, определяется ФЗ №218. Продавцом заполняется заявление о передаче права собственности, также прилагаются договор, согласие заинтересованных лиц (например, супругов), подтверждающие право на землю документы. В ряде случаев могут понадобиться и другие документы. Исключения из данного порядка также регламентированы законом. Подать документы можно через МФЦ. На руки вам выдадут расписку о приеме документов с указанием даты, когда можно забрать готовую выписку. Как правило, перерегистрация права собственности происходит в течение 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ к сроку добавляется еще 2-3 дня.
3. В указанный день необходимо получить в МФЦ выписку из ЕГРП. Если специалистами Росреестра будут обнаружены ошибки в документах, в переходе права собственности откажут. Отсутствие межевания является одной из причин отказа. Повторное обращение в Росреестр будет возможно после подготовки межевого дела.

Разъяснения Росреестра

Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию.

Отсутствие межевания в этот список не входит.

Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно.

Веским доказательством его правоты послужит межевой план.

Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.

Сложности при продаже участка без межевания

Владелец земельного надела имеет право предложить покупателю землю с неустановленными границами. Но реализовать эту идею трудно по причине малого количества покупателей, желающих приобрести проблемную недвижимость – ведь после осуществления сделки забота об идентификации ее границ ложится на его плечи. Не исключается возможность проявления территориальных споров с соседями, о которых не сказал продавец.

А если и найдется клиент, готовый купить неразмежеванный участок, он постарается максимально снизить цену – ведь ему еще предстоит оплатить услуги кадастрового инженера по составлению межевого плана. Все спорные моменты тоже придется решать ему.

Сложности возникнут, если на продаваемом участке стоит незарегистрированный жилой дом – самострой. На такие объекты тоже трудно найти покупателя, желательно предварительно легализовать постройку. Сейчас это можно сделать по упрощенной процедуре, но без межевого плана и здесь не обойтись.

Иногда владельцы земельных участков сталкиваются с неприятной ситуацией, когда на кадастровой карте обнаруживают вместо своей недвижимости участок с незнакомым кадастровым номером. Разъяснить причину путаницы может кадастровый инженер. Для устранения ошибки, скорее всего, придется сделать межавание надела.

Как продать неразмежеванный участок

Единственно правильный путь, по которому рекомендуют идти юристы – перед продажей оформить участок в надлежащем виде. Потраченные на это средства собственник может вернуть при продаже недвижимости. Люди охотно покупают участки с полным пакетом землеустроительных документов: они готовы заплатить дороже, лишь бы их избавили от хлопот по оформлению приобретенной собственности.

Сделку купли-продажи схематично можно представить в таком виде:

1. Стороны заключают договор. В нем прописывают сведения о наделе: категория, вид разрешенного использования, кадастровый номер, адрес и пр. Договор готовится в трех экземплярах: два – для участников сделки, один – для Росреестра.
2. Продавец собирает комплект документов, перечисленных в законе №218-ФЗ. Затем он заполняет заявку на переход права собственности, прилагает к ней договор, письменное согласие супруга(и) или других заинтересованных лиц и другие документы, подготовленные ранее. В некоторых случаях от продавца могут потребовать другие документы, но такие исключения тоже регламентируются законом: сотрудник госструктур не имеет права самовольно менять утвержденный перечень. Документы можно подать через МФЦ. Там заявителю вручают расписку об их получении с указанием времени выдачи результата.
3. В указанное время продавец участка получает выписку из ЕГРН либо уведомление об отказе в переходе прав собственности. Последнее имеет место в случае выявления ошибок в документах. Причины отказа также прописаны в законе №218.

Какие документы нужны для проведения сделки

Согласно законодательству для переоформления права собственности надо представить:

• кадастровый паспорт;
• межевой план;
• свидетельство о гос. регистрации права.

Если эти документы у владельца имеются, повторно их получать перед продажей не нужно: срок действия у них не ограничен.

Для продавца главным документом и этого списка является свидетельство о регистрации права. Имея его на руках, владелец может продать недвижимость без каких-либо препятствий – лишь бы покупатель согласился на такую сделку, взяв на себя хлопоты по получению остальных документов, без которых он не сможет стать полноправным хозяином земли.

Во сколько обойдется покупателю узаконивание границ участка

Стоимость межевания не является постоянной величиной. Она зависит от:

• площади надела и его конфигурации;
• объема работ, выполняемых кадастровым инженером;
• удаленности от населенного пункта, в котором базируется офис специалиста;
• наличия совладельцев, которым будут выделяться доли;
• отсутствия или наличия зеленых насаждений;
• числа капитальных построек, расположенных на участке.