Можно ли в 2024 году продать дом, если земельный участок в аренде
При продаже дома покупателю перейдет право аренды на тех же условиях, что были у продавца. Это указано в п. 3 ст.
552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.»
Сделка возможна, потому что действует принцип единства судьбы участков и построенных на них объектов. Это есть в пп. 5 п.
1 ст. 1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»
к содержанию ↑Условия для сделки
Во-первых, вместе с договором купли-продажи дома участники должны подписать соглашение об уступке прав аренды на покупателя. К соглашению прикладывается договор аренды продавца.
Во-вторых, если договор аренды подписан до 30 октября 2001 года и в нем указано об обязательном согласии арендодателя (муниципалитета) при передаче прав, продавцы должны сначала получить данное согласие. Если договор аренды подписан после 30 октября 2001 года и минимум на 5 лет (обычно так и бывает), согласие арендодателя не требуется. Покупателю после сделки достаточно прийти в муниципалитет (к арендатору) и подписать новой договор аренды, тем самым и уведомив его о сделке.
30 октября 2001 года — это дата введения в действие Земельного Кодекса РФ (ст. 1 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Про согласие муниципалитета на сделку написано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ — «При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
» П. 16 и 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 — «Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном до введения в действие Земельного Кодекса РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ).»
к содержанию ↑Найти покупателя будет гораздо сложнее
Обычно дома при арендованном участке покупают родственники, друзья или знакомые. Или по заниженной цене. К тому же покупатель должен быть только со своими деньгами.
Покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Ипотечные банки считают недвижимость, которая не оформлена в собственность, неликвидной для предоставления кредита под ее залог. А Пенсионный Фонд не предоставит мат.капитал на покупку такой недвижимости.
Для собственника дома выгодней и проще сначала оформить в собственность арендованную землю — инструкция. Затем заняться продажей.
Для ясности я кратко опишу, почему многие покупатели не заинтересованы в приобретении арендованных участков. Ведь тогда им придется заниматься переоформлением, столкнуться с трудностями и рисками. Подробности описаны по ссылке выше.
Во-первых, арендованный участок можно только выкупить у арендодателя (муниципалитета). Бесплатно их не выдают. Цена выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка.
Причем данный процент везде разный. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.
Во-вторых, участку должны были провести межевание, чтобы оформить его границы. Не у всех арендаторов это требование выполнено.
В-третьих, участок может быть ограничен в обороте. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащую территорию. Тогда участок выкупить не получиться вообще.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Как купить землю, находящуюся в аренде: процесс и возможности
Хочу купить землю, но она находится в аренде. Есть ли возможность купить землю, которая находится в аренде? Каков процесс переоформления земли на себя?
/ Виль , Москва2022-12-07Категория: Земельное право26 1
Покупка земли в аренде: полное руководство по выгодной сделке
В первом случае собственнику принадлежат права владения, распоряжения своим земельным участком и недвижимостью. Он может ее подарить, продать, отдать в залог, передать в управление или сдать в аренду. Также может возвести различные строения в соответствие с целевым назначением участка.
Но у него есть еще и обязанности. Предприниматель должен содержать участок и не допускать ухудшение состояния земли.
При аренде возможно только извлекать полезные свойства, а именно использовать участок по назначению. Условия этого пункта прописываются в договоре. Если они не определены, то арендатор должен эксплуатировать землю строго по правилам разрешенного использования.
И каждый месяц вносить арендную плату. При нарушении обязательств арендодатель имеет право потребовать компенсацию и расторгнуть договор.
Участок, оформленный в собственности, лучше тем, что бизнесмену будет легче осуществлять операции купли-продажи. Если мы говорим об аренде, то к ней прибегают, если землю невозможно получить в собственность. Обычно это земли лесного или водного фонда.
В таком случае будет правильной аренда на долгосрочный период — 49 лет.
Собственник может распоряжаться своим имуществом и сдавать его в аренду, соответственно, получать прибыль, кредит под залог земли на развитие бизнеса. Также в случае необходимости постройки каких-то зданий собственность выгоднее, потому что требуется меньше согласований с основным собственников участка.
к содержанию ↑Для кого и что выгоднее?
Аренда выгодна для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ). Фермеры берут земли сельхозназначения в аренду, используют ее три года, а потом они не то, что могут, им рекомендуется выкупать землю из государственной аренды, чтобы избежать давления со стороны государства.
Также аренда выгодна тем предпринимателям, которые хотят взять участок в лесной зоне для туристической деятельности или охотугодий. Аренда будет выгодна, потому что государство не разрешает такие земли выкупать.
Что касается собственности, она выгодна, когда владелец здания уже приобретает землю под своей недвижимостью. Он уже пользуется землей, а арендные ставки всегда повышаются, потому что в них закладываются стоимость покупки участка. И аренда со временем становится очень большой и непосильной.
Выкуп земли из госаренды выгоден:
- застройщикам — нахождение земли в собственности для них более предпочтительный вариант. Главное убедиться, чтобы участок принадлежал государственным органам власти;
- производственным и промышленным предприятиям — они активно используют территорию и часто делают перепланировки объекта, которые проще узаконить собственнику, нежели арендатору.
Как показывает практика, коэффициенты по аренде здесь очень высокие и включают платежи на приобретение собственности. Поэтому чем быстрее бизнесмен приобретет данную землю в собственность, тем меньше он будет платить арендных платежей и сэкономит достаточное количество денег.
Как у нас происходит сейчас? Было здание, пришел новый собственник, земля в аренде, он покупает здание и входит в договор аренды новым лицом и платит за него деньги по коэффициенту, установленному департаментом имущественных отношений. И чем быстрее он выкупит, тем дешевле ему обойдется владение этим участок. Здание-то все равно его.
Но можно купить землю и без здания. Она продается на определенных аукционах. Тут работает следующая схема: бизнесмен купил участок в городе, один гектар для строительства административно-офисного здания.
В этом случае ему дается три-пять лет (в договоре прописано) на строительство здания.
За это время он должен его построить и ввести в эксплуатацию. По окончании трехлетнего периода, если он не успел это сделать, обычно у него два варианта: либо проект выносят на комиссию и изымается участок и продается с торгов кому-то другому, либо продлевается период для завершения строительства. В последующем арендодатель имеет право выкупить участок.
С точки зрения новых территорий, конечно, сначала будет лучше арендовать землю, быстро построить на ней здание и выкупить.
Считайте сами: рыночная стоимость участка 500 тыс. рублей или 1 млн рублей, а по аренде 50 тыс. рублей в год платишь.
Вот и получается, что выгоднее, если ты за год успеваешь возвести здание и запустить его в эксплуатацию. В таком случае стоимость участка может быть несколько сотен тысяч вместо 1 млн рублей.
Процесс получения участка в аренду для каждого почти индивидуален. Лесные, водные нельзя выкупить, но взять в аренду могут граждане РФ, юридические, физические лица, ИП. Для этого необходимо собрать пакет документов и предоставить его в департамент земельных или имущественных отношений.
Обычно в перечень документов входят: заявление, паспорт, справка с кадастрового реестра о текущем статусе земли. Это довольно длительная процедура, и нужно внимательно смотреть, чтобы при выборе участка была вся инфраструктура.
к содержанию ↑Как не прогадать в цене и остаться в плюсе
Формирование цены земельного участка в населенном пункте идет по кадастровой стоимости либо в процентном соотношении от кадастровой стоимости. Для земель сельхозназначений цена бывает по рыночной стоимости, но существуют способы сэкономить. И их три:
- Если вы берете землю под строительство каких-то объектов, то надо быстро построить объект. Чем быстрее, тем лучше, конкретного срока нет. Пример: когда земля берется под строительство, устанавливается предельный срок, за который надо построить, обычно три года. По обычной логике все три года надо платить аренду. Если построить за шесть месяцев и выкупить, то выйдет два с половиной года экономии.
- Если мы говорим про сельскохозяйственные земли, то сначала арендовать, а через три года выкупать либо по рыночной или кадастровой стоимости. Есть вариант доказать через суд, что рыночная стоимость завышена.
- Если мы говорим о земле в населенных пунктах, то сэкономить можно за счет указанного вида разрешенного использования. Можно сыграть на снижении кадастровой стоимости и специальном льготном режиме, который можно использовать в определенных субъектах РФ.
В любом случае важно помнить, что как при аренде, так и при собственности вам дается полное право пользоваться землей. Вопрос только в том, какую перспективу и направление вы видите для своего бизнеса. Ответив на этот вопрос, станет ясно, что для вас будет лучше.
Фото на обложке: GaudiLab/shutterstock.com
- Бизнес
- Бизнес и правительство
- Бизнес
- Бизнес и правительство
Покупка участка в аренде
Пожалуйста проконсультируйте,стоит ли покупать участок.Вот что пишет риэлтор продавца:
участку присвоен кадастровый номер и он поставлен на кадастровый учет однозначно, т.к. этот участок в аренде, зарегистрирован в ЕГРП именно в таком статусе, за эту цену — 850 т.р — предполагается переуступка прав на аренду, официально через Росреестр. Хозяин может его выкупить и сам, но тогда его цена будет дороже.
Т.к. выкуп будет через регистрацию нежилого помещения на нем, а это 20 % от кадастровой стоимости. Дешевле и разумнее не выкупать его таким образом (почему хозяин пока и тормозит, экономит ваши и свои деньги): построив на нем жилой дом — выкуп составит всего 5 % от кадастровой стоимости.
Насколько опасно покупать такой участок?Спасибо за консультацию.
Показать полностью29 июля 2016, 09:25 , Жанна, г. МоскваОтветы юристовГеннадий КураевЮрист, г. Новосибирскрейтинг 9.4ЭкспертОбщаться в чате
Вам необходимо проверить действительно ли указанный земельный участок стоит на кадастровом учете, самостоятельно запросить выписку о правах на указанный участок. Если право аренды зарегистрировано, то оно должно быть в выписке.
Также необходимо проверить действительно ли на этом земельном участке имеется нежилое помещение, стоит ли оно на кадастровом учете, кому принадлежит на праве собственности.
Также необходимо выяснить вид разрешенного использования земельного участка и категорию землепользования, входит ли земельный участок в земли поселений с учетом возможности постройки на нем жилого помещения. К какой зоне отнесен Правилами землепользования и застройки муниципалитета.
Земельный кодекс
Статья 7. Состав земель в Российской Федерации
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
2) земли населенных пунктов;
Передача прав и обязанностей возможна в зависимости от срока и условий основного договора аренды.
к содержанию ↑Статья 22. Аренда земельных участков
5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как переходят права и обязанности на арендную землю?
Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.
Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.
Читайте также: В чем особенности аренды земельных участков в Московской области?
Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.
Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.
к содержанию ↑Какие документы нужны для переоформления?
- Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
- Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
- Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.
Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.
к содержанию ↑Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?
Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.
Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.
Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.
Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.
Читайте также: Является ли непогашенный кредит обременением на дом и участок?
Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.
к содержанию ↑Что делать если выросли платежи по аренде?
Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.
Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.
Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.
Читайте также: Какие бывают льготы при получении земельных участков в пользование?
Следующая