Как оформить сделку купли-продажи земельного участка

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Справка. Размер госпошлины

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч.

7 ст. 18, п. 3 ст.

25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п.

1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

к содержанию ↑

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст.

217 , пп. 1 п. 1 , пп.

1 п. 2 ст. 220 , пп.

2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п.

1 , пп. 1 п. 3 ст.

220 , п. 1 ст. 388 , п.

1 ст. 389 НК РФ).

Связанные ситуации

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

к содержанию ↑

Требования к форме договора купли-продажи

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма. Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

Поможем составить договор купли-продажи земельного участка

Юрист по недвижимости с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Записаться на прием

к содержанию ↑

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

• Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
• Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
• Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
• Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
• Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

к содержанию ↑

Список необходимых документов

Официальный сайт Росреестра содержит электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

• Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
• Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
• Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
• Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ имеется у каждого участка, прошедшего процедуру кадастрового учета и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
• Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
• Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Малов Дмитрий ВладимировичЮрист по недвижимости

10 октября 2016

• Установление границ земельного участка
• Образование земельных участков
• Характерные точки границ земельного участка
• Характеристика земельного участка
• Признаки земельного участка
• Оценка стоимости земельного участка

к содержанию ↑

Что говорится в законодательстве

Если вопросы купли-продажи освещены достаточно подробно в главе 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а переход права собственности на землю как ресурс для строительства или ведения сельского хозяйства – статьями 15, 25-26 и 37, то регистрация перехода права собственности на любой вид недвижимого имущества осуществляется в строгом соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость».

Этот нормативный акт достаточно подробно освещает все стороны осуществления государственной регистрации заключаемых сделок, в том числе и правила оформления договоров и внесение сведений о них в федеральную базу Росреестра.

Кроме того, именно этот закон уделяет особое внимание такой немаловажной детали как нотариальное заверение сделок.

Кроме того, именно регистрация договоров в Росреестре с 1 марта 2013 года отменена ввиду нецелесообразности дублирования представленной в нем информации со сведениями, содержащимися в свидетельстве о праве собственности — теперь достаточно просто предоставить его экземпляры в уполномоченное учреждение (например, в МФЦ), откуда они будут направлены в Росреестр с целью выдачи свидетельства о праве собственности.

к содержанию ↑

Как осуществляется регистрация

Так как регистрация договора купли-продажи уже почти четыре года как отменена на законодательном уровне, вопрос юридического оформления сделки теперь относится к регистрации перехода права собственности на тот или иной объект недвижимости.

Именно этот переход оформляется в Росреестре.

Для получения свидетельства на приобретенный объект недвижимости, в подразделения по приему документов территориальных отделов Росреестра или в МФЦ необходимо будет предоставить следующие документы:

• Паспорта обеих сторон-участниц сделки (они потребуются, во-первых, для идентификации личности, а во-вторых, для того, чтобы на их основе сотрудники самостоятельно заполнили необходимые документы. Кроме того, копии этих документов будут вложены в регистрационное заявление вместе с экземпляром договора);
• Заявление с просьбой о регистрации перехода права собственности;
• Свидетельство о праве собственности на передаваемый объект недвижимости (например, на земельный участок), предоставленный продавцом, вместе с документами, подтверждающими правомерность его получения (например, предыдущий договор купли-продажи на участок);
• Подписанный всеми сторонами-участниками договор в количестве экземпляров большем на один, чем самих сторон (этот дополнительный экземпляр будет передан в Росреестр для помещения там в архив);
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Достаточно часто для верной трактовки условий договора (в плане полной передачи данных о переходе имущества от одного собственника другому) сотрудники МФЦ требуют предоставления также в качестве приложения к договору акта приема-передачи недвижимости, чтобы факт передачи земельного участка был зафиксирован подробно.

После получения всех необходимых документов наступает этап проверки их сначала сотрудниками многофункциональных центров (им на это отводится 7 дней), а потом – представителями Росреестра с последующей выдачей свидетельства о праве собственности (этому государственному органу на осуществление действий дается 14 дней).

При этом в законодательстве четкого определения, в течение какого времени после заключения договора переход права собственности должен быть оформлен путем подачи документов в МФЦ не оговорен.

Переуступка права аренды земельного участка имеет ряд важных моментов в которых следует разобратся.

Ваша цель это аренда земли с правом выкупа? В нашей статье вы найдете подробную информацию.

Купить квартиру в Болгарии можно! Как найти предложения о продаже недвижимости в этой стране, вы можете узнать здесь.

к содержанию ↑

К каким расходам стоит быть готовым

Юридическое оформление права собственности на любой вид недвижимости, в том числе и на землю, подразумевает под собой оплату государственной пошлины.

Если говорить о размере этого косвенного налога, то он существенно отличается для юридических и физических лиц. Так, за переоформление права собственности на недвижимость (в том числе, и на землю), физическому лицу придется заплатить две тысячи рублей (при этом, в том случае, если собственников будет несколько, государственную пошлину оплачивает каждый по отдельности). Что касается юридического лица, то для него размер этого сбора составит двадцать две тысячи рублей.

И точно также, как и с физическими лицами, переход права собственности оплачивает новый собственник, полностью освобождая прежнего от таких расходов.

В соответствии с действующим законодательством регистрация самих договоров купли-продажи земли сейчас не требуется. Однако переход права собственности зарегистрирован должен быть путем выдачи новому собственнику свидетельства о возникновении такого права.

Решение об отмене регистрации договора было принято на законодательном уровне, чтобы не дублировать несколько раз предоставляемую информацию. Однако, несмотря на видимый процесс облегчения такой процедуры, сложности пока еще сохраняются, и это связано с подготовкой достаточно большого количества документов для непосредственного заключения соглашения.

к содержанию ↑

Что нужно учесть при покупке и продаже земельного участка

1. Удостоверьтесь, что границы участка чётко определены. Это можно проверить онлайн на сайте Росреестра. Если возникли проблемы, следует провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт.

2. Соберите следующие документы:

• оригиналы паспортов участников сделки;
• при участии представителя — нотариально заверенная доверенность на проведение сделки;
• если вы состоите в браке и участок является совместной собственностью, необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
• оригинал выписки из ЕГРН;
• если объект находится в ипотечном залоге, требуется письменное согласие банка;
• если сделка затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц, необходимо согласие органов опеки на отчуждение имущества.

3. Определите стоимость строений на участке, если они имеются. Их необходимо будет указать в договоре купли-продажи.

к содержанию ↑

Как выбрать участок

На этапе выбора участка обратите внимание на:

• категорию земли;
• транспортную доступность ;
• инженерные коммуникации;
• социальную инфраструктуру .

Выбирайте участок с минимальным уклоном, особенно если дом стоит на берегу. В этом случае рекомендуется экспертное заключение гидрогеолога: гарантия, что строение не сползёт в водоём. Отдайте предпочтение участкам, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство , или землям CHT и ДHП .

Как получить разрешение на строительство дома

к содержанию ↑

Как проверить участок перед покупкой

1. Необходимо убедиться, что участок принадлежит именно тому, кто его продаёт. Если от лица продавца действует представитель, проверьте нотариально заверенную доверенность на совершение сделки.

2. Посмотрите правоустанавливающий документ , подтверждающий приобретение продавцом участка в собственность.

3. Проверьте, не имеет ли участок обременений.

Основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество — выписка из ЕГРН . Получить выписку из ЕГРН может собственник, отказ от предоставления такой выписки — сигнал о том, что с участком не всё чисто.

Рекомендуется попросить продавца предоставить вторично выписку из ЕГРН перед самой сделкой, чтобы убедиться, что в ней нет изменений.

к содержанию ↑

Проверьте, совпадают ли кадастровые номера, указанные в договоре, с теми, что записаны в ЕГРН.

Цену и порядок расчёта определяют продавец и покупатель и указывают это в договоре. Чаще всего выбирают один из двух вариантов.

100%

Покупатель передаёт всю сумму после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре.

50%

• Можно воспользоваться эскроу-счётом. Покупатель вносит на него всю сумму, но продавец получит её, только представив банку доказательства, что переход права собственности состоялся.
• Стоит предусмотреть в договоре ответственность за неисполнение условий. Например, если продавец не передаёт участок в оговорённый срок, покупатель вправе потребовать уплаты неустойки за каждый день просрочки.
• Также стороны могут внести в договор пункт, согласно которому в случае несвоевременной уплаты денег стоимость участка возрастает на определённую сумму.
• Споры решаются в судах по месту нахождения земельного участка.

к содержанию ↑

Договор купли-продажи участка подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий — для предоставления в Росреестр.

• Переход права собственности на участок регистрируется в Росреестре или в МФЦ.
• Рассмотрение документов занимает до 9 рабочих дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН.
• Перед тем, как подать на регистрацию, необходимо оплатить госпошлину. За регистрацию земельного участка она составляет 350 рублей, если же на участке есть дом, к сумме прибавляется ещё 2000 рублей.

Продавец обязан заплатить НДФЛ, если владел участком меньше 5 лет, или меньше 3 лет, если участок получен в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты.

к содержанию ↑

Когда нужен нотариус

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка обязательно, если:

• продаётся доля в праве собственности;
• участок принадлежит несовершеннолетнему, а также частично или полностью недееспособному лицу.

В остальных случаях участие нотариуса необязательно, однако вы можете воспользоваться его услугами для собственного спокойствия.

к содержанию ↑

Риски при покупке земельного участка

1. Неточности в кадастровом плане. Одна из самых частых проблем — несовпадение реальных границ и расположения участка с записанными в кадастровом плане.
2. Отсутствие межевания. Если границы участка не определены, в реальности он может оказаться меньше, к тому же вам придётся судиться с соседями об установлении границ.
3. Учёт разрешённого землепользования. Участок может быть расположен на землях, где запрещено строительство.
4. Наличие необходимых коммуникаций. Удостоверьтесь, что имеются водопровод, газ, электричество, что все коммуникации правильно оформлены.
5. Отсутствие подземных коммуникаций. Важно убедиться, что под участком не проходят газовая или водопроводная трубы, которые станут препятствием для строительства и землепользования.
6. Обременения участка. Если имеется договор аренды на участок или арест собственности, то при продаже обязательства перейдут к покупателю. Внесите в договор пункт, согласно которому продавец гарантирует отсутствие обременений. Если позже нечто подобное выявится, отвечать будет продавец, а не вы.

Хочу свой дом! Как взять ипотеку на его строительство

Следующая

Жилищное правоКоллективная жалоба на соседей: образец