Порядок купли-продажи квартиры
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 1154 «Срок принятия наследства» ГК РФ «Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь ст. ст.
15, 1111 — 1113, 1149, 1152 — 1154 ГК РФ, ст. ст. 17, 61 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, п.
95 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N «О судебной практике по делам о наследовании», исходил из того, что ФИО1 было известно об открытии наследства после смерти матери и о наследственном имуществе, зная о праве на обязательную долю, она не обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, действуя по договоренности с наследником по завещанию ФИО3 При этом, нотариусом соблюден предусмотренный законом порядок извещения ФИО1 об открытии наследства и порядок нотариального удостоверения сделки купли-продажи спорной квартиры.»
к содержанию ↑Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения Согласно пункту 4.1 предварительного договора покупатель обязался в срок до 17.05.2013 внести в кассу продавца или перечислить на его счет обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., а также 500 000 руб.
в порядке оплаты стоимости квартиры; оставшаяся сумма подлежала уплате равными частями — по 1 021 100 руб. в два этапа — до 30.06.2013 и до 30.12.2013.
к содержанию ↑Нормативные акты
Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1182
(ред. от 24.08.2004)
«О выпуске и обращении жилищных сертификатов» минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
(с изм. и доп., вступ.
в силу с 01.01.2024) 15. В случае, если сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет выплаты, признана судом недействительной или к ней применены последствия недействительности ничтожной сделки, получатель выплаты подлежит восстановлению в списке начиная с даты первоначального включения его в список в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и средства выплаты подлежат возврату в бюджет соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Если сделка купли-продажи жилого помещения с использованием в том числе мер социальной поддержки признается недействительной, возврат средств (части средств) осуществляется на основании решения суда в соответствии с гражданским законодательством.
к содержанию ↑Оформление договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме
Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора, этот документ нужен и для продажи квартиры, и для отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием.
Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:
· переговоры и достижение устной договоренности;
· проверка документов на объект недвижимости;
· составление текста, согласование и внесение корректировок;
· заключение договора купли-продажи недвижимости;
· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;
· регистрация перехода права собственности.
Договор о продаже недвижимого имущества либо заключается в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса, документ должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателем, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, то есть соглашения сторон, в котором они выражают намерение в будущем подписать основной договор.
к содержанию ↑Покупка квартиры документы и порядок сделки
Какими документами оформляется эти этапы сделки?
- Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
Заказать составление договора купли-продажи или получить консультацию от автора сайта можно здесь. - Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр;
- Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.
Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с передачей задатка.
Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.
Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через сайт Госуслуги.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.
Прочтите полезную информацию: Что такое обременение квартиры
К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.
к содержанию ↑Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке
Порядок покупки квартиры за наличные
Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.
Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя: “Хочу купить недвижимость. Что надо знать?”
Покупка квартиры в ипотеку
Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.
Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле – Договора купли-продажи квартиры.
А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.
Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.
Посмотрите пошаговую инструкцию к сделке “Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка” и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.
к содержанию ↑Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)
Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь – главную дорогу, используйте интеллект-карту.
Порядок покупки квартиры в новостройке
Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.
Оформить покупку договором купли-продажи можно только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).
Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности. Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица
Если вы “покупаете” квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?
к содержанию ↑Как безопасно купить квартиру — порядок оформления сделки
Покупка квартиры — задача не из легких. Даже если жилье мечты найдено, сделка может сорваться из-за внезапно всплывших обстоятельств: неоплаченных коммунальных долгов, не выписанных родственников (если речь идет о «вторичке») и так далее. Неприятные сюрпризы могут поджидать собственника и после оформления всех документов.
Рассказываем, как сохранить нервы и избежать лишних проблем.
Время прочтения: 6 минут
к содержанию ↑Что нужно знать при покупке квартиры
Отталкиваться необходимо, в первую очередь, от трех пунктов — цель покупки, местоположение и тип жилья.
Заранее определитесь, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, в каком составе в ней будет проживать семья. Решите для себя, что важнее — большая площадь или, например, локация, новостройка или квартира, в которой до этого уже проживали люди.
Если выбор остановился на новом жилом комплексе, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и к нему нет серьезных нареканий. Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также бумаги на дом (разрешение на строительство и проектная декларация). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать, когда он был построен, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а после — чистоту документов самой квартиры.
Особенно, если речь идет о старом фонде.
Что касается местоположения, рассмотрите несколько районов, в которых имеется необходимая для комфортного проживания инфраструктура, парки. Обязательно учитывайте транспортную доступность.
Какие документы нужны для оформления сделки
Самым внимательным образом проверяйте пакет документов, который предоставляет продавец. Он может отличаться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
- Действующий паспорт. Если владельцев несколько, каждому из них необходимо предоставить удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Техпаспорт;
- Основания легальной передачи во всех предыдущих сделках с квартирой;
- Отсутствие задолженностей — последние оплаченные квитанции на оплату ЖКУ;
- Нотариально заверенная доверенность на посредника (если он есть), где указано согласие владельца на право заключать сделку и принимать деньги без его участия;
- Подтверждение того, что в квартире никто не прописан;
- Если продавец состоит в браке, согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
- Нотариально заверенный отказ других собственников квартиры от прав на жилплощадь;
- Свидетельство о рождении ребенка + разрешение органов опеки и попечительства
Проверка истории квартиры
Это касается в первую очередь правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, нужно убедиться в том, что данные в договоре долевого участия или договоре переуступки, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, а также акте приема-передачи совпадают.
При перепродаже вторичного жилья защитить себя от иска предыдущих владельцев квартиры поможет расписка о получении денег или акт передачи квартиры.
Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые владельцы , либо продавец обязан предоставить нотариально заверенные согласия всех сторон.
Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы не нарваться на мошенников. В целом, к каждому этапу любой сделки лучше привлечь специалистов.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Она позволяет узнать о наличии обременений на имущество, не находится ли жилье в залоге у банка или, например, под арестом.
Технический паспорт квартиры содержит характеристики и подробный план жилплощади, а также информацию о перепланировках. Если предыдущий владелец внес какие-то изменения без согласования, у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки.
к содержанию ↑Проверка участников
Она начинается с сопоставления информации: данные в паспорте и документах должны совпадать. Присмотритесь и к самому удостоверению личности: соответствуют ли первые две цифры коду города, где паспорт был выдан, на месте ли все водяные знаки, оттиски, что указано в графе «место регистрации», есть ли отметки о детях и браке.
Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В них должно быть указано, состоит ли владелец на учете. В противном случае родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.
к содержанию ↑Как подготовиться к сделке
Если пакет документов полностью собран и к нему нет вопросов, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключать предварительный договор. Он нужен для того, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры, и снять ее с продажи.
В соглашении прописывается оговоренная стоимость и сроки, в которые жилье будет реализовано.
Гарант соглашения — внесение аванса или задатка. Стоит осознанно выбирать платеж: аванс собственник обязуется вернуть, если сделка сорвется, а задаток обратно получить нельзя.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи содержит следующую информацию:
- Дата;
- Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
- Перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
- Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
- Обоснование права собственности владельца;
- Гарантии продавца;
- Согласия других сторон (при наличии);
- Обязанность сторон передать и принять квартиру после уплаты;
- Стоимость квартиры и подпись о полученных средствах;
- Порядок расчетов;
- Подписи сторон
Шаблон договора можно найти в Интернете, либо обратиться за помощью к юристам.Подробно об оформлении бумаг, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.
Следующая