В Думе предложили сократить до трех лет срок действия гарантии застройщика жилья
Юристы нашего сервиса проанализировали законодательство и подготовили материал по расчету неустойки по ДДУ и рассказали про порядок предъявления требований к застройщику.
Для начала вспомним, что если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. А если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
Однако в этом году был введен новый мораторий, и он объясняется стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции), но при этом, как мы считаем, это существенно нарушает права участников долевого строительства.
Давайте посмотрим на нововведения?
- Мораторий на неустойку по ДДУ в 2024 году
- Как взыскать неустойку с застройщика?
Мораторий на неустойку по ДДУ в 2024 году
Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 N 4г-3259/2019). Предъявить такое требование вправе гражданин — участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».
При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч.
8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Но все это остается для далекого 2025 года из-за новых ограничений. Так, например, периоды моратория на начисление неустойки по части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ (расторжение договора):
- неустойка не начисляется с 03.04.2020 по 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423);
- фиксированный размер ставки (9,5%) с 25.02.2022 по 28.03.2022 (п. 1 (1) Постановления Правительства №479 от 26.03.2022 г.);
- неустойка не начисляется с 29.03.2022 по 30.06.2023 (Постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г.);
- фиксированный размер ставки (7,5%) с 01.07.2023 по 21.03.2024 (п. 2 Постановления Правительства №326 от 18.03.2024 г.);
- неустойка не начисляется с 22.03.2024 по 31.12.2024 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).
Если говорить про задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, то на эти основания предъявления требований также действует мораторий с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Это означает, что вы не сможете взыскать:
- пени за нарушение сроков передачи объекта — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;
- проценты за пользование деньгами дольщика — возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, — тоже 1/300 ключевой ставки в день;
- неустойку за не устранение дефектов;
- потребительский штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не урегулировал спор до суда.
А теперь по важным комментариям к нововведению. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Особенности, установленные п. п. 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п.
3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).
Далее расскажем, как взыскать неустойку и отложим это, к сожалению, до лучших времен.
Если вы сомневаетесь в том, можно ли взыскать неустойку по ДДУ, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
к содержанию ↑Как взыскать неустойку с застройщика?
Сперва вспомним основания предъявления требований к застройщику.
№1. Неустойка при недостатках квартиры по ДДУ: если во время приемки квартиры вы обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. По закону застройщик обязан выплатить физическому лицу неустойку, если он добровольно не исправит дефекты.
Наш онлайн-калькулятор поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика.
№2. Неустойка при расторжении ДДУ: по закону участник долевого строительства (дольщик) вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в одностороннем порядке. Например, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Онлайн-калькулятор, подготовленный юристами, поможет рассчитать сумму требования. Он подскажет, сколько денег вы вправе требовать с застройщика при расторжении ДДУ.
№3. Неустойка за просрочку по ДДУ: задержка в передаче дольщику объекта недвижимости – явление частое. Но законодатель предусмотрел норму, которая дисциплинирует застройщиков и побуждает их передавать недвижимость в оговоренный срок.
Так, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.
А здесь вы сможете правильно рассчитать сумму пени согласно 214-ФЗ. Формулу, по которой будет произведен расчет, можно увидеть, раскрыв вкладку «Формула расчета».
А теперь, когда вы освежили память и произвели предварительные рассчеты компенсации при помощи наших калькуляторов, можем переходить к самому важному — порядку предъявления требований к застройщику.
Шаг 1. Подготовьте требование (претензию) застройщику о добровольной уплате неустойки
Целесообразно направить такое требование в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.
Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему
Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап — обращение в суд.
Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, основанному на законодательстве о защите прав потребителей, то обращаться следует к мировому судье.
Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.
Следует учесть, что по заявлению застройщика суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, если застройщик докажет, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом обязательно указание мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Шаг 3. Возбудите исполнительное производство
После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов.
Если вы не желаете тратить время на изучение законодательства и подготовку заявления и иных документов своими силами, то советуем обратиться к юристу DestraLegal за бесплатной консультацией. Вам нужно заполнить форму и кратко описать ситуацию, после чего юрист сориентирует по шансам и подскажет, какие документы потребуются для решения вашего вопроса.
Не бойтесь отстаивать свои права,
А юристы DestraLegal.ru вам в этом помогут
Долевое участие в строительстве в 2024 году
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.
Тема долевого участия в 2024 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.
к содержанию ↑Как называется закон о долевом участии в строительстве
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30.12.2021.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон№218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
к содержанию ↑Если строительство дома остановится
Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.
- Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.
Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.
Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов.
Как и в случае с обычными банковскими вкладами.
- Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.
Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).
Застройщик должен был делать отчисления в фонд именно по вашему дому (определенный процент от суммы каждого договора долевого участия). Грубо говоря, эти отчисления служат вашей персональной страховкой.
- Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.
Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.
Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.
Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.
Кстати
к содержанию ↑По новым или старым правилам брать квартиру
- Если строительство началось после 1 июля 2019 года — однозначно только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу. Если он этого не делает и принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.
- Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу.
Популярные вопросы и ответы
Долевое строительство и долевая собственность — это одно и то же?
— Не следует путать эти понятия. Долевое строительство — это когда желающие приобрести квартиру в будущем доме платят застройщику, и после завершения работ получают свою долю недвижимости, а именно квартиру. Понятие «долевая собственность» предполагает совладение объектом недвижимости.
Как правило, речь идет о правах собственности супругов. В долевую собственность можно приобрести практически любой объект недвижимости, будь то квартира, частный дом или комната. Правила совладения прописываются в соответствующих документах, долевая собственность может выступать также предметом брачного договора, — отвечает Юрий Паршиков.
к содержанию ↑Можно ли купить квартиру в новостройке без счета эскроу?
— Долевое участие в строительстве без использования эскроу возможно при высокой степени готовности дома и значительном количестве продаж, — объясняет эксперт «КП».
Если и касается каких-то объектов, то только тех, стройки которых начались до принятия нововведений в 2019 году. На 2024 год на рынке осталось не так много таких предложений.
Также некоторые застройщики, чтобы обойти закон о счетах эскроу, выступают как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Формально, это выглядит как будто разные люди объединились и наняли себе компанию для строительства дома. Такой вариант не вынуждает застройщика брать у банка кредит, оформлять эскроу.
А значит цена квартир будет ниже.
Опасность в том, что в случае банкротства, мошенничества и других криминальных злоключений, пайщики ЖСК не могут рассчитывать на закон, который защищает участников долевого строительства.
Следующая