Риски оформления недвижимости на ООО: ответственность и возможность оспорения покупки

Какие риски существуют при оформлении недвижимости на ООО и кто несет ответственность за хозяйственную деятельность? И можно ли оспорить покупку недвижимости третьими лицами?

/ Виктор , Москва2022-10-27Категория: Недвижимость57 3

Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?

Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков.

Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.

На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие.

На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.

Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.

Покупка недвижимости на ООО: Полное руководство по выгодным инвестициям

Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость — Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023

Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость

Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения Недвижимость РИА Новости, 03.05.2023

2023-05-03T12:092023-05-03T12:092023-05-03T13:50realty-гид – риа недвижимостьличный опыт – риа недвижимостьнедвижимостьинвестициириелторысергей вишняковнадежда корккамиэль

Покупка недвижимости в условиях экономической неопределенности с точки зрения дилетанта является одним из самых привлекательных способов вложения и приумножения средств. Сайт «РИА Недвижимость» расспросил экспертов, действительно ли это так, какие здесь есть нюансы и каким людям, возможно, и вовсе не стоит заниматься инвестированием.Вопрос ожиданийПрежде всего нужно уточнить, что такое инвестиция. Если речь идет просто о покупке квартиры, от которой нет никаких финансовых ожиданий, – то это лишь приобретение для личного пользования, объясняет вице-президент Russia Sotheby’s International Realty Елена Мариничева.Однако если есть цель сохранить или приумножить капитал – например, перепродав объект по выросшей цене или получая регулярный доход от сдачи в аренду – тогда это действительно инвестиционный подход к покупке, подчеркивает она.Для каждого инвестора понятие «удачной» или «неудачной» инвестиции разное.

К примеру, в европейских столицах очень низкий доход от сдачи в аренду, но высокая ликвидность, однако многих инвесторов устраивает такой вариант сохранения капитала – когда они могут впоследствии очень быстро продать свою недвижимость, отмечает Мариничева.Инвесторы-неудачникиНа рынке есть немало людей, которые хотят приобщиться к сообществу тех, кто удачно зарабатывает на недвижимости, рассказывает руководитель филиала «Пречистенка» агентства недвижимости «Миэль» Мария Богачкина.»Но при этом многие из них смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции «нравится/не нравится» или «я бы сам хотел/не хотел здесь жить». Таким покупателям трудно «играть» на поле инвестирования, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом», – говорит она.Именно при таком чисто эмоциональном подходе, не подкрепленном рациональными соображениями, чаще всего и совершаются критические ошибки при покупке недвижимости в инвестиционных целях, делятся своими наблюдениями риелторы.Вход на пикеПримеров неудачных инвестиций у любого риелтора полно. Но самым частым случаем является заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, рассказывает риелтор Евгений Коноплев.В результате через 2 года вместо обещанного продолжающегося роста рынок начинает идти вниз – и инвестору приходится выходить из проекта не с прибылью, а с убытками, отмечает он.»А ведь каждый риелтор знает, как тяжело продавать сегодня за 9 миллионов то, что 2 года назад покупалось за 10″, – сетует Коноплев.Владелец агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков приводит подобный случай из своего опыта.

В этой ситуации покупатель ошибся не только с моментом входа на рынок, но и с объектом для инвестиции.»На волне роста цен на недвижимость и веры в то, что они всегда и везде растут, человек купил новостройку в Подмосковье. Модную, у модного на тогда застройщика, вдали от какой-то транспортной инфраструктуры. Когда дом достроили, оказалось, что концепция отдельного города в лесу покупателям не интересна, и продать такую квартиру сложно.

Хорошо, что нашелся сосед, который приобрел объект для своих родителей. Учитывая ипотеку, прибыли в итоге получить не удалось. Получился минус», – вспоминает эксперт.При этом наиболее печальные последствия бывают у инвестиций, когда человек вложился в новостройку по программе рассрочки, добавляет руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.»Вложил, к примеру, 2 миллиона рублей в квартиру стоимостью 20 миллионов, на срок до года, с последующей выплатой, надеясь заработать на продаже.

Рынок ушел вниз, и цена квартиры у самого застройщика стала уже не 20 миллионов, а 18. Договор, как правило, составлен таким образом, что много штрафов, и по факту из своего первого взноса инвестор практически ничего не получит, а именно, полностью потеряет вложенные 2 миллиона», – говорит она.Ну и, конечно, всегда нужно учитывать риск того, что новостройка и вовсе не будет достроена и сдана, и компания может стать банкротом. Если инвестор не готов брать на себя такие риски, он как правило обращает внимание на вторичную недвижимость: ее можно сразу сдавать в аренду или пользоваться, отмечает Мариничева.Правда инвесторы-неудачники встречаются и на «вторичке».

Обычно такое происходит при покупке квартиры на пике цен с целью последующей продажи, делится наблюдениями Борзенкова.»В таких ситуациях инвестор, скорее всего, потеряет. Каковы будут потери – зависит от падения спроса и цен. Такие случаи были у нас в марте-апреле прошлого года», – вспоминает риелтор.Не путать туризм с эмиграциейНекоторые потенциальные инвесторы обращают свой взор на зарубежную недвижимость, хотя по факту часто они очень плохо разбираются в рынке той страны, куда собираются вкладывать деньги, говорят риелторы.»Человек, к примеру, часто ездил в отпуск на Кипр.

Так часто, что в какой-то момент решил купить там квартиру. Самому отдыхать и сдавать другим, когда он не на острове. Ездил, отдыхал.

А вот со сдачей не сложилось. Человек, который якобы там помогал со сдачей, говорил, что объект не сдается или сдается урывками», – приводит пример Вишняков.В итоге инвестор устал от всей этой ситуации и решил продать квартиру. Причем в самый неудачный момент, когда на Кипре случился кризис.

И поручил это дело тому же самому человеку, который покупателей так и не нашел, и предложил выкупить квартиру за половину стоимости. Собственнику это все так наскучило, что он согласился и ушел в своих инвестициях в минус, рассказывает собеседник агентства.Аналогичная ситуация, на самом деле, может произойти и внутри России. Неудачные инвестиции нередки в том случае, когда человек захотел купить квартиру в другом регионе, чтобы сдавать ее в аренду или впоследствии выгодно перепродать.»В моей практике был случай, когда человек по рекламе в интернете купил новостройку в Ростове-на-Дону.

В ипотеку. Сам он живет сильно восточнее Москвы. Почему купил? Потому что «там теплее» и «там же недвижимость растет, в интернете пишут».

Естественно, покупка новостройки в странном месте на пике цен на недвижимость обернулась пшиком», – рассказывает Вишняков.Глубокий анализБольшое количество неудачных инвестиций – это как раз случаи «на эмоциях», без какого-либо анализа, или потому что «все так делают», сетует Вишняков.»Есть и вовсе целая категория людей, которым ни в коем случае нельзя заниматься инвестированием. Это те, кто стандартно верят в чудеса: в виде 200% годовых или что любая недвижимость непременно растет в цене», – предупреждает риелтор.А инвестиции в недвижимость – это все-таки про цифры и тщательное изучение рынка, локации и объекта вложения.Для того чтобы покупка квартиры была инструментом сохранения средств и их приумножения, важно провести большую работу по анализу рынка и своих ожиданий от инвестиции, добавляет Богачкина.По ее словам, нужно предельно четко составить полное представление о следующих вещах:Важно учитывать, что два одинаковых дома, стоящих на расстоянии 100 метров друг от друга, могут обладать разным инвестиционным потенциалом. Потому что один стоит на кромке леса, к которому ни одному застройщику не позволят притронуться, а другой смотрит окнами на дорогу, на месте которой через несколько лет вырастет автомобильная эстакада, объясняет Коноплев.Еще один важный момент в вопросе успешных инвестиций в недвижимость это насмотренность, добавляет гендиректор компании Apple Real Estate Данила Савченко.»У людей, которые инвестируют в недвижимость, есть закон: нужно отсмотреть 100 объектов для того, чтобы принять одно решение об инвестиционной покупке.

И на это, конечно, требуется немалое время», – отмечает он.Так как сделать все это самостоятельно под силу далеко не каждому обычному человеку, однозначно стоит проконсультироваться с специалистами.»Правда и их тоже придется тщательно выбирать, потому что, к примеру, менеджер застройщика по продаже новостроек – это не эксперт. Он приведет вам любые цифры, так как его задача – просто продать квартиру», – предупреждает Вишняков.Ищите местныхЕсли речь идет о покупке квартиры в другом регионе страны, нужно находить локальных риелторов, так как в каждом городе много своих нюансов, которые важно учитывать, добавляет Савченко.»На юге России, например, из-за жары покупатели избегают квартиры с окнами, выходящими на солнечную сторону. А в Краснодаре и Казани жители до сих пор убеждены в неоспоримых преимуществах кирпичного домостроения и неохотно приобретают жилье в монолитных домах», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.По ее словам, это важный стереотип, который в конечном итоге определяет цену квартиры и ее инвестиционную привлекательность, поэтому с ним нужно считаться.А уж если говорить о покупке недвижимости за рубежом, то тут все еще сложнее.

Ведь многие покупатели заходят на этот рынок после того, как уже инвестировали в недвижимость на российском рынке или в Москве, и покупка подобных объектов за границей может принести им немало сюрпризов, отмечает Мариничева.Так что в подобной ситуации работа с профессионалом, который знает все нюансы локального рынка, это абсолютная необходимость.