Можно ли продать квартиру с прописанным взрослым / детьми
Как правило, несовершеннолетние дети прописаны вместе с родителями (дети до 14 лет обязаны быть прописаны с родителями по закону).
Дети выписываются вместе со своими родителями как добровольно (по заявлению родителя) так и через суд по заявлению собственника квартиры.
Исключением являются ситуации, в которых дети сами являются собственниками квартиры. В этом случае придётся иметь дело с органами опеки и попечительства. Если квартира покупалась на средства мат.
капитала, то ребёнок должен быть собственником квартиры по закону.
Если ребёнок собственником не является, то выписать его можно вместе с родителями.
Рекомендуем также другие статьи по теме:
- Как самостоятельно оценить стоимость квартиры для продажи?
- Как избежать и не платить налог при продаже квартиры?
- Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция
Требуется ли обязательное снятие с регистрации перед продажей?
Нет, закон позволяет продавать жилую недвижимость, даже если у кого-то сохраняется пользование квартирой или домом. Предполагается, что стороны устраивает это обстоятельство, и они решили на данных условиях заключить договор. Спорные ситуации носят гражданско-правовой характер и могут решаться в судебном порядке.
Риски для продавца.
Стоит сразу оговориться, что мы подразумеваем добросовестность действий продавца, не желающего одновременно получить деньги за продажу объекта недвижимости с сохранением постоянного проживания там члена семьи.
Для старого собственника негативных моментов мало. Основная опасность заключается в том, что новый домовладелец может специально усложнить условия пребывания в квартире.
Это происходит для скорейшего снятия с регистрационного учёта по собственной инициативе.
Кроме того, на основании судебного решения регистрация довольно легко снимается, если не имеется права пожизненного пользования.
Опасности для покупателя.
Перед сделкой, как правило, проводится анализ обременений, — при этом акцент делается на явных факторах (ипотека, банкротство и недееспособность, базы данных ФССП), которые можно получить по запросу от государственных органов.
При этом так называемые «скрытые» обременения остаются без проверки. Однако именно они, включая наличие зарегистрированных людей на жилплощади, могут стать причиной возникновения спорных ситуаций и судебного разбирательства в дальнейшем.
В первую очередь, опасность для нового собственника представляет прописка постоянная, а не временная. При временной по истечении срока у гражданина не будет легальных оснований пользоваться объектом после продажи.
Зарегистрированное лицо, согласно ст.
292 ГК РФ, по общему правилу не вправе жить в квартире после перерегистрации новым собственником. При этом, единственной возможностью избавиться от нежелательного соседа будет решение суда. Понадобится около полугода, чтобы член семьи бывшего владельца покинул квартиру, если добровольно не намерен этого сделать.
При подаче иска существует вероятность применения судом ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, которая позволяет фемиде разрешить бывшему члену семьи временно до 1 года жить в квартире при его неблагоприятном финансовом положении.
Это достаточно неприятный фактор, к которому нужно готовиться при приобретении жилья со скрытыми обременениями. В особенности, если сделке предшествовало расторжение брака продавцом.
Ещё более серьёзные последствия возникают, если прописанный человек никогда не пользовался правом на приватизацию и был прописан до введения в действие закона от 04.07.1991 г.
№ 1541-I. В этом случае решение суда всегда будет не в пользу нового домовладельца, и придётся договариваться, на каких условиях человек готов добровольно выписаться.
Единственный плюс, который можно вынести из покупки «сложного» недвижимого имущества, — существенный торг из-за возросших рисков.
Если член семьи временно в армии или тюрьме.
При прохождении воинской службы или отбывания наказания в МЛС гражданин временно выбывает из своего жилья и получает прописку в государственном учреждении. По возвращении домой у него имеется законное право продолжить пользоваться квартирой, пока новый правообладатель не обратится в суд.
Основание выселения – утрата права пользования членом семьи бывшего владельца.
Однако следует готовиться к возможному отказу со стороны фемиды, если неожиданный сосед не участвовал в приватизации, о чём мы говорили выше.
к содержанию ↑Как обезопасить себя от нежелательного соседа?
Собрать максимально большое количество актов относительно зарегистрированных лиц перед продажей и проведением сделки:
- домовую книгу (для старых домов);
- актуальную справку из управляющей компании;
- свидетельство о браке или о расторжении брака текущим владельцем;
- документы-основания собственности.
Не будет лишним сделать запрос в районную или местную администрацию (в зависимости от места хранения жилищного архива) для выяснения факта, сохранилось ли за конкретным человеком право приватизации.
Чем больше факторов говорят о легальной возможности постоянного пользования квартирой зарегистрированными лицами, тем более непредсказуемыми будут последствия сделки.
Если всё же принято решение о покупке, в договор стоит включить пункт о выселении жильцов в определённый срок. Росреестр при регистрации вносит сведения об этом как временное обременение. Также соглашение можно дополнить условием о заложении части средств в банковскую ячейку (обычно 10-20% стоимости), которые изымаются только после аннулирования регистрации.
При ситуации, когда срок прошёл, а гражданин не покидает жилплощадь, может помочь письменная досудебная претензия, фиксирование факта участковым и направление иска в суд. Результат зависит от оценки обстоятельств конкретным судьёй, поэтому быть на 100% уверенным в успешном результате не стоит.
к содержанию ↑Как купить (продать) квартиру, если в ней прописан человек?
Еще до заключения договора следует ознакомиться с выпиской из домовой книги. Все прописанные в квартире лица в ней указываются обязательно. Лучше всего воспользоваться расширенной выпиской, предоставляющей исчерпывающую информацию.
Законом предусмотрено, что всем прописанным жильцам следует немедленно выписаться по завершению сделки. Выписываться человек может исключительно по желанию. Если гражданин отказывается это сделать, тогда останется лишь направить суду соответствующий иск.
Регулируется данная процедура Гражданским кодексом (ст. 549-558). Информацию о регистрации прав в подобных случаях можно почерпнуть и из Федерального закона от 21.01.1997 г.
И продавцам, и покупателям следует знать, что:
- Прописанные в договоре условия часто нарушаются;
- Прописанные жильцы, не осведомленные о сделке, часто пытаются отстоять свои права в судах.
Как правильно подойти к купле и продаже
Начните сделку с внимательного изучения документов, особенно паспортных данных. Не поленитесь поинтересоваться психическим здоровьем собственника квартиры.
Осторожно подходите к контактам с лицами, действующими по доверенности. Стоит учесть, что Гражданский кодекс в большей степени отстаивает права покупателей.
Ни один суд не разрешит вам выписать из квартиры ребенка, пенсионера или же инвалида. Тяжбы, в которых рассматриваются подобные дела, длятся крайне долго. Процесс принудительной выписки может тянуться годами.
Как приобрести жилплощадь, если на ней зарегистрированы люди?
Сроки планируемой выписки покупателю лучше зафиксировать договором. Он может столкнуться с такими ситуациями:
- Бывшему собственнику просто некуда выписываться до закрытия сделки. Данное обстоятельство фиксируется договором, в котором он обязывается сняться с регистрации в оговоренный срок;
- Люди категорически отказываются от добровольной выписки, поэтому без обращения в суд не обойтись;
- У квартиры присутствует обременение – люди, не проживающие по указанному адресу. Без их согласия выписка не удастся.
Чтобы понять сложившуюся ситуацию, покупателю нужно определиться с целью сделки (максимальной или, наоборот, заниженной стоимостью).
к содержанию ↑Как поступить, если в приобретенной квартире прописаны жильцы?
Если в договоре не были упомянуты все проживающие лица, то закон разрешает покупателю вернуть квартиру обратно (и забрать свои деньги). Осуществляется такая процедура исключительно по решению суда. Поскольку договор подписывается лишь продавцом, то прописанные в квартире граждане никакой ответственности нести не будут.
Кстати, если присутствуют сложности с выпиской, то цена объекта упадет на 15-20%.
к содержанию ↑Распространенные проблемы с выпиской
Указанные сложности чаще всего объясняются семейными обстоятельствами. Наименее проблемным окажется вариант, при котором прописанное лицо является дееспособным. Например:
- В квартире прописан бывший супруг, не претендовавший на нее до вступления в брак;
- Гражданин ранее не отказывался от приватизации;
- Прописанный не доводится собственнику родственником и на данное жилье не претендует;
- По данному адресу человек не проживает и затрат также не приносит.
Если решить ситуацию бесконфликтным образом не удается, то без судебного решения не обойтись. Процедура его получения может заняться и 4 месяца, и 3 года.
Орешкин Александр Вадимович
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?
Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:
- Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
- Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.
Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.
к содержанию ↑Кого выписать не получится?
Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:
- Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
- Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
- Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
- Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
- Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.
Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?
Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?
Следующая