Как оформить дом — пошаговая инструкция
Прежде чем строить дом, необходимо купить землю и оформить ее для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Если у вас есть земля, но она не в собственности или у нее другое назначение (например, для сельскохозяйственных нужд), то дом на ней нельзя будет зарегистрировать и, значит, продать, подарить или передать по наследству.
Постановка недвижимости на учет — дело небыстрое и требующее внимания к деталям. В некоторых случаях необходимы сложные процедуры узаконивания построенной недвижимости. Поэтому многие граждане поручают это дело юристу.
Стоит ли это делать в вашем случае, решать вам, а мы дадим пошаговую инструкцию по регистрации дома.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогутПоручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажетеС этим вопросом могут помочь 241 юристов на RTIGER.comРешить вопрос >
к содержанию ↑Делаем технический план объекта
Прежде всего, нужно обратиться в БТИ, чтобы оформить техническую документацию на дом. Для этого необходимо пригласить специалистов в ваше жилище для проведения его обследования на соответствие проекту и действующим строительным нормам.
Если все в порядке, вам выдадут технический план и кадастровый паспорт объекта. Далее нужно в городском архитектурном бюро сделать запрос на присвоение номера вашему дому.
Если вы оформляете не жилой дом, а дачный, то вызывать БТИ не нужно. Достаточно заполнить лишь специальную декларацию, где вы описываете все параметры вашего здания. Такое право дает собственникам так называемая «дачная амнистия».
Оформление прав собственности
Чтобы оформить право собственности на дом, нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ. В эти организации вы предоставляете следующие документы:
- заявление;
- документы о собственности на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- технический план дома;
- разрешение на строительство;
- документ об оплате госпошлины;
- паспорт.
В некоторых случаях вам потребуется документ о переходе права собственности на землю вместе со строящимся объектом, а также разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Если вы регистрируете дачный дом, то бумаг потребуется меньше: кроме документов, удостоверяющих личность, и прав на земельный участок, вам будет нужна только декларация на дом, которую вы заполняли вместо вызова специалиста из БТИ.
Документы готовятся 10 дней. В некоторых случаях ситуация осложняется тем, что земельный участок не был зарегистрирован для ИЖС. Тогда он оформляется вместе с домом.
По новым правилам, свидетельство о праве собственности на дом не выдается. Вместо этого собственник дома по запросу получает выписку из ЕГРП.
Как видите из нашей пошаговой инструкции, оформить дом можно всего в два этапа: сначала получить техплан и кадастровый паспорт, а затем зарегистрировать право собственности.
Самое затратное в этой процедуре — это вызов кадастрового инженера, который производит замеры и подписывает документы о том, что ваш дом соответствует строительным нормативам. Если ваш дом построен правильно, есть документы на землю, то проблем не должно возникнуть, в ином случае необходимо исправлять ситуацию с помощью строителей и юристов.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Юристы сделают всё за вас.
к содержанию ↑Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Самовольная реконструкция жилого дома может быть узаконена в судебном порядке.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку (реконструкцию) или снос. Эти права реализуются при условии соблюдения, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст.
263 ГК РФ; пп. 2 п. 1 ст.
40 ЗК РФ).
Реконструкция жилого дома
Под реконструкцией жилого дома понимается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
В настоящем материале рассмотрим самовольную реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились его параметры.
Законная реконструкция жилого дома
Для признания реконструкции жилого дома законной необходимо соблюсти ряд административных процедур.
По общему правилу собственник жилого дома должен направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее — уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (ч. 1, 3 ст. 51.1 ГрК РФ; ч.
5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Получение уведомления о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо ненаправление уполномоченным органом в установленный законом срок (по общему правилу — семь рабочих дней) уведомления о таком несоответствии считается согласованием реконструкции и дает право на проведение необходимых работ (ч. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, прилагаемыми к соответствующему заявлению (ч. 16, 19 ст. 55 ГрК РФ; п.
1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст.
24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До 01.03.2026 допускается государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без вышеуказанных уведомлений, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (п. 39 ст.
1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21, от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Также не требуется направлять уведомление в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч.
6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).
Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение
Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать в том числе изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абз. 3 ст. 12, п.
2 ст. 222 ГК РФ; ч. 10 ст.
55.32 ГрК РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2018 по делу N 33-48573/2018, от 20.02.2020 по делу N 33-8048/2020).
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. ст.
11, ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст.
3, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению могут быть приложены в том числе документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную реконструкцию, принять меры к ее легализации (например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства) (ч. 16, 19, 20 ст. 55 ГрК РФ; п.
4 ст. 132 ГПК РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; Перечень, утв. Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237).
Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения судом требований лица решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 5 ч.
2 ст. 14, ч. 1 ст.
28, ч. 1 ст. 58, ч.
6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом представление технического плана не потребуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч. 4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Нормы законодательства о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; п.
п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокаты нашего адвокатского бюро готовы оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Офисы бюро работают в Москве, Санкт-Петербурга и Самаре.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Индивидуальный жилой дом – это строение с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не 20 метров. Помещения этого дома должны быть предназначены для проживания и бытовых нужд, связанных с проживанием.
Садовый дом – строение, предназначенное для сезонных, бытовых и иных нужд, предполагается, что люди в нем живут определенное время года, а не все сезоны.
Уведомление о начале строительства или реконструкции можно отправить через портал mos.ru (для Москвы) или в центре госуслуг «Мои документы».
В первом случае уведомление должны рассматривать не более 7 дней, во втором случае – не более 9 дней. Вам выдадут уведомление о соответствии параметрам строительства, после этого можно смело приступать к ремонтным или строительным работам.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Подать документы можно онлайн. В течение 5 рабочих дней вам должны дать ответ.
Следующая