4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку.
Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными. Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.
Аккредитив
Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Каковы риски Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости.
Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке. «Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно». В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.
Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ). «При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
— К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».
Банковская ячейка
Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку.
Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб.
в месяц, которые оплачивает покупатель. «Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть.
Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации». Каковы риски При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их.
Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки. «Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.
За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку». Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы.
Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб.
за два часа. «При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.
Депозит нотариуса
Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке. Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.
Каковы риски Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет. «По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.
Передача денег из рук в руки
Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями.
Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит. Каковы риски Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много.
Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.
Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.
к содержанию ↑Ошибки при передаче денег за квартиру
Когда осуществляется передача денег при продаже квартиры?
Независимо от того наличный или безналичный расчет используется для покупки квартиры, передать деньги можно:
- В день подписания договора купли-продажи (ДКП).
- После государственной регистрации перехода права собственности.
- Можно и авансом отдать по предварительному договору. Иногда так делают, если продается ипотечная квартира, чтобы продавец погасил кредит и снял обременение.
Варианты передачи денег через безналичный расчет
Со счета на счет или с карты на карту.
- Защита от поддельных купюр.
- Не нужно носить большую сумму с собой.
- Исключены ошибки при пересчете денег.
- Если продавец и покупатель являются клиентами одного банка – можно сэкономить на комиссии.
- Комиссия за перевод может оказаться большой.
Как происходит оплата через банковскую ячейку?
Для передачи денег покупатель арендует банковский сейф. Стоит услуга 2,5–3,5 тыс. рублей в месяц.
При аренде банковской ячейки подписывается договор с банком.
В нем указывается: кто и при каких условия может ее открыть.
При покупке квартиры в ипотеку, порядок действий выглядит следующим образом:
- Подписание ДКП и кредитного договора.
- Перечисление денег на счет покупателя.
- Покупатель снимает наличные в кассе.
- Закладывает деньги в ячейку.
- ДКП и обременения регистрируются в Росреестре.
- Продавец открывает ячейку и забирает сумму.
Есть вариант снять вторую ячейку, в которой будет лежать расписка от продавца о получении денег. В договоре аренды ячейки указать, что покупатель и продавец одновременно открывают свои ячейки. Каждый берет свое: продавец – деньги, покупатель – расписку.
- Сохранность денег гарантируется банком.
- Продавец не получит деньги за квартиру без выписки из ЕГРН, в которой собственником будет числиться покупатель.
- Не в каждом отделении банка есть такая услуга. Необходимо заранее узнать, где и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Затраты на аренду ячейки.
Передача денег через аккредитив при продаже квартиры
Аккредитив – это специальный банковский счет на котором деньги «замораживаются» до наступления оговоренных условий. По сути это похоже на банковскую ячейку, но без обналичивания денег.
Передача происходит следующим способом:
- Покупатель открывает аккредитивный счет и вносит туда сумму.
- После регистрации сделки продавец предъявляет банку выписку из ЕГРН, в которой собственником записан покупатель.
- Деньги с аккредитива переводятся на счет продавца.
- Безопасность денег гарантируется банком.
- Ни покупатель ни продавец не смогут их снять пока не завершится сделка.
- Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив. В Сбере и ВТБ она есть.
- Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
- Банку может потребоваться несколько дней для того, чтобы проверить данные.
- Услуга платная. Иногда это процент от суммы сделки, иногда – фиксированная сумма. Порядка 3000 рублей.
Как проходит передача денег через сервис безопасных расчетов?
Банковская услуга, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Покупатель переводит деньги на специальный счет. Банк запрашивает данные в Росреестре. Деньги перечисляются продавцу.
- Оформление происходит быстро.
- Нет необходимости посещать банк.
- Деньги находятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре.
- Услуга платная, стоит 3400 рублей.
- Сервис безопасных расчетов есть пока только в Сбербанке и ВТБ.
- Служба безопасности Сбера тщательно охраняет своих клиентов от мошенников. Это, с одной стороны, плюс. Но при переводе больших сумм возможны блокировки. Вас могут попросить прийти в банк, чтобы подтвердить, что переводили именно вы, именно этому человеку и добровольно. Такие отзывы от пользователей сервисом можно найти в интернете.
Передача денег через депозит нотариуса
Если вы передаете деньги через депозит нотариуса, нотариус выступает гарантом сохранности денег. Как это делал банк в предыдущих случаях.
Составляется дополнительное соглашение, где прописываются условия приема-передачи денег. Деньги отправляются на депозитный счет нотариуса.
Как только будут выполнены условия соглашения – деньги отправляются к продавцу.
Услуга стоит 1 500 рублей, если сделка удостоверяется этим нотариусом. Или 0,5 % от суммы квартиры, если договор подписывается в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.
Как безопаснее покупателю передать деньги при покупке квартиры?
С точки зрения минимизации рисков при передаче крупной суммы, безналичный расчет предпочтительнее наличного. Банк, как гарант сохранности денег, предпочтительнее нотариуса. А передача денег после регистрации прав в Росреестре, а не после подписания договора купли-продаже, снижает риск покупателя потерять деньги.
Если вдруг продавец окажется мошенником и сорвет регистрацию сделки.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
- покупки недвижимости,
- продажи недвижимости,
- аренды недвижимости по всей России.
А также различные дополнительные услуги:
- дизайн интерьера;
- капитальный ремонт квартир;
- помощь в переезде;
- меблировка;
- страхование;
- оценка недвижимости;
- trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.
В этой статье:
- Банковская ячейка
- Аккредитив
- Сервис безопасных расчетов
- Эскроу-счет
- Наличный и безналичный расчет
- Депозит нотариуса
Сервис безопасных расчетов
Современные сервисы позволяют проводить безналичные безопасные расчеты онлайн. Обычно такие сервисы используют совместно с электронной регистрацией прав в Росреестре. Тогда для проведения сделки участникам не нужно ехать в МФЦ, а иногда даже в офис банка.
В сервисах могут использоваться разные виды расчетов. Чаще всего — через аккредитив, о котором мы рассказывали выше. Но иногда участникам могут предложить перевести деньги через номинальный счет.
Его еще называют счетом-посредником, так как владеть им может только юридическое лицо, обычно сам банк. Но деньги на этом счете принадлежат участникам сделки. Одно из преимуществ номинального счета — его не заблокируют при взыскании задолженностей у продавца или покупателя.
Расчеты через номинальный счет проходят примерно так же, как и через аккредитив. Покупатель переводит деньги на счет, а банк замораживает их до регистрации в Росреестре. Сервисы поддерживают связь с ведомством самостоятельно.
Когда регистрация завершится, Росреестр отправит выписку не только участникам, но и в банк. Так разблокирование счета проходит намного быстрее, и продавцу не приходится долго ждать.
Собственные сервисы для расчетов создают банки, а также частные ИТ-компании. Свое решение есть и у Контура. Так, Сервис безопасных расчетов от Контур.Недвижимости помогает риелторам проводить расчеты без визитов в банк.
Продавец и покупатель могут даже находиться в разных городах: подписание документов по сделке и открытие счета проходят в электронном виде. Для этого риелтор выпускает в сервисе электронные подписи на всех участников. Эта процедура занимает до 15 минут и входит в стоимость услуги.
Также у участников есть выбор между несколькими банками и видами расчетов. В апреле 2025 года они могут выбрать между аккредитивом и номинальным счет. И работать в одном из трех федеральных банков: Сбере, Банке Точка или ВТБ.
Это позволит сэкономить на комиссии и не тратить лимиты на переводы в другой банк.
У СБР есть ограничения. Например, сервис не подходит для договоров долевого участия, а также сделок с нерезидентами РФ или по доверенности.
к содержанию ↑Наличный и безналичный расчет
Эти способы — самые простые, но и самые небезопасные. Работают они схожим образом: покупатель просто передает деньги продавцу. Он может перевести их на счет в банке или просто принести наличные.
О том, где и когда передавать деньги и нужны ли свидетели участники сделки договариваются заранее.
Факт передачи средств фиксирует расписка. Юридически закрепленного образца нет, поэтому продавец пишет ее от руки в произвольной форме. Получить деньги может и представитель продавца по нотариальной доверенности.
Тогда кроме паспортных данных, суммы, даты и места составления документа в расписку вносят номер и дату доверенности.
Минусы наличного и безналичного расчета в сделке:
- Если расчет проходит сразу после подписания договора купли-продажи, покупатель рискует. Если во время регистрации в Росреестре что-то пойдет не так, и переход права не состоится, продавец может скрыться с деньгами.
- Если переводить деньги после оформления сделки, риски ложатся на продавца. Ведь покупатель может задержать перевод или вообще не заплатить.
- При наличном расчете мошенник может принести на сделку фальшивые купюры.
- Можно ошибиться при подсчете купюр.
- Можно потерять наличные или стать жертвой грабителей.
- Если сделка за наличный расчет покажется риелтору подозрительной, он обязан сообщить об этом в Росфинмониторинг.
- Банки берут комиссию за перевод. Точная сумма зависит от способа оплаты, региона, банка-получателя и других условий.
- На безналичные переводы есть лимит — в каждом банке свой. Например, в Сбербанке можно перевести онлайн максимум 1 млн ₽ в сутки. Чтобы заплатить больше, нужно прийти в офис банка лично.
Сервис безопасных расчётов
Существует несколько способов продажи квартиры через банк, но этот — наиболее современный и, пожалуй, наиболее удобный на сегодняшний день.
Для оформления услуги в отделении (например, Сбербанка) потребуется 15 минут, паспорт, ИНН и банковские реквизиты. Также потребуется предъявить договор купли-продажи. А деньги на счёт продавца поступят в среднем уже через 7 дней — точный срок зависит от того, насколько долго сделка будет проходить регистрацию в Росреестре.
Эта услуга имеет некоторые ограничения, однако они встречаются не так уж часто. В частности, не получится воспользоваться сервисом, если:
- сделку совершают не граждане РФ;
- собственность оформлена в период ранее 1998 года;
- отсутствует номер договора долевого участия и/или уступки прав;
- недвижимость приобретается в рамках дополнительного соглашения;
- получатель денежных средств не достиг совершеннолетия;
- средства зачисляются не в рублях;
- сумма зачисления меньше суммы кредита.
Аккредитив
Эта схема похожа на предыдущую: в банке по заявлению покупателя открывается блокированный лицевой счёт, на который списываются деньги в размере стоимости квартиры. После того, как сделка зарегистрирована, продавец предъявляет в банке договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, а банк переводит деньги на счёт продавца.
Приятно, что отношения между покупателем и продавцом при использовании аккредитива регламентируются законом. Правда, эта услуга доступна не во всех банках.
Денежные расчеты за квартиру — один из важных этапов сделки. Не дайте себя обмануть. Фото: unsplash.com
к содержанию ↑Счёт эскроу
Ещё один вариант безналичного расчёта с продавцом недвижимости с использованием банка в качестве посредника.
Для этого необходимо заключить договор на открытие выделенного банковского счёта, который подписывают все участники сделки. В этом состоит основное отличие этого способа от описанного выше аккредитива, при котором достаточно заявления покупателя.
Здесь же детально формулируются все условия, в том числе условия возвращения денег обратно покупателю — это нужно для того, чтобы он получил обратно свои средства в случае, если продавец так и не явится за ними.
Этот метод используется не слишком часто — пока что в основном для покупки жилья в новостройках. Однако у него определённо есть перспективы.
Депозитный счёт нотариуса
Как вы уже поняли, посредник — это лучший ответ на вопрос, как безопасно передать деньги при покупке квартиры.
И в этом способе вы тоже обращаетесь к посреднику, но на этот раз уже в лице нотариуса. У нотариусов обычно есть специальный уже открытый счёт для совершения таких операций. Вам остаётся только оплатить услугу (не входит в стоимость основных услуг нотариуса).
Это обойдётся значительно дороже, если вы обращаетесь к нотариусу только ради перевода денег, а вот если договор купли-продажи тоже заверяете у него, такой способ будет достаточно выгодным.
Правда, документов для заключения договора на перевод через депозитный счёт нужно много — отделаться паспортными данными и ИНН не получится.
Безналичный расчёт
Пожалуй, всё ещё самый популярный, но при этом не самый безопасный способ передачи денег при покупке квартиры — простой перевод средств с карты на карту.
К его неоспоримым преимуществам безналичного расчёта помимо скорости проведения операции, можно отнести то, что счета продавца и покупателя могут быть открыты в совершенно разных банках и даже в разных городах, а также то, что комиссия при переводе между клиентами одного банка часто отсутствует.
Небезопасность же связана в основном с риском мошенничества — однако если договор уже заключен, то маловероятно, что продавец окажется мошенником.
Банковская ячейка
На самом деле это достаточно удобно. А в конце списка этот метод оказался только потому, что с каждым годом возиться с наличными деньгами хотят всё меньше людей. При этом через банковскую ячейку можно осуществить передачу суммы только наличными.
Если же вас это не смущает, смело арендуйте ячейку в любом банке, который предлагает такую услугу, и оформляйте в виде договора условия пользования ею со стороны продавца и покупателя.
Читайте также: Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке
к содержанию ↑Наличный расчёт
Передача денег при покупке квартиры наличными широко использовалась в девяностые, однако теперь популярность метода существенно снизилась.
При оплате до того, как перейдёт право собственности, существует риск для покупателя, если продавец окажется недобросовестным. Продавец же рискует, если оплата производится после перехода права собственности.
Как передать деньги при покупке квартиры наличными и при этом не попасть в нелепую ситуацию? Присутствие на сделке юриста или риэлтора поможет обезопасить себя. Также рекомендуется получить расписку покупателя с указанием факта получения оговорённой суммы.
к содержанию ↑Будьте осторожны!
Напоследок — несколько рекомендаций по поводу того, чего категорически нельзя делать, независимо от того, как происходит передача денег при продаже квартиры — через юриста, наличными деньгами или переводом на карту.
Не передавайте деньги раньше времени
Ответ на вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры, однозначный: только тогда, когда вы будете уверены, что сделка прошла успешно.
Если договор купли-продажи ещё не подписан, а продавец уже требует с вас оплату, не соглашайтесь. В этот момент лучше упустить сделку, которая кажется выгодной, чем отдать деньги человеку, который может оказаться мошенником.
Помните: когда передаются деньги при покупке квартиры, это формально ничего не значит, и вы не считаетесь настоящим владельцем жилья до тех пор, пока на вас не будет зарегистрировано право собственности.
Не передавайте оплату без документов
Договор купли-продажи и расписка о получении денежных средств — основные документы, без которых сделка не должна состояться, и залог вашего спокойствия.
Они подтверждают, что вы передали деньги, и если у продавца вдруг возникнет мысль запросить с вас ту же сумму повторно, у него ничего не выйдет — документы в суде докажут вашу правоту.
Любые авансы также должны передаваться только с составлением письменного подтверждения. Иначе вы ничего не докажете, даже если будете правы.
Читайте также: Как продать квартиру быстро и без посредников
Следующая