Субаренда в условиях кризиса: быть или не быть
На рынке недвижимости уже довольно давно наблюдается огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и фактически абсолютное отсутствие цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то зачастую такие офисы сдаются по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.
Для многих компаний сейчас пришло время пересмотреть свои расходы, в том числе и на аренду помещений. Посмотрите критически на занимаемую площадь и излишки площадей, которые имеются или появляются при грамотной организации рабочего пространства. А это для компании из 100 человек может быть около 1 млн рублей в месяц.
Субаренда позволит повысить благополучие компании без лишних расходов на переезд в новый офис, без выматывающих переговоров с собственником.
Компания ILM, консультант на рынке коммерческой недвижимости, имеет в своей практике множество примеров успешной сдачи помещений в субаренду. Совсем недавно были сданы достаточно большие помещение Siemens, помещения KPMG в Башне на Набережной, помещение Mazda. Андрей Лукашев, управляющий партнер ILM утверждает, что этот вид аренды только набирает обороты в России.
Конечно, в субаренде тоже есть свои нюансы и подводные камни, как и в любом другом бизнесе. Например, не каждая компания по своей политике может пускать к себе сторонние компании, не каждое помещение можно огородить или выделить.
Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти и добросовестно клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Но в последние время и эти крепкие хозяйственники перешли на рыночные отношения, капитализм берет свое.
Они стали торговать своими ветхими площадями за те же астрономические деньги, и как следствие, спрос упал.
На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.
Представители цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты).
2 способа устроить свой бизнес субаренды:
Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами.
Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.
Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.
Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.
Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:
1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.
2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.
3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.
4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.
5. Установка системы автоматического контроля доступа.
6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.
7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.
8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.
Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить.
Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую, доработать дизайн сдаваемых помещений, озаботиться вопросом кондиционирования и прочих бытовых нужд.
Субаренда будет актуальной всегда, ведь каждая компания – это живой организм, а идеальных размеров помещения не бывает, когда бурно развиваются рынки и технологии. У каких-то компаний на рынке будут излишки площадей, и какие-то другие компании всегда будут хотеть арендовать интересное помещение.
Каждая вторая крупная компания заграницей работает с субарендой, это уже устоявшаяся практика. А текущая ситуация в России сделала рынок аренды агрессивнее и жестче за счет того, что арендаторы сильно урезают расходы.
Огромный спрос на небольшие площади, предлагаемые в субаренду, в совокупности с текущей ситуацией, когда при критическом подходе менеджмента все больше выделяются не рационально используемые и свободные площади, заставляет рынок субаренды развиваться быстрее.
к содержанию ↑Что такое субаренда и почему она может помочь бизнесу
Найти подходящее помещение для бизнеса непросто: нужно учитывать проходимость, площадь, стоимость, конкурентов рядом. С помощью субаренды можно не просто сэкономить деньги, но и получить выгоду.
О том, что такое субаренда простыми словами, рассказывает Михаил Шапиро, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.
к содержанию ↑Что такое субаренда и чем она отличается от прямой аренды
Субаренда — это аренда недвижимости не напрямую у её владельца, а у арендатора, который выступает как промежуточное звено.
Например, Александр арендовал торговую площадь у собственника. Но он не использует помещение для своего бизнеса, а пересдаёт его по договору субаренды Ивану под магазин строительных товаров.
По закону можно сдавать в субаренду практически любые нежилые помещения: склады, торговые площади, офисы и земельные участки.
По моему опыту чаще всего сдаются в субаренду склады и торговые площади — например, под магазины или кофейни. Офисные помещения на рынке можно встретить реже: как правило, собственники заранее делят площадь на кабинеты и сдают их, а не огромные опенспейсы.
Михаил ШапироВедущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН
Ещё одна особенность: торговые площади часто сдаются не целиком, а частями. Например, можно встретить расположенные в одном помещении ателье, мастерские по изготовлению ключей и ремонту телефонов. Таким арендаторам не нужно много места, поэтому они снимают только небольшую площадь.
Ещё можно снять несколько квадратных метров в фойе аэропорта, бизнес-центра или отеля. Так поступают банки, владельцы платёжных терминалов и вендинговых автоматов. Им требуется не отдельное помещение, а проходимое и открытое пространство, чтобы увеличить поток клиентов.
к содержанию ↑Экономия денег на аренде помещения
Особенно субаренда актуальна для бизнеса, которому нужна небольшая площадь. К нему можно отнести кофейни, работающие навынос, маленькие магазины, маникюрные кабинеты или салоны красоты с двумя-тремя мастерами, ателье, мастерские. Найти маленькое помещение почти невозможно, к тому же их обычно сдают по более высокой цене за квадратный метр.
А снимать 70 м 2 , если для работы нужно всего 30 м 2 , неразумно и дорого.
Первичный арендатор тоже остаётся в плюсе. Субаренда может выручить, если не хочется упускать хорошее помещение: можно снять его для себя, а позже найти соседа и сдать ему часть площади. Ещё субаренда поможет, если предприниматель хочет сократить расходы.
Да, придётся использовать меньшую площадь, чем раньше, но и за аренду нужно будет платить меньше.
За 2022 год арендодатели стали более гибкими: они охотнее соглашаются на субаренду и ищут себе «спутников», чтобы увеличить поток клиентов. Ещё они чаще идут на уступки, например соглашаются раздробить помещение на части и сдать его «маленьким» предпринимателям.
Михаил ШапироВедущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН
к содержанию ↑«Симбиоз» бизнесов, которые помогают друг другу
Можно не просто сдать или снять площадь, а найти бизнес с похожей целевой аудиторией и стать взаимовыгодными партнёрами. Например, рядом могут быть расположены мясной и овощной магазины: покупатели будут брать не только мясо для основного блюда, но и тут же покупать свежие овощи на салат и гарнир.
У ЦАН есть отличный пример синергии бизнесов. В нашем офисе мы сдавали небольшую площадь компании, которая занимается кадастровыми работами. Клиенты, которые обращались к нам за покупкой недвижимости, часто шли к нашим соседям за оформлением документов для Роскадастр.
Михаил ШапироВедущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН
к содержанию ↑Улучшение инфраструктуры
Это актуально для бизнес-центров, куда каждый день приходит много сотрудников. Кафе, вендинговые автоматы или суши-шопы, которые снимают помещения по договору субаренды, закрывают потребности офисных работников в хорошем кофе и еде навынос.
Владельцы кафе, в свою очередь, получают гарантированный трафик клиентов. Ведь они скорее сходят за капучино на первый этаж, чем потратят время на поход в кофейню на соседней улице.
Субарендатор полностью зависит от арендатора
Договор субаренды имеет силу, пока у первичного арендатора действует его договор с собственником помещения. Если первичный договор по какой-то причине будет расторгнут, то договор субаренды тоже перестанет действовать. При этом не важно, сдано в субаренду помещение целиком или только его часть.
Субарендатору придётся искать новое место и переезжать или договариваться с напрямую владельцем, чтобы заключить новый договор.
к содержанию ↑Соседями по помещению может быть кто угодно
Субарендаторы не всегда могут контролировать, кто снимает площадь рядом с ними.
Если соседом маленького ателье станет закусочная, то одежда, которую сдали в ремонт, впитает запах еды. Ещё соседи могут составить друг другу конкуренцию. Например, если кофейня начнёт продавать свои десерты и выпечку, пекарня рядом может потерять покупателей.
Люди предпочтут покупать круассан к кофе в одном месте, а не стоять в двух очередях.
к содержанию ↑Как правильно оформить договор на субаренду
Процессы оформления договоров субаренды и прямой аренды похожи. Договор может быть заключён между юридическими лицами, физлицами, ИП, ООО и самозанятыми. Вот несколько важных нюансов, которые обязательно нужно помнить:
- Субаренда помещенияможет длитьсяне дольше, чем первичная аренда. То есть если первичный договор заключён до конца 2024 года, договор субаренды нельзя оформить до конца 2025 года. Если первичный арендатор продлевает свой договор, его соглашение с субарендатором тоже нужно подписывать заново.
- Собственник должен письменноразрешитьсдачу помещения третьим лицам. Если этот пункт уже включён в договор первичной аренды, дополнительно оформлять ничего не нужно. В противном случае первичный арендатор должен взять у собственника письменное согласие. Если выяснится, что хозяин помещения не давал разрешения на субаренду, договор признают юридически недействительным.
- Если договор заключается на срок от года и дольше, егонужно зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ: нужно будет предоставить оригинал договора, квитанцию об уплате госпошлины и паспорт. Можно заключать договор на 11 месяцев, но тогда его нужно будет подписывать заново каждый раз по истечении срока.
- Надоприложить к договору план, где указана точная площадь и расположение сдаваемого участка. Для долгосрочного договора план должен быть составлен кадастровым инженером. Для краткосрочного (до года) стороны могут составить его самостоятельно. План нужен, чтобы в будущем избежать споров между сторонами и чётко определить границы сдаваемой площади.
- Нужнообязательно указать точную стоимость аренды в месяц, чтобы первичный арендатор не мог внезапно поменять условия соглашения. Даже если ситуация на рынке изменится, например вырастут цены, первичный арендатор не сможет повысить арендную плату без подписания допсоглашения.
Заключать договор лучше всего с юристом, который объяснит все тонкости и проверит, нет ли в документе ошибок.
к содержанию ↑Бизнес-идея: субаренда коммерческой недвижимости
Перед началом любого дела в первую очередь крайне важно четко представлять, в чем именно будет заключаться ваша работа. Субаренда коммерческой недвижимости — это когда вы арендуете помещение у собственника и пересдаете его полностью или частично третьему лицу.
Необходимо понимать, что для такого бизнеса потребуются изначально большие вложения, так как арендовать помещения площадью меньше, чем 100 кв.м, невыгодно. К тому же любую коммерческую недвижимость придется отремонтировать (в зависимости от первоначального состояния), дополнить необходимыми элементами интерьера, установить охрану и систему безопасности, а также разделить на более мелкие блоки.
к содержанию ↑Почему так важно одно большое помещение разбить на небольшие? Таким образом можно в несколько раз увеличить прибыль.
Что необходимо для реализации?
Для начала нужно определиться с местом аренды помещения. Выбирать желательно популярные среди большого количества народа места: около вузов, станций метро, главных площадей, рынков и т.д. Для более точных данных можно несколько дней потратить и выбрать наиболее выгодное по соотношению «цена – проходимость – спрос», место.
Также требуется обозначить направление помещений: торговые, предоставление услуг и т.д. В зависимости от этого будет производиться ремонт.
к содержанию ↑Пошаговая инструкция запуска
- Регистрация фирмы. Для ведения бизнеса по субаренде необходимо зарегистрировать ИП или ООО в налоговом органе. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить их в налоговую по месту регистрации. Процесс оформления занимает в среднем 15-20 дней. Потратить на это придется около 20 000 рублей.
- Оформление договора аренды. При оформлении договора аренды помещения вы выступаете в качестве арендатора. Обязательно необходимо уведомить собственника о возможных видоизменениях территории, а также о ваших целях. Договор заверяется нотариально.
- Ремонт и перестановка. На данном этапе лучше воспользоваться помощью профессиональных дизайнеров и архитекторов. Таким образом получится спроектировать наиболее выгодное и прибыльное помещение.
- Поиск клиентов и заключение договора субаренды. Потенциальных клиентов можно искать как в интернете, так и через специализированные конторы. Если пользоваться услугами брокера, то придется заплатить некий процент за его работу. При заключении договора субаренды обязательно проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо проблем.
Расходы:
- регистрация в налоговой ООО – 20 000 рублей;
- аренда на 3 месяца – 300 000 рублей;
- косметический ремонт – 50 000 рублей;
- разделение на 4 зоны – 120 000 рублей.
Итого на первые 3 месяца придется потратить около 500 000 рублей.
Прибыль
Если сдать 4 зоны по 50 000 рублей за каждую, то ежемесячно вы будете получать 200 000 рублей. В итоге чистый доход составит около 100 000 рублей в месяц.
Таким образом, путем нетрудных расчетов можно вычислить, что средства, вложенные в ремонт и обустройство помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.
Риски и минусы бизнеса
Основной риск любого бизнеса, связанного с недвижимостью – это отсутствие клиентской базы. Однако, если помещение было выбрано правильно, и цена на него соответствует средней на рынке, то шансы выйти в минус равны нулю.
Необходимо также добавить, что бизнес по субаренде – это вид пассивного дохода, что особенно подойдет людям, которые не хотят самостоятельно углубляться в предпринимательство, а просто желают, вложив один раз деньги, получать постоянную стабильную прибыль.
Следующая