Сроки действия справки ПНД: влияние на решение экспертов

Кто и зачем оспаривает сделки с недвижимостью?

Кто и почему оспаривает сделки?

Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.

Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.

Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.

Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться деньги или квадратные метры.

Сам покупатель весьма редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет.

Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.

Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку.

Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.

Итак, причины оспаривания сделок можно перечислить:
1. Продать квартиру в плачевном состоянии и вернуть ее через нескорлько месяцев с хорошим ремонтом.
2. Осознание, что продавцом двигали не его потребности — например, им манипулировали родственники
3.

Резко взлетела цена на квадратный метр в этом месте, и человек очень хочет получить еще денег.
6. Другие возможные причины

Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.

Справка о дееспособности при продаже квартиры

Справка о дееспособности – это документ о том, что человек не состоит на учете в ПНД и НД, который служит гарантией адекватности лица, участвующего в сделке продажи квартиры. Продавец должен совершить сделку с недвижимостью в ясном уме и полной памяти, полностью осознавая свои действия и их последствия.

Справки из ПНД и НД – что это такое?

Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.

В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.

Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.

Процедура платная и принято, что эти расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в дополнительном подтверждении адекватности продавца.

В каких случаях справка о дееспособности обязательна?

Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия. Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек. Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.

Что такое дееспособность человека и как она определяется?

Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.

Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.

Как и где можно получить справки?

Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.

Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.