Завышение стоимости квартиры при ипотеке в 2025г
При покупке квартиры в ипотеку есть много важных нюансов, требующих особого внимания. Один из них — первоначальный взнос.
Одни покупатели пытаются честно на него накопить, другие — собираются взять потребительский кредит, не отдавая себе отчета, какую сумму придется ежемесячно отдавать, а кто-то ищет лазейки. Например, просит собственника недвижимости завысить цену приобретаемой квартиры.
Схема несложная: сумму в договоре нужно увеличить на размер первоначального взноса, который является условием предоставления банком кредита. Эту сумму покупатели якобы передадут продавцу. А оставшуюся по договору (то есть реальную) стоимость квартиры перечислит уже банк после регистрации сделки.
Законно ли это и чем рискуют стороны в данной схеме? Давайте разбираться.
к содержанию ↑Зачем завышать стоимость квартиры собственнику?
Оформив ипотеку с завышением цены, покупатель кажется себе неуловимым гением: и первоначальный взнос не выплатил из своего кармана, и квартиру приобрел. Но при этом риски заключения такого договора купли-продажи велики.
к содержанию ↑Какие риски при завышении стоимости квартиры?
Покупатель в этой сделке выиграет, скорее всего, при любом раскладе. А вот продавец может попасть в неприятные ситуации. Вот основные риски.
Пустая трата времени
Как правило, еще до подписания договора купли-продажи составляется предварительный договор. В соответствии с ним стороны обязуются заключить в будущем основную сделку. Это делается для того, чтобы стороны не могли передумать продавать или покупать конкретный объект недвижимости, а если такой эксцесс все же произойдет, то предусмотреть в договоре санкцию или обратиться в суд за компенсацией.
Представьте ситуацию: вы связаны предварительным договором, в котором говорится, что покупатель передал вам часть денег за квартиру, что, конечно, не так. Банк дает лишь 80% от суммы, в которую квартиру оценивают эксперты.
Если данные оценщиков и данные в договоре будут сильно отличаться, то банк может отказать в предоставлении кредита. Неприятный сценарий, не правда ли?
Недействительность сделки и возврат средств
При стандартном подписании договора покупатель становится новым собственником квартиры, а продавец получает оплату. Однако, если сделка заключена с нарушением закона и признана недействительной, то деньги придется возвращать. Квартиру, конечно, тоже вернут, но продавцу придется отдать, не ту сумму, которую он реально получил, а ту, что указана в договоре.
То есть завышенную на размер первоначального взноса.
Для уменьшения этого риска покупатель, вероятно, предложит дать расписку на разницу завышения стоимости: якобы эта сумма обратно им уже получена.
Налоги
Вы слышали о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога и декларации? Срок может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда было приобретено жилье. Если период меньше, то в соответствии с Налоговым Кодексом вам придется оплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%, причем с суммы, написанной в договоре, а не с реально полученного вами дохода.
Обманутый банк
Формально такие сделки классифицируются как мошенничество (а это уголовное наказуемое деяние), а значит одним лишь штрафом может не обойтись. Предоставляя в банк заведомо недостоверные сведения, собственник выступает соучастником преступления. Соучастие — тоже преступление.
А вы ведь даже не знаете этих людей! Вы понятия не имеете, собираются ли они платить по кредиту или, может быть, им эта хитрая схема нужна для каких-то других целей.
Заработать хотят все. На завышение стоимости квартир работает целая индустрия оценщиков, покупатели стремятся заплатить меньше, а вы годами ждете клиентов на свою квартиру. При этом очень важно сохранить трезвый рассудок и не стать соучастником в этом противоестественном круговороте сделок.
к содержанию ↑Схема сделки с завышением стоимости
Сделка состоит из нескольких этапов:
1. Покупатель находит квартиру и предлагает продавцу завысить стоимость для оформления ипотеки.
2. Покупатель находит оценщика, который согласится завысить стоимость жилья в отчете на сумму первоначального взноса + 2–3%.
3. Составляют расписку, что собственник получил первоначальный взнос, стороны заключили предварительный договор о продаже квартиры.
4. Покупатель передает документы в банк, включая расписку. Продавец получает от кредитной организации реальную стоимость за жилье.
Пример. Денис продает квартиру за 5,3 млн руб. Евгений предложил провести сделку с завышением стоимости. Денис согласился, так как хочет быстрее переехать на новое место, а с предыдущими покупателями договориться не удалось.
В договоре и отчете указывают сумму 5,3 млн руб. + 15% (первоначальный взнос) + 3% = 6,3 млн руб. К первоначальному взносу добавляют 2–3%, чтобы при оформлении ипотеки продавец получил реальную стоимость квартиры.
Стороны составили расписку, что Денис получил первоначальный взнос — 945 тыс. руб. После одобрения ипотеки банк перечислил: 6,3 млн руб. – 15% = 5,355 млн руб. — продавец даже остался в плюсе.
Если бы к 5,3 млн руб. добавили 15%, то в договоре и отчете указали бы 6,1 млн руб. Тогда бы Денис получил от банка: 6,1 млн руб. – 15% = 5,185 млн руб. — меньше заявленной стоимости жилья.
О том, почему квартира плохо продается — читайте здесь
Получается, что покупатель получает квартиру без первоначального взноса, а продавцу выплачивают полную стоимость.
к содержанию ↑Как поступить продавцу?
Завышение стоимости чаще предлагают по застоявшимся квартирам, когда человек не может продать жилье несколько месяцев. Это происходит из-за невостребованности недвижимости в районе проживания собственника, но обычно причина в другом.
Продавцы ограничиваются публикацией объявлений с минимальным описанием, парой-тройкой фотографий и 1–2 площадками — Авито и Циан. Это обеспечивает минимальный охват и низкую привлекательность квартиры.
Мы знаем, как продать квартиру за 3–4 недели и по цене выше на 10–20%. Составим продающее описание и сделаем привлекательные фото. А после разместим объявление на 1000+ площадках и подключим услуги продвижения, чтобы получить максимальный охват.
к содержанию ↑Последствия завышения стоимости недвижимости
Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением.
Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.
Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:
- Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
- Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
- Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.
Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса. Сотрудничество Royal Finance с ведущими банками страны позволяет им быть в курсе всех актуальных ипотечных продуктов и находить выход даже в сложных ситуациях.
к содержанию ↑Какая стоимость завышается
Выяснив, что такое завышение по ипотеке, нужно разобраться и в том, какая конкретно стоимость завышается. Она бывает:
- кадастровой;
- ликвидационной;
- инвестиционной;
- рыночной.
В рядовых операциях купли-продажи недвижимости фигурируют только кадастровая и рыночная. Первая формируется на основе экспертной оценки Росреестра каждые три-пять лет и в течение этого срока остается неизменной. При операциях с недвижимостью она служит своеобразным регулятором цены – стоимость недвижимости при продаже по возможности не должна слишком сильно превышать кадастровую или быть значительно ниже.
По вышеупомянутой схеме квартиры продаются по завышенной рыночной стоимости, поскольку она более объективно описывает ценность того или иного недвижимого объекта. Рыночная цена учитывает и те характеристики, которые не берутся к сведению при формировании кадастровой: окружающую инфраструктуру, состояние ремонта и т.д. На нее же ориентируются и банки, принимая решение об одобрении – квартира должна быть ликвидной.
Статья по теме: Субсидированная ипотека от застройщика
Следующая