Статья 281 ГК РФ. Возмещение за изымаемый земельный участок
1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 2.
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3.
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
к содержанию ↑Судебная практика по статье 281 ГК РФ.
Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А40-213856/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А40-208983/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
к содержанию ↑Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А40-208979/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А40-214546/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Решение от 19 февраля 2024 г. по делу № А40-58980/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Решение от 12 февраля 2024 г. по делу № А40-188657/2023
Арбитражный суд города Москвы (АС города Москвы)
Постановление от 12 февраля 2024 г. по делу № А40-26577/2023
Девятый арбитражный апелляционный суд (9 ААС)
Постановление от 9 февраля 2024 г. по делу № А15-2525/2023
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (16 ААС)
Решение от 8 февраля 2024 г. по делу № А33-32882/2022
Арбитражный суд Красноярского края (АС Красноярского края)
Решение от 7 февраля 2024 г. по делу № А33-6401/2023
Арбитражный суд Красноярского края (АС Красноярского края)
Возмещение пользователю за изъятый земельный участок: состав и условия компенсации
ЗК РФ Статья 56.8. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 56.8 ЗК РФ
1. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также — размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
2.1. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений. В этом случае при определении размера возмещения в него включаются:
1) стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением случая выполнения работ по реконструкции инженерных сооружений за счет лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
2) иные убытки, предусмотренные настоящей статьей.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
3. При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:
1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока — на сорок девять лет;
2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
4. В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).
5. В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.
Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.
6. В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.
7. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.
8. При определении размера возмещения не подлежат учету:
1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;
5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
9. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.
10. Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
к содержанию ↑Определение размера возмещения при изъятии недвижимости
Правовой центр «Два М» защищает интересы владельцев земельных участков и объектов недвижимости при определении размера возмещения при изъятии, в том числе осуществляет представительство в суде при оспаривании предложенного публичным органом размера возмещения.
Бывают ситуации, когда самого изъятия недвижимости избежать уже нельзя, но правообладатель всегда может минимизировать свои экономические потери. Для этого нужно знать, как и из чего складывается размер возмещения при изъятии, а главное – какими способами его можно увеличить.
к содержанию ↑Что включает в себя размер возмещения при изъятии
Согласно действующему законодательству размер возмещения, подлежащий выплате правообладателю изымаемой недвижимости, включает в себя:
- рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается в связи с изъятием (рыночную стоимость иных прав на участок, в том числе права аренды);
- рыночную стоимость объектов капитального строительства, право собственности на которые прекращается в связи с изъятием (рыночную стоимость иных прав на них);
- убытки (реальный ущерб и упущенная выгода), причиненные изъятием недвижимости, в том числе убытки, вызванные невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами (партнерами по заключенным хозяйственным договорам).
Размер возмещения при изъятии определяется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Проведение оценки организует уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, или организация, которая ходатайствовала об изъятии. Оценка возмещения должна быть проведена не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю недвижимости соглашения об изъятии.
В связи с тем, что стоимость возмещения первоначально определяет лицо, которое должно выплатить такое возмещение, то можно с уверенностью сказать, что без активных действий со стороны правообладателя размер возмещения будет определен в его самых минимальных показателях.
к содержанию ↑Расчет компенсации за право аренды при изъятии
Необходимо отметить, что в связи отсутствием отдельного рынка прав аренды (на рынке права по договору передаются вместе с куплей-продажей зданий и право аренды участка отдельно не оценивается), вопрос оценки права аренды зависит от усмотрения оценщика существенно больше, чем оценки права собственности на здания.
При этом законом установлено, что стоимость права аренды является производной от срока аренды. В этой связи чрезвычайно важно, чтобы при изъятии у лица был заключен договор аренды как можно на больший срок.
При наличии договора аренды, который заключен на неопределенный срок, с высокой долей вероятности уполномоченный орган воспользуется своим правом на односторонний отказ от договора, и на момент изъятия будет уже невозможно возместить компенсацию за право аренды.
Юристы «Два М» готовы оказать помощь при заключении договоров аренды, их продлению с целью взыскания возмещения при изъятии за право аренды в наиболее полном объеме.
Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков
Возмещение при изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд включает не только рыночную стоимость изымаемых земельного участка и расположенных на нем зданий, но и убытки, возникающие в связи с изъятием. При этом убытками являются как расходы, которые правообладатель изымаемой недвижимости понес или должен будет понести (реальный ущерб), так и недополученные им доходы (упущенная выгода).
Например, в качестве реального ущерба будут квалифицироваться расходы по выплате штрафов, неустоек, процентов за пользование чужими денежными средствами, возникающие в связи с досрочным прекращением гражданско-правовых договоров (договоры аренды, подряда, поставки и другие). Соответственно, правообладателям изымаемой недвижимости целесообразно убедиться в наличии надлежащим образом оформленных взаимоотношений с контрагентами, позволяющих в случае изъятия получить от уполномоченного органа компенсацию таких расходов.
При определении размера упущенной выгоды при изъятии земельного участка и (или) объектов недвижимости рассчитываются не полученные правообладателем доходы, которые он мог бы реально получить при обычных условиях гражданского оборота. То есть если бы его право не было нарушено, исходя из разумного срока, необходимого для восстановления нарушенного права.
Для расчета размера упущенной выгоды неполученный доход определяется как разница между доходом правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимого имущества от использования такого участка и (или) объекта до наступления причины, повлекшей возникновение убытков, и доходом после наступления такой причины. При этом в расчет в том числе принимается разница между доходами, которые он мог бы (предположительно) получить от использования имущества до и после наступления причины, повлекшей возникновение убытков.
Размер упущенной выгоды определяется в виде приведенного неполученного дохода на день восстановления нарушенного права по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день наступления причины, повлекшей возникновение убытков.
Так, для того, чтобы взыскать возмещение при изъятии в виде упущенной выгоды с уполномоченного органа, лицу, у которого объекты изымаются, нужно доказать, что доход от данного имущества мог быть.
Для этого необходимо, чтобы у лица были заключены договоры аренды имущества, иные договоры с контрагентами, которые могли бы доказать возникновение упущенной выгоды либо что на изымаемых объектах осуществлялась бы производственная или иная коммерческая деятельность.
Юристы Правового центра «Два М» готовы оказать консультацию по вопросам получения возмещения при изъятии убытков, в том числе упущенной выгоды и подготовить необходимые документы, которые впоследствии докажут их наличие.
Исключительный опыт сопровождения дел, связанных с принудительным изъятием земельных участков и объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд, позволяет специалистам «Два М» вырабатывать наиболее эффективную стратегию действий, направленную на получение наиболее полного возмещения в каждом конкретном случае.
Следующая