Предоставление земельного участка в аренду без торгов — условия и порядок оформления

По общему правилу договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Исключением является, в частности, предоставление без проведения торгов:

— членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного такому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения;

— земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

— земельного участка для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданам, которые подали в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка (при отсутствии иных лиц, имеющих намерение приобрести права на указанный участок);

— земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного за границами населенного пункта;

— земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении гражданина в случае, если он был предоставлен гражданину до 30.10.2001 и такой участок не может находиться в частной собственности;

— ограниченного в обороте земельного участка, на котором расположен гараж, возведенный до 30.12.2004, гражданину, использующему такой гараж (при определенных условиях до 01.09.2026);

— земельного участка в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права по которому включаются в состав общего имущества, участникам долевого строительства.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется (ст. 39.7 ЗК РФ):

1) по результатам аукциона — в случае проведения торгов;

2) уполномоченным органом — в случае предоставления земельного участка без проведения торгов.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются законодательством. При этом в зависимости от ситуации договор может содержать ряд обязательных для исполнения арендатором требований.

Например, если на земельном участке расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, договором аренды предусматривается обязательство арендатора осуществить в установленные сроки снос такой постройки или представить в уполномоченный орган утвержденную проектную документацию по ее реконструкции для приведения в соответствие с установленными требованиями (п. п. 1, 7.1 ст.

39.8 ЗК РФ).

Срок договора аренды зависит от вида земельного участка и целей его предоставления (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

В частности, по общему правилу земельные участки для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта предоставляются гражданам на срок 20 лет; земельные участки для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных или ведения огородничества — на срок не более чем три года; земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности — на срок до пяти лет; земельные участки, на которых расположены здания, сооружения или помещения в них, собственникам таких объектов — на срок до 49 лет.

5. Порядок предоставления земельного участка в аренду.

Для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу следует обратиться с соответствующим заявлением в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков (ст. 39.2, п. 1 ст.

39.11, пп. 6 п. 1 ст.

39.14 ЗК РФ).

6. Подача заявления о предоставлении земельного участка в аренду (о проведении аукциона) в уполномоченный орган.

Заявление о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов или заявление о проведении аукциона могут быть представлены в уполномоченный орган заявителем (представителем заявителя) лично, в том числе посредством МФЦ, а также направлены по почте (с описью вложения и уведомлением о вручении) или в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием сети Интернет.

7. Предоставление земельного участка без проведения торгов.

По итогам рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, при отсутствии оснований для отказа, не позднее 14 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган подготавливает и подписывает проекты договора аренды земельного участка и направляет их заявителю для подписания.

8. Проведение аукциона на право заключения договора аренды.

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или действующая на основании договора с уполномоченным органом специализированная организация (п. 11 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аукцион является открытым по составу участников (п. 9 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, в которых до 01.01.2026 аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд или для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в электронной форме не проводятся из-за отсутствия технической возможности участия в них граждан и (или) крестьянских (фермерских) хозяйств (ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт), а если аукцион проводится не в электронной форме — также публикуется в установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов порядке по месту нахождения земельного участка не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Извещение о проведении электронного аукциона после размещения на официальном сайте автоматически направляется на электронную площадку, на которой будет проводится аукцион. Извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Для участия в аукционе (электронном аукционе) необходимо представить, в частности, заявку установленной формы, копии документов, удостоверяющих личность гражданина, и документы, подтверждающие внесение задатка (п. 1 ст. 39.12, п.

п. 1, 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Начальная цена аукциона устанавливается уполномоченным органом по результатам рыночной оценки или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы (п. 16 ст. 39.11, п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если аукцион состоялся, то в течение 10 дней со дня составления протокола о результатах аукциона (в случае проведения электронного аукциона — в течение пяти дней со дня истечения 10-дневного срока со дня размещения соответствующего протокола) уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному участнику подписанный проект договора аренды земельного участка (если аукцион проводился не в электронной форме — в трех экземплярах), который следует подписать и представить в уполномоченный орган в течение 30 дней.