Покупка доли в доме – 2 главные особенности сделки. Какие юридические и житейские проблемы могут возникнуть

Если вы покупаете долю в доме (неважно, половину либо же большую или меньшую часть), то это означает, что объект недвижимости находится в долевой собственности.

При таком раскладе покупатель должен понять и запомнить две главные особенности:

1. Доля в собственности не равна доле в самом имуществе. Иными словами, если вы покупаете ½ долю в праве, это еще не значит, что вам сразу выделят полдома в безраздельное пользование. Действительно, выделить реальную долю имущества (в нашем случае – половину дома) теоретически можно, но это не должно ущемлять права других долевых собственников, а сама выделяемая часть должна соответствовать множеству норм – в том числе быть изолированной. Места общего пользования – кухня, санузел – поделить невозможно. Поэтому они либо так и остаются в общем пользовании, либо собственник при выделе долей оборудует себе кухню, ванну и туалет на новом месте (обычно это получается сделать на первом этаже частного дома). Одним словом, выделить реальную долю сложно.
2. Если имущество находится в долевой собственности, то распоряжаться им можно только при согласовании с остальными собственниками. Поэтому, если один решил продать свою долю, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это значит, что собственник доли в письменной форме обязан предложить «соседям» выкупить свою долю. Они должны или согласиться, или же через 30 дней собственник имеет право продать свою часть любому лицу. Поэтому при долевых сделках крайне важно убедиться, что предложение о преимущественном праве покупки поступало – и не верьте на слово: собственник обязан показать соответствующие документы, как минимум – почтовые извещения с уведомлением на имя других участников долевой собственности, а лучше – нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа.

Порядок покупки долей дома

Поскольку речь идет о покупке двух объектов права (часть дома и земельного участка), то и документы требуются на оба объекта:

• правоустанавливающие документы, на основании которых изначально возникло право на данную недвижимость: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт приемки жилья, если собственник строил дом лично и т. д.;
• свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на дом;
• технический паспорт земельного участка;
• межевой план участка;
• справка об отсутствии коммунальных долгов;
• согласие супруга на сделку (если доля была приобретена в браке).

Могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от нюансов конкретной сделки.

Вы бы согласились на покупку части дома?

Да, так лучше, чем ничего Нет, лучше купить маленький, но полноценный дом Живу в квартире, никакой дом вообще не нужен

Как осуществляется сделка

1. Удостовериться, что собственник доли предложил выкупить свои квадратные метры другим собственникам.
2. Составить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. С 2019 года сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, в простой письменной форме их заключить невозможно – за исключением случаев, когда все собственники продают свои доли по одной сделке.
3. Подать документы для регистрации в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки самостоятельно через МФЦ.

Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседомКому принадлежит урожай на купленном земельном участке. Правы ли бывшие хозяева, требуя свою долю

Можно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из Простоквашино. Разбираем законодательство

Юридические и житейские нюансы

При покупке доли дома нужно иметь в виду следующие правовые и житейские нюансы:

1. Если другим собственникам не было предложено выкупить долю, они могут оспорить сделку в судебном порядке.
2. У всех собственников должны быть оформлены права на земельный участок, на самом участке должно быть произведено межевание, установлены границы – со всем этим в российских реалиях встречаются сложности.
3. Если часть дома уже выделена в натуре и продается в качестве отдельного объекта, то участок также должен быть разделен, а получившиеся участки должны быть поставлены на кадастровый учет.
4. Если есть собственники с мизерными долями (скажем, 1/30), то с таким объектом лучше не связываться.
5. Если лицевые счета разделены, то нужно убедиться, что у собственника стоят соответствующие счетчики. В противном случае, надо поинтересоваться о порядке оплаты коммунальных услуг. Также поинтересуйтесь, как происходит оплата налогов, ремонт общих инженерных систем дома и т. п.

❓ Часто задаваемые вопросы

Что может значить на практике «продается часть дома»?

Что продается или доля в праве, или выделенная часть дома.

Что такое выделенная часть дома?

Это значит, что доля в праве была выделена в натуре – в качестве физического объекта (определенных комнат в доме).

Могу я продать половину дома без согласия второго собственника?Можно продать дом без земельного участка?

Если участок не принадлежит продавцу по праву собственности.

Возврат НДФЛ

В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

Через владельца недвижимости

Однако в этом случае существуют временные ограничения на право использования маткапитала. Так, покупка за счет государственных средств будет возможной только по достижению ребенком трехлетнего возраста.

Приобретение части жилья через банк

В этом случае жилье приобретается в ипотеку. В таком варианте средства поступят к продавцу из кредитной организации, а погашение будет осуществляться из суммы господдержки. В качестве преимущества этого варианта следует выделить возможность использования маткапитала, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста.

Как показывает практика, банки часто идут навстречу молодым семьям, работая по схеме погашения кредита при помощи материнского капитала.

Совет. Ожидать одобрения от кредитной организации можно с большей вероятностью, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем целой квартиры в будущем. Поскольку это снижает риски невозврата выделенных средств.

В этом случае официальное выделение долей на каждого члена семьи должно быть сделано не позднее полугода с момента проведения сделки.