Как продать квартиру после приватизации: сроки ожидания и налоги
Могу ли я продать свою квартиру после приватизации и сколько времени нужно ждать, прежде чем я смогу это сделать? Также слышал, что есть два варианта: ждать 3 года или отдать 13% дохода от продажи государству — это правда?
/ Адриан , Москва2023-03-15Категория: Налоговое право10 1
Налог с продажи квартиры: тонкости
В 2019 году приватизировали квартиру на меня и двух несовершеннолетних детей. В 2020 году ее продали по единому договору за 1 млн 136 тыс. руб. (кадастровая стоимость – 1 млн 650 тыс. руб.). Надо ли нам платить налог с продажи и с какой суммы?
Алексей РуслинКонсультаций: 91
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока.
Для жилого помещения, право собственности на которое возникло у налогоплательщика в результате приватизации, такой минимальный необходимый срок владения составляет три года с даты государственной регистрации права собственности (пп. 2 п. 3 ст.
217.1 НК РФ). В вашей ситуации право собственности возникло в 2019 году, продажа состоялась через год. В собственности жилое помещение находилось меньше установленного законом минимального срока; стало быть, доходы от его продажи подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ).
Для ответа на вопрос, с какой суммы надо заплатить налог, следует прежде всего обратить внимание на положение абз. 1 п. 2 ст.
214.10 НК РФ, согласно которому если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. В вашей ситуации 70% от кадастровой стоимости жилого помещения — это 1 млн 155 тыс. руб.
(1 млн 650 тыс. руб. х 0,7).
Квартира была продана за меньшую сумму (1 млн 136 тыс. руб.); соответственно, исходя из указанной выше нормы законодательства, ваш доход от продажи будет принят равным 1 млн 155 тыс. руб.
(т.е. 70% кадастровой стоимости объекта).
Идем дальше. В соответствии с пп. 1 п.
1, пп. 1 п. 2 ст.
220 НК РФ при определении размера облагаемого налогом дохода налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей имущества. В случае продажи жилой недвижимости (включая приватизированные жилые помещения) размер вычета составляет 1 млн руб. Это означает (согласно п.
6 ст. 210 НК РФ), что налогом будет облагаться только та часть полученного дохода, которая превышает размер вычета. В вашей ситуации НДФЛ будет взиматься с суммы 155 тыс.
руб. (1 млн 155 тыс. руб.
вашего дохода исходя из 70% кадастровой стоимости — 1 млн руб. имущественного налогового вычета).
Исходя из налоговой ставки 13%, общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате всеми налогоплательщиками (включая несовершеннолетних), составляет (155 тыс. руб. х 13%) 20 150 руб.
Согласно пп. 3 п. 2 ст.
220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Если доли всех сособственников равны (каждому принадлежало по 1/3 доле в праве собственности), то надо исходить из того, что каждый из сособственников получил доход в сумме (1 млн 155 тыс. руб.
/ 3) 385 тыс. руб. и имеет право на имущественный налоговый вычет в размере (1 млн руб.
/ 3) 333 тыс. руб. Размер облагаемого дохода каждого из сособственников составит 51 667 руб., соответственно, размер НДФЛ, подлежащего уплате каждым из сособственников, — 6717 руб.
(приблизительно).
Двое из троих сособственников — несовершеннолетние, так что в конечном счете обязанности по уплате НДФЛ возлагаются на их законных представителей. Однако с юридической точки зрения речь идет именно о самостоятельных налоговых обязательствах несовершеннолетних. Поэтому, во-первых, от имени детей должна подаваться налоговая декларация по НДФЛ, а во-вторых, от имени детей должна производиться уплата налога (в качестве плательщика должен указываться сам несовершеннолетний, а не его законный представитель).
Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.
Как рассчитывается база налога
Налог нужно платить со всего дохода, который образовался у человека после продажи недвижимости. Например, если он купил ее за 5 млн рублей, а спустя два года продал за 6 млн рублей, обязательный платеж в пользу государства будут рассчитывать с 1 млн рублей.
Если человек получил жилье в дар и решил сразу его продать, платеж государству придется рассчитывать со всей стоимости, ведь никаких расходов на недвижимость владелец не нес. Но в таких случаях, когда нет возможности учесть расходы на покупку жилья, можно применить налоговый вычет:
- для квартир и других жилых помещений — 1 млн рублей;
- для иного недвижимого имущества, например апартаментов, 250 тысяч рублей.
Если жилье стоит меньше 1 млн рублей, платить государству не придется. То же самое — если апартаменты или иная нежилая недвижимость стоят меньше 250 тысяч рублей.
Повторимся, вычет нельзя применить, если продавец отнимает от налогооблагаемой базы сумму расходов на покупку этого жилья.
Если продавать жилой объект за меньшую стоимость, чем купили, государству платить не придется. В таком случае можно сразу продать квартиру после покупки.
Иван купил жилье за 3 млн рублей. Затем ему срочно пришлось переехать в другой город. Квартиру Иван продал за 2,5 млн рублей. Поскольку у Ивана был убыток, платить НДФЛ ему не надо.
Распространена практика, когда продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать уплаты обязательных платежей. Однако такой подход несет существенные риски:
- Для продавца. Налоговый орган может сопоставить сумму сделки с кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Если цена продажи явно ниже, ФНС доначислит продавцу налог, а также заставит заплатить штрафы и пени.
- Для покупателя. Новый владелец в будущем сам, возможно, захочет продать эту жилплощадь. Ему также придется продавать ее по заниженной стоимости. Спрос на недвижимость с занижением цены будет меньше.
Кроме того, есть риск признания новой сделки недействительной. Если так случится, то покупатель получит назад только ту сумму, которую заплатил по договору купли-продажи. Хотя на практике разницу в стоимости оформляют как неотделимые улучшения, но будет ли это учтено судом — непонятно.
Ещё по этой теме
Можно ли продать подаренную квартиру и не платить налог
к содержанию ↑Как считают срок владения
По общему правилу срок владения отсчитывают с момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.
Однако для квартир по ДДУ сделали исключение: срок считается с момента внесения полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жилье, то после получения ключей вы сразу сможете ее продать, без платежей в пользу государства.
Полной оплатой считается как платеж собственными средствами, так и ипотечными на счет эскроу.
Но есть нюанс: если вы доплатите за «лишние» метры после постройки дома, то срок будет отсчитываться с даты именно этой оплаты.
к содержанию ↑Налоговые ставки для физических лиц
Если продавец имеет статус налогового резидента, он заплатит 13%. Если налогооблагаемая база по НДФЛ превысит 5 млн рублей, то с суммы превышения налог рассчитают по ставке 15%.
Ещё по этой теме
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
С 2019 года освобождать от уплаты НДФЛ по давности владения стали и нерезидентов. Но если иностранец продает недвижимость досрочно, налоговая ставка составит 30%.
Ставка налога за продажу квартиры для физических лиц составляет 13 или 15% для резидентов, 30% — для нерезидентов
к содержанию ↑Что с ипотекой
Ипотека — это обременение. Собственником жилья остается его новый хозяин, но квартира (или дом) передается банку в залог. Это значит, что если собственник перестанет платить банку, то кредитная организация сможет реализовать объект с торгов, погасить кредит, а оставшиеся деньги передать заемщику.
Соответственно, правила по продаже жилья без уплаты НДФЛ остаются теми же, что и в случаях без ипотеки. Но помните, что сначала нужно будет выплатить ипотеку банку, снять обременение, а уже потом продавать недвижимость.
В некоторых источниках упоминают ситуацию, когда жилье остается в собственности у банка, а заемщик проживает в нем и вносит платежи. Ипотекой такую схему назвать нельзя, она больше напоминает аренду с обязательным выкупом. Но при таком раскладе срок для безналоговой продажи будут считать, когда покупатель получит жилье в собственность, то есть после последних платежей банку.
Следующая