Хотите занизить стоимость жилья в договоре? Рискуете остаться без квартиры и с уголовкой
Основная причина, по которой люди принимают решение снизить стоимость объекта на бумаге, — это желание уйти от налогов. Законом предусмотрены случаи-исключения, при которых владелец недвижимости не должен платить налог:
- собственник продаёт единственное жильё, которым владеет не менее трёх лет;
- объект недвижимости приватизировали более трёх лет назад;
- недвижимость перешла в собственность по наследству или подарена родственниками, срок владения — не менее трёх лет;
- объект приобрели после 1 января 2016 года, срок владения — пять лет.
В остальных случаях платить налог придётся. Считают его, исходя из разницы цен в двух договорах купли-продажи — старом, по которому человек сам стал владельцем недвижимости, и новом, с покупателем жилья. С этой суммы и нужно заплатить налог на доходы физлиц — 13%.
Пример. Допустим, человек хочет продать квартиру, которую он купил в 2021 году за 5 млн рублей. Сейчас квартиру готовы купить за 7 млн рублей. Разница между ценами — 2 млн рублей. Заплатить казне придётся 13% от них — 260 000 рублей.
Чтобы не расставаться с деньгами, продавцы прибегают к сделкам с занижением стоимости. Чаще всего они оформляются через договор купли-продажи (ДКП) и договор на неотделимые улучшения (ДНУ). В ДКП указывают заниженную цену, а оставшуюся часть денег указывают в ДНУ.
Факт передачи общей суммы фиксируют в расписках к ДКП и ДНУ. Государственные органы регистрируют только ДКП, а ДНУ нести в Росреестр не нужно, так что власти о нём не узнают.
«Много лет люди безнаказанно пользовались занижением, не оглядываясь на закон, да и со стороны ФНС было мало проверок. За последние три года ситуация изменилась. Решающую роль сыграл государственный план пополнения бюджета, который поставил ФНС определённые цели и наделил орган эффективными инструментами для выяснения обстоятельств незаконных сделок», — отметила Ригина Гордеева.
к содержанию ↑Чем рискуют участники сделки
Люди не осознают, что такая махинация легко может выйти боком. Например, обернуться признанием сделки недействительной.
«Оснований признать сделку недействительной множество. Например, банкротство собственника, судебные притязания родственников, нераспределённые прежним собственником доли, сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, есть скрытые собственники, при частой смене собственников. Любую сделку сроком давности до трёх лет возможно отменить в судебном порядке», — комментирует Гордеева.
Вот четыре основных риска занижения суммы сделки:
- Если продавец занизит стоимость недвижимости в договоре и не уплатит налоги, сумма которых составит более 2,7 млн рублей за три финансовых года подряд, ему грозит уголовная ответственность. Ответственность за умышленное уклонение от уплаты налогов предусмотрена статьёй 198 УК РФ. Можно нарваться на штраф до полумиллиона рублей или загреметь в тюрьму на три года.
- Если продавца признают банкротом — а это мейнстрим современности, — объект недвижимости изымут, если суд признает покупателя недобросовестным. Например, если выяснится, что покупатель осознанно согласился на занижение стоимости объекта в ДКП. Тогда он может остаться и без жилья, и без отданных за него денег.
- Иногда новому собственнику срочно требуются деньги, и тогда он продаёт недвижимость чуть ли не сразу после покупки. В такой ситуации договор купли-продажи с заниженной стоимостью объекта не оставит выбора новому собственнику. Если продать недвижимость нужно до того, как истечёт пять лет (или три года, если единственная недвижимость) после приобретения, продавцу придётся занижать стоимость объекта, чтобы не платить налог с большей суммы. Порочный круг замыкается — недобросовестный покупатель становится уже недобросовестным продавцом.
- Если налоговая узнает про схему, продавец рискует получить счёт на уплату доначисленного налога и штраф в 40% от суммы налога, который он обязан был перечислить. Если же по какой-то причине сделку признают недействительной, покупатель в свою очередь вернёт только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Средства из дополнительного соглашения вернуть уже не удастся.
Если сделка с ипотекой
Банки предоставят ипотечный заём, даже если увидят, что стоимость объекта занижается. Кредитная организация ничего не теряет, когда начинается камеральная проверка, и при необходимости предоставляет налоговикам весь пакет документов. Сам банк только выдал кредит — и ничем не рискует.
«Считать, что банк выступает посредником в незаконной сделке, нельзя. Банк — это не тот орган, который должен порицать и бдить. Любая кредитная организация — это бизнес, цель которого — заработать.
В законе нет норм, запрещающих банкам кредитовать что-либо, не связанное с покупкой объекта недвижимости. А о несовершенстве законодательства можно говорить долго, но и понять можно — всё учесть нереально», — комментирует Ригина Гордеева.
к содержанию ↑Как налоговая реагирует на нарушения
По закону цена объекта не должна быть ниже 70% от его кадастровой стоимости. И это ограничение — подтверждение того, насколько велико добродушие государственных служб. Как только продавец превышает дозволенный лимит и «роняет» стоимость объекта до критической, налоговая начинает проверку.
ФНС взаимодействует со всеми государственными структурами, в том числе с Росреестром. Налоговая вправе запросить документацию и в банке, если сделка проходила с участием кредитных средств. Основание для проверки — сомнительно низкая стоимость объекта недвижимости.
«После того, как продавец получает уведомление о доначислении налога на прибыль от продажи недвижимости, он может пойти в суд и попытаться доказать, что низкая стоимость объекта — не ошибка. Например, в квартире много лет не было ремонта, сгорела вся проводка, стены покрылись плесенью или ещё по какой-то причине она стоит не 20 млн, а 10 млн рублей. Но госорганы разработали эффективные инструменты для пресечения попыток занизить стоимость объекта, чтобы пополнить бюджет, поэтому, как правило, доказать невиновность там, где вина имела место, очень трудно», — говорит Ригина Гордеева.
к содержанию ↑Как законно снизить налоги
Лучше всего дождаться, когда пройдёт пять лет — тогда платить налог не придётся. Если объект нужно продать срочно, стоит закладывать в его стоимость сумму будущего налога. Тогда налог за продавца как бы заплатит покупатель.
Также уменьшить стоимость налога с продажи недвижимости помогут налоговые вычеты. Каждый гражданин РФ имеет право один раз в жизни вернуть 13% уплаченного НДФЛ с суммы 2 млн рублей от общей стоимости жилой недвижимости (речь не идёт об участках, дачах, коммерческой недвижимости и нежилых объектах).
Кроме того, он может вернуть 260 000 рублей НДФЛ с процентов, начисленных по ипотечному кредиту. «Эти деньги могут стать взаиморасчетом с налоговой, если человек купит покупки встречного объекта недвижимости в рамках одного календарного года», — напомнила Гордеева.
Коллаж: «Секрет фирмы», кадр из фильма «12 стульев», kinopoisk.ru, freepik, Marcelino Ramírez/agefotostock/East News
к содержанию ↑Риски продавца при занижении стоимости в договоре купли-продажи
Поговорим о последствиях сделок с занижением для продавцов объектов недвижимости с точки зрения закона.
Оставим в стороне нежелание платить налоги и фразу «все так делают» и заглянем в Налоговый и Уголовный кодекс РФ.
Что ждет продавца, если налоговая выяснит факт занижения стоимости и уклонения от уплаты налогов:
- Налоговая начислит вам 13% НДФЛ с полной цены продажи (по зарегистрированному ДКП плюс расписки на неотделимые улучшения и т.п.), так как вы сразу лишаетесь права на применение расходной части и имущественных вычетов
Налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу на расходную часть или имущественный вычет 1 млн. /250 тыс. при отсутствии искажений фактов хозяйственной деятельности (ст.54.1 Налогового кодекса РФ).
- С неуплаченной суммы налогов вам начислят штраф в размере 20% (неумышленное деяние) и 40 % (умышленное деяние) ст.122 Налогового кодекса РФ
Если налогоплательщик сам обнаружил и исправил свою оплошность, оплатил налог и пени, то налоговый орган не вправе применить этот штраф
- За уклонение от уплаты налогов в крупном и особо крупном размере предусмотрена уголовная ответственность (ст.198 Уголовного кодекса РФ)
Крупным размером признается сумма налогов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд два миллиона семьсот тысяч рублей, а особо крупным размером — сумма, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд тринадцать миллионов пятьсот тысяч рублей.
4.Срок давности привлечения к ответственности составляет 3 года, но налоговики активно идут в суд за восстановлением срока исковой давности. В определенных ситуациях налоговая может взыскать (и взыскивает)задолженность за прошедшие периоды, невзирая на срок давности.
Узнает налоговая о занижении очень просто:
- вы сами можете себя «сдать» , предоставив в налоговую договор с неотделимыми улучшениями
- вас сдают покупатели умышленно или по простоте приносят расписки на разницу для получения налоговых вычетов или подтверждения расходов на покупку при продаже ранее минимального срока владения P.S. В этом году некоторые питерские налоговые принимают допрасписки на неотделимые улучшения в качестве подтверждения расходов на приобретение при подаче деклараций при продаже
- налоговики вызывают на допросы вас и ваших покупателей при подозрениях о занижении. Покупатель вас сдаст, ему терять нечего, для него ответственность отсутствует
- банки выдают кредит на большую сумму, чем прописана в договоре купли-продажи, этот кредитный договор тоже проходит регистрацию в Росреестре и является подтверждением уклонения от уплаты налогов
Рекомендации продавцам:
- на практике продавцов не всегда точно консультируют по вопросам налогообложения, например,
сроки владения не всегда отсчитываются с даты регистрации права собственности в Росреестре (наследство -с даты смерти наследодателя или при получении наследства от умершего супруга, если квартира была приобретена в браке, то с даты первичной регистрации права собственности на умершего супруга);
при продаже подаренной(наследственной) квартиры можно учесть расходы дарителя(наследодателя) , а не только необлагаемый 1 млн.
найдите грамотного специалиста, который разбирается в налогах, получите несколько разных консультаций и сравните показания. Иногда выясняется, что продажа освобождается от уплаты налогов или есть расходы, которые можно включить дополнительно , например, уплаченные за весь период проценты по ипотеке и т.п. и снизить налоги
- используйте законные способы оптимизации, чтобы лишний раз не рисковать, например,
можно создать статус единственного жилья при продаже искусственно и на законных основаниях не платить налоги
можно сделать взаимозачет налогов при продаже, заявив налоговый вычет с покупки
- налоговая не любит четкие привязки цены договора к 0,7 кадастра или «за что купил-за то продал». Да, свободу договора никто не отменял, но покупатель на допросе вас сразу сдаст
- риэлтор-профессионал всегда четко обозначает ваши риски при продаже с занижением, а там уж вам решать
- все меньше становится на рынке покупателей, которые согласны на занижение в договоре, поэтому они готовы к увеличению конечной цены продажи и взять на себя часть ваших расходов на уплату налогов при полной цене договора
Но самое интересное может произойти, если сам Покупатель вдруг попросит Продавца занизить сумму в договоре купли-продажи ссылаясь на разные обстоятельства из серии «не могу подтвердить большую сумму дохода и т.п.»
Разница прописывается на мебель, технику и прочее. А после сделки Покупатель подает на Продавца в суд ссылаясь на то, что фактически никаких предметов мебели и техники он в итоге не получил.
Занижение стоимости квартиры: чем рискуют покупатель и продавец
Новая напасть для тех россиян, которые, чтобы уменьшить налоги, решаются занизить стоимость квартиры или автомобиля в договоре купли-продажи. Теперь разницу между ценой сделки и рыночной стоимостью налоговики считают доходом и требуют заплатить положенный налог — 13%. И это абсолютно законно.
Практика занижения стоимости квартир или машин при их продаже началась ещё в далёкие 90-е годы. Однако такие сделки имеют серьёзные риски, пренебрегать которыми означает подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия — от полной потери средств до уголовного преследования. При этом пострадать может как продавец, так и покупатель.
к содержанию ↑Зачем это делается
В риелторской деятельности ситуация, когда покупатель или продавец недвижимого имущества предлагает существенно уменьшить в документах цену квартиры, далеко не редкость. Занижение стоимости жилых квадратных метров в договоре купли-продажи, к примеру, с шести до трех миллионов дает возможность покупателю скрыть свои незадекларированные доходы, а продавцу – сэкономить на уплате налога (в соответствии со статьей 214.10 Налогового кодекса РФ получаемый гражданами от продажи недвижимой собственности доход подлежит налогообложению по ставке 13%).
На первый взгляд может показаться, что в подобном предложении нет ничего страшного. Поскольку статья 421 Гражданского кодекса гарантирует свободу договорных отношений. По сути, продавцу предоставлено законом право прописать в договоре ту сумму, какую он захочет.
После чего можно заключить допсоглашение с покупателем, передав деньги через банковскую ячейку и подтвердив итоговый финансовый расчет расписками. На деле такая опасная практика несет в себе риски для обеих сторон сделки с недвижимостью.
Сегодня условия каждого ДКП отражаются в Росреестре. В случае возникновения спорных ситуаций именно указанная в официальном договоре сумма станет обоснованной и законной, если дело дойдет до суда.
Ситуация 1
Если данный факт всплывет в суде, покупателя признают недобросовестным участником сделки, поскольку он осознанно пошел на сговор и, тем самым, на нарушение налогового законодательства.
В конечном итоге сделка может быть признана недействительной. И продавец, получив обратно право владения проданной недвижимостью, должен будет вернуть покупателю только те деньги, которые прописаны в договоре. Предъявить убедительные доказательства того, что величина оплаты за приобретенную квартиру в реальности была более высокой, вряд ли удастся.
Вариантов для инициации судебного разбирательства, как минимум, несколько. Например:
- внезапно выяснилось, что в продаваемой квартире прописан родственник собственника, отказавшийся от приватизации своей доли, но оформивший право пожизненного проживания в ней;
- нынешний или бывший супруг, во время брака с которым собственник приобретал недвижимость, не согласился на сделку;
- ДКП нарушает права несовершеннолетних, и органы опеки заблокировали сделку;
- Квартира была получена в наследство, но неожиданно свои права на нее заявили другие родственники и т.д.
Поскольку суд примет во внимание только законную стоимость недвижимости, которая указана в ДКП, доказать, что в реальности покупатель заплатил больше, будет крайне трудно или вовсе невозможно. Следовательно, он потеряет и купленное жилье, и существенную часть внесенной за него оплаты.
к содержанию ↑Ситуация 2
Оказаться втянутым в судебное разбирательство покупатель может даже в том случае, когда с момента сделки прошло некоторое время. Такое случится, к примеру, если продавец наберет кредитов и, не имея возможности их обслуживать, решит признать себя банкротом.
Анализом его финансового состояния будет заниматься назначенный судом управляющий. Он наверняка проанализирует относительно недавнюю сделку с недвижимостью. Если управляющий решит, что продажа квартиры имела целью сокрытие ценного имущества, сделка будет признана недействительной.
И заниженная цена продажи станет весомым аргументом в пользу этого.
В данном случае признание покупателя жилья недобросовестным участником сделки автоматически ухудшит его положение. Подобное часто случается при покупках квартир у родственников. Большинство таких рассмотрений заканчивается судебным расторжением ДКП и отменой перехода прав собственности.
к содержанию ↑Ситуация 3
Также значимым моментом станет невозможность оформления налогового вычета на реальную величину оплаты за приобретенные квадратные метры. Вычет будет оформлен только на цену, указанную в ДКП.
Ситуация 4
Еще один возможный минус – если продавец решит перепродать недвижимость ранее, чем через три года (отсечка налогооблагаемого периода), разница между указанной в предыдущем ДКП стоимостью и реальными цифрами окажется значительной. Следовательно, и размер налога будет выше.
Следующая