Что делать с кооперативной квартирой без наследников: советы председателю кооператива
Что мне делать со свободной квартирой в кооперативе, если ее собственник умер, пай выплачен и нет наследников?
/ Тит , Москва2022-11-04Категория: Без категории28 1
Возможна ли продажа кооперативной квартиры без регистрации права собственности?
Здравствуйте! Я член ЖСК с1987 года . Квартира была куплена в 1966 году моим отцом и пай он выплатил полностью в 1982 году, в 1987 году он умер и меня приняли на собрании в ЧЛЕНЫ ЖСК. На протяжении этих лет, я право собственности не регистрировала.
Теперь хочу продать квартиру. Могу ли я совершить сделку купли продажи, а потом подать документы одновременно на регистрацию и переход права собственности? Необходима срочная продажа. Или в обязательном порядке сначала зарегистрировать право собственности, а потом совершать сделку? Спасибо
04 мая 2018, 21:39 , Елена, г. Санкт-ПетербургОтветы юристовАлина ПучкоЮрист, г. БарнаулЭкспертОбщаться в чате
Важно на основании какого документа Вам принадлежит эта квартира и было ли зарегистрировано право собственности в БТИ, поскольку до введение в действие Закона о регистрации прав на недвижимость такая регистрация должна была быть обязательна… тогда Ваше право можно признать ранее возникшим:
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О государственной регистрации недвижимости»Статья 69. Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
1.Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Могу ли я совершить сделку купли продажи, а потом подать документы одновременно на регистрацию и переход права собственности?
Можете только в том случае, если Ваше право можно считать ранее возникшим, т.е. если у Вас есть документ зарегистрированный в БТИ.
Если такого документа нет… то необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Консультация может быть более подробной при получении от Вас дополнительной информации… Мы можем общаться в чате… тогда вся информация останется конфиденциальной.
05 мая 2018, 02:52ЕленаКлиент, г. Санкт-Петербург
нет, квартира в БТИ не регистрировалась, причём ни у кого в нашем ЖСК, так как согласно уставу меня на общем собрании приняли в 1987 году в члены ЖСК и во всех справках написано, что собственн ком являюсь я. Есть справка ЖСК о переходе права собственности от отца мне в 87 году. Проблем с регистрацией в ЕГРН ни у кого не возникало, просто мой покупатель не хочет ждать.
Просто никто в нашем ЖСК не подавал в суд для признания права собственности… Вы меня напугали.
05 мая 2018, 08:08Алина ПучкоЮрист, г. БарнаулЭкспертОбщаться в чате
Извините, не хотела Вас пугать… возможно у Вас в городе такая регистрационная практика… хотя регистрация сейчас единая по России, мне такого не встречалось за все время работы… В таком случае Вам необходимо обратиться в Ваш теротдел Росреестра за консультацией, сроки регистрации очень не большие, а если сделка нотариально удостоверенна и подана электронно то такой срок составит 1 день, это я к тому, что покупатель не хочет ждать… возможно ждать и не придётся.
05 мая 2018, 09:53Показать еще 2Похожие вопросыНаследство
Добрый день! В 90-е годы при разделе земель колхоза был отделен участок площадью 76 Га (земли сельхоз назначения) который был разделен на 13 пайщиков в пожизненно наследуемое владение. Был выбран глава данного крестьянско февмерского хозяйства. В последствии в 2012 г.
росреестр внес изменение в кадастровые сведения данного участка площадью 76 Га и изменил вид права собственности с «Пожизненно наследуемого владения» на «Собственность» И правообладателем стал один человек тогдашний глава крестьянско фермерского хозяйства. После его смерти данный участок 76 Га унаследовала его дочь и сейчас право собственности принадлежит ей (о чем есть кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером, площадью 76 Га и видом права — «Собственность») За эти 30 лет с момента выделения колхозных земель часть из 13 пайщиков умерла и никто не вступал в наследство их имущества. В феврале этого года умер еще один пайщик и его наследники собираются вступать в права наследства на его имущество.
Есть прецеденты с другими участками земли, которые так же были переданы в качестве паёв в 90-е годы и впоследствии оформлены на одного собственника, в которых после смерти одного из пайщиков его наследники оформляли его пай в собственность. Хотел бы узнать имеют ли наследники право на когда то выделенный в 90-е годы земельный пай? И если имеют то как это будет оформлено, ведь весь участок площадью 76 Га в состав которого входил и пай умершего родственника оформлены как собственность на другого человека? Можно ли на данный момент разделить этот участок площадью 76 Га между оставшимися в живых пайщиками или их наследниками и как это сделать? Возможна ли продажа всего участка площадью 76 Га и как это должно быть оформлено? Возможен ли отказ собственника всего участка площадью 76 Га и что при этом будет с землей и с паями других людей? Спасибо.
Показать полностью05 июля, 07:31 , вопрос №4177491, Евгений, г. Воронеж2 ответаЗащита прав потребителей
Здравствуйте. Такая ситуация произошла: у нас имеется недвижимость в другом городе, там никто не живёт, квартира новая, только сделали ремонт. В августе 2023 года, нам устанавливали мебель, в наше отсутствие и как оказалось, кто то из рабочих не закрыл окна, когда уходили из квартиры.
Но об этом мы узнали только в январе, в следствии чего пострадал паркет, стены и часть новой мебели. До этого не разбирались, потому что квартира была в собственности матери, она не хотела поднимать шум, да и нервов не хватало на разбирательства. Сейчас квартира в моей собственности и я хотела бы узнать, можно ли как-то доказать, что вред имуществу был нанесён и получить компенсацию?
Показать полностью05 июля, 07:11 , вопрос №4177456, Юлия, г. Москва1 ответСемейное право
Здравствуйте. Куплена квартира в строящемся доме в ипотеку по договору ДДУ до брака. Ключи получены на нее будут в браке.
Можно ли считать эту квартиру совместно нажитым имуществом. Ипотека не будет погашена до вступления в брак и вступления в собственность. Деньги будут вноситься на экскроу счет.
В случае развода как будет делиться квартира? Лучше ли доли на квартиру прописать в брачном договоре?
Показать полностью04 июля, 19:51 , вопрос №4177102, Елена, г. Ульяновск1 ответНалоговое право
Здравствуйте, я купила квартиру в 2019 году, а продала ее в 2023 году, на тот момент у меня в собственности находится совместно с супругом еще одна квартира.нужно ли мне платить налог с продажи этой квартиры?
Показать полностью03 июля, 16:22 , вопрос №4175753, Юлия, снт. Волга1 ответСемейное право
Добрый день. В 2016 г я подписал договор о разделе имущества и передал свою долю 25% супруге. В прошлом году она продала квартиру. Могу ли я получить деньги от продажи данной квартиры?
Кооперативные квартиры: основные правила оформления при невыплаченном пае
Эра кооперативов канула в лету, оставив после себя богатое наследство в виде неоформленных в собственность квартир, недоплаченных паевых взносов и растерянных жильцов, которые ощущают себя полноправными владельцами своего жилья, однако де-юре ими не являются. Адвокат Олег Сухов рекомендует придерживаться определенных правил оформления кооперативной недвижимости, когда пай полностью не перечислен.
к содержанию ↑Кооперативные квартиры глазами судебной практики
Споры с наследованием кооперативных квартир – одни из самых сложных в судебном производстве. Трудность заключается не только в том, что при их рассмотрении применению подлежат нормы различных отраслей права, включая наследственное, жилищное, гражданское, процессуальное. Все подобные дела берут начало в семидесятых – восьмидесятых годах прошлого века, что значительно усложняет обеспечение доказательной базы и является препятствием для получения необходимых и достаточных документов для рассмотрения споров по существу.
к содержанию ↑Как правильно посчитать размер доли наследника
Если пай за кооперативную квартиру выплачивался в период брака, то при ее наследовании должны учитываться интересы пережившего наследодателя супруга, даже если квартира была полностью оформлена на умершего. Определяется размер супружеской и наследственной доли в зависимости от того, сколько времени и в какой период супруги состояли в браке и когда выплачивался пай. Если квартира была получена в период брака и все то время, пока выплачивался пай, супруги находились в оформленных отношениях, после смерти одного из них наследованию будет подлежать только половина квартиры, другая половина должна быть передана пережившему супругу в качестве супружеской доли.
Данная доля подлежит снижению при частичной оплате кооперативной квартиры в период брака. Например, если кооперативное жилье было предоставлено до брака в 1975 году, и на дату его получения в соответствии с уставом кооператива вносился вступительный взнос в размере, скажем, 40% от стоимости недвижимости, а затем опять же до брака пайщик самостоятельно выплатил еще 10% от цены жилого помещения, жена в качестве супружеской доли сможет претендовать только на 25% от всей квартиры и ¾ доли будет распределяться между наследниками.
к содержанию ↑Доказательства и справедливость
При оформлении в собственность кооперативного жилья в регистрирующий орган достаточно предоставить справку о выплаченном пае. Такие справки выдают председатели кооперативов, как правило, это уже новые должностные лица, привлеченные к своим обязанностям после завершения всех паевых взносов. Они часто выписывают справки не на основании действительных данных, а руководствуясь предположениями и догадками.
Причиной тому является несколько факторов, в том числе: утрата документов о действительных паевых выплатах, осуществление полномочий председателей некомпетентными в правовом отношении лицами, отсутствие законодательных требований и ответственности в плане предоставления точной и документально подтвержденной информации.
В моей практике в судебных спорах не раз «всплывали» справки о выплате пая по одним и тем же квартирам, датированные разными числами и годами и содержащие совершенно различную информацию о начале и завершении внесения паевых взносов, что является самым существенным вопросом при наследовании кооперативных квартир.
В одном из споров дочь умершего собственника кооперативного жилья предоставила в суд справку о внесении пая за квартиру в 1985 году, в тот же самый год, когда квартира была получена. По ходатайству бывшей супруги умершего, в брак с которой он вступил только в 1986 году, по судебному запросу из Росреестра была получена другая справка, на основании которой и было зарегистрировано право собственности. Данный документ содержал информацию о том, что пай был выплачен в 1993 году, а не в 1985 году, что дало возможность бывшей супруги наследодателя получить половину жилого помещения в качестве супружеской доли.
к содержанию ↑Возможные ловушки
Самыми распространенными в судебных спорах по наследованию кооперативной недвижимости являются следующие проблемы.
Первое: дата, приведенная в справке о выплате пая, не свидетельствует и не доказывает, что пай был внесен именно в данный год. Указанная дата лишь свидетельствует об окончании погашения пая, а весь период оплаты и размер такой оплаты, которые действительно имеют значение для определения наследственной доли и доли пережившего супруга, должны устанавливаться на основании платежных документов бухгалтерии кооператива.
Второе: если в период брака умершим и его супругом были приобретены несколько кооперативных объектов (квартиры, гаражи, иное), то это может послужить основанием для предъявления наследниками требований на все кооперативное имущество к пережившему супругу, даже если оно оформлено в его единоличную собственность.
В одном из недавних судебных процессов по разделу кооперативной квартиры между супругой, наследником по завещанию и наследником по закону наследник по закону выяснил, что в период брака выплачивался пай еще за одну кооперативную квартиру, находящуюся в собственности у супруги умершего наследника. Чтобы последней не потерять часть своей жилплощади, ей пришлось в рамках мирового соглашения отказаться от своей доли в спорной квартире, оформленной на ее умершего супруга, в пользу наследника по закону.
к содержанию ↑Обязательная продажа унаследованной недвижимости
Недавно в СМИ просто таки прогремела информация о том, что депутаты Государственной думы задумали закон, согласно которому они обяжут наследников продавать полученное в долевую собственность имущество, даже предварительные сроки установили – три месяца, а если нет согласия в их рядах, то, мол, надо отбирать и продавать квартиры и дома с аукционов. Таким образом депутаты решили бороться с бытовым произволом и человеческой жадностью, вдруг возникающей у внезапно обогатившихся наследников. Меня как специалиста подобная инициатива не удивила, не потому что она дельная и нужная, а вовсе наоборот.
К сожалению, наши депутаты не знают азов конституционного права России, как и не знают фундаментальных положений гражданского законодательства, ну и, безусловно, они не знают мнения Верховного суда на сей счет, который позволяет изымать за достойное вознаграждение, разумеется, незначительные доли недвижимости у наследников в пользу иных собственников. Кажется малоосмысленным делить долевых собственников по критерию: «как получил долю». По наследству – продадим с аукциона, не по наследству – живи, владей и радуйся?
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter7483 (1 сегодня)Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Следующая