Признание договора купли-продажи квартиры: доказательства и юридическое значение формы расчета
Как можно подтвердить договор купли-продажи квартиры, который не был нотариально удостоверен, но был исполнен сторонами, если ответчица отрицает его наличие и не желает оформлять сделку должным образом? Как повлияет на юридическую силу договора отсутствие нотариального удостоверения? Имеет ли юридическое значение форма расчета при заключении договора?
/ Викентий , Москва2022-11-05Категория: Жилищное право
ДОГОВОР ИМЕЕТ СИЛУ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА
В договорной практике нередки случаи, когда стороны с целью «не плодить бумагу» сознательно отказываются от оформления передаточного акта, предусматривая в самом договоре, что он имеет силу такого акта. То есть в этом случае подписание договора = момент передачи недвижимости.
Но как к такому условию отнесется регистратор, с учетом того, что закон буквально связывает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем с подписанием передаточного акта (или иного документа о передаче)?
В настоящее время этот вопрос решен судебной практикой и не должен вызывать двоякого понимания у регистраторов: если условие о передаче недвижимости при подписании договора включено в его текст, дополнительного составления передаточного акта не требуется. В таком случае само по себе подписание договора с таким условием будет расценено как исполнение сторонами обязанности по передаче и приему недвижимости соответственно.
Следовательно, претензии государственного регистратора к подобному оформлению отношений сторон и требование «донести акт» являются незаконными, равно как приостановление и последующий отказ в регистрации по данному основанию.
к содержанию ↑УСЛОВИЕ О ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Стороны договора также могут предусмотреть, что передача недвижимости будет осуществлена не при подписании договора (или самим его подписанием) и даже не до регистрации перехода права собственности на нее к покупателю.
Насколько правомерно это условие?
Как отметил ВС в одном из своих дел, закон содержит общее диспозитивное правило о передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода к нему права собственности.
Это означает, что в силу принципа свободы договора стороны вправе не ставить переход права собственности в зависимость от передачи владения недвижимостью, а предусмотреть иную последовательность, т.е. договориться о передаче недвижимости после регистрации права собственности покупателя на нее. Такой же позиции придерживался и Президиум ВАС РФ в одном из своих постановлений.
В рамках данного дела стороны заключили договор купли-продажи административно-торгового помещения, которое условились передать по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя.
Однако регистратор оказался другой точки зрения и отказал в регистрации, сославшись на отсутствие документа о передаче помещения от продавца к покупателю.
Не согласившись с отказом регистратора, покупатель обратился в суд с заявлением о его признании незаконным и о возложении на Росреестр обязанности осуществить регистрацию.
Три инстанции, указывая, что фактическая передача имущества не может быть исключена из юридического состава, необходимого для регистрации права собственности, поддержали позицию Росреестра, но Президиум ВАС РФ встал на сторону заявителя.
Высшая инстанция напомнила нижестоящим судам, в том числе, о своей позиции, подтверждающей право сторон договора установить независимость регистрации перехода права собственности от обязанности продавца передать имущество.
к содержанию ↑КОГДА ЖЕ БЕЗ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА НЕ ОБОЙТИСЬ?
В отличие от упомянутых выше ситуаций, где стороны подтверждают факт передачи недвижимости непосредственно в договоре, придав ему силу передаточного акта, или договорились о передаче после регистрации перехода права собственности, отсутствие в договоре вообще какого-либо указания на передачу недвижимости должно быть восполнено отдельным документом о ее передаче. Такой документ наряду с договором должен быть представлен государственному регистратору.
То же самое касается случая, когда в договоре предусмотрена обязанность продавца передать недвижимость по акту приема-передачи без каких-либо оговорок о том, что регистрация перехода права собственности не зависит от ее передачи покупателю и может быть осуществлена до такой передачи.
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
- в представленных на регистрацию документах обязательно должен быть решен вопрос о передаче недвижимости, при этом не имеет значения, до или после регистрации стороны решили осуществить такую передачу;
- представление отдельного документа о передаче недвижимости не требуется, если в договоре будет решен вопрос о ее передаче: путем подписания договора, имеющего силу передаточного акта, либо в будущем (в том числе, после регистрации).
Основные аспекты договора купли-продажи квартиры
Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта. Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной.
Так что на будущее знайте, что в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:
— реквизиты сторон — участников сделки купли-продажи недвижимости;
— подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, метраж, количество комнат, этаж квартиры и т. д.;
— форма, в которой приобретается недвижимость (целиком либо долями);
— реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на данную недвижимость;
— цена сделки, порядок расчетов.
Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации стороны иногда указывают в документах не подлинную, а нормативную (или так называемую балансовую) стоимость квартиры.
Стоимость, рассчитанная БТИ, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Между тем необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту минимальную, а не реальную рыночную стоимость объекта.
Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.
Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует. При попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в случае спора по сделке мог бы защитить закон.
И еще одна немаловажная деталь: обязательно включите в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно (по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения; в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и т. д.).
Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости — передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т. п.
Источник: «СМ Номер Один» номер 48 от 8 декабря 2011 года
к содержанию ↑Договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимого имущества по праву считается одним из наиболее важных. Любые просчеты и ошибки при его составлении могут иметь критическое значение впоследствии. Вплоть до потери приобретенной собственности.
23 тыс. открытий
Договор купли-продажи недвижимого имущества по праву считается одним из наиболее важных. Любые просчеты и ошибки при его составлении могут иметь критическое значение впоследствии. Вплоть до потери приобретенной собственности.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, то есть факт его заключения отсчитывается с момента достижения подписантами согласия и его последующего оформления законным, взаимным и возмездным образом.
Подписантами в нем выступают продающий недвижимость и покупающий. С обеих сторон ими могут быть как физлица, так и юрлица, или другие определенные законом субъекты.
Обычно, в роли продающего выступает сам владелец недвижимости.
к содержанию ↑Важно! Законом запрещается отчуждение недвижимости у собственника, то есть передача прав другому, без его согласия.
Какие сведения указываются
- Предмет соглашения.
- Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
- Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.
Земля и строение на ней: неразрывна ли эта связь?
Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором есть недвижимость, так и при смене владельца строения, находящегося на определенном участке земли.
Обычно, по договору, при правопередаче, новому владельцу передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Если продающий — владелец участка, на котором расположен продаваемый объект, приобретателю передается право собственности либо право аренды на часть необходимой для эксплуатации этого объекта земли.
Если такое право на участок не определено соглашением, приобретателю все равно переходит право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть необходимой для его эксплуатации земли.
Важно! Если участок, на котором расположен продаваемый им объект, не принадлежит продающему, то он все равно имеет право продать данный объект, даже без согласия собственника этого участка. При условии, что это не идет вразрез с законными условиями пользования данным участком. Причем приобретатель получает те же права на использование этого участка, которые имела до этого продающая сторона.
Если на участок передается право собственности другому, а при этом находящиеся на нем строения остаются в собственности продающего, то последний имеет право пользования этим участком в рамках необходимых для использования данной недвижимости. Однако условия пользования определяются соглашением между продающей и покупающей сторонами.
Если условия пользования необходимой части участка не определены соглашением, продающий все равно сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.