Риски при покупке квартиры в общедолевой собственности: как избежать неприятностей

Какие риски могут возникнуть при покупке квартиры в общедолевой собственности, если она продается сразу двумя собственниками, и какие аспекты необходимо учесть при такой сделке?

/ Адам , Москва2023-01-01Категория: Недвижимость25 1

Как обезопасить себя при покупке долей в квартире. Разъяснения Росреестра

Специалисты управление Росреестра по Москве дали разъяснения, как снизить риски при покупке долей в квартире.

Как не купить квартиру, поделенную на микродоли

Чтобы не стать владельцем квартиры, поделенной на микродоли, эксперты столичного Росреестра рекомендуют до совершения сделки получить выписку об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержится информация о собственнике объекта, характеристиках объекта, наличии/отсутствии ограничений/обременений. При получении документа эксперты советуют внимательно изучить его и проверить следующие пункты:

• совпадают ли данные о продавце в выписке и в договоре купли-продажи;
• сколько собственников у объекта недвижимости. Если речь идет о покупке доли, оставшиеся собственники объекта должны дать отказ от преимущественного права покупки;
• не принадлежит ли квартира полностью или частично ребенку: в этом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Кроме того, не лишним будет ознакомиться с выпиской из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих — с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документах-основаниях. «Если в отношении этого объекта часто совершались сделки и сменялись собственники, это может косвенно свидетельствовать о скрытых проблемах, связанных с конкретным объектом недвижимости», — предупредили в московском Росреестре.

Что делать, если вы стали сособственником квартиры с микродолей

Речь идет о спорных ситуациях — например, когда в квартиру вселился недобросовестный сособственник. В Росреестре, во-первых, рекомендуют «фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны с последующим обращением в правоохранительные органы при необходимости». Во-вторых, рекомендуют признать микродолю малозначительной и принудительно выкупить в судебном порядке по рыночной цене.

«В таких спорах истцам важно доказать, что фактически вселиться на спорную долю невозможно в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли», — отметили в Росреестре. Принятый закон должен ускорить процесс признания микродоли малозначительной, добавили в ведомстве.

Что будет с квартирами, которые уже поделены на микродоли

Закон о микродолях имеет исключения. Он не распространяется на ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или образуется в случае приватизации. «Однако совершать новые действия по созданию/делению новых микродолей и их продаже будет невозможно», — отметили в столичном ведомстве.

Росреестр в свою очередь обязан убедиться, что сделка не является ничтожной, проверив, что доля в праве собственности на жилье в физическом выражении составляет более 6 кв. м. Если выяснится, что это не так, то регистратор приостановит сделку и признает ее ничтожной.

В данном случае не поможет даже нотариальное удостоверение такой сделки, добавили в эксперты.

• Росреестр перестал регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м
• Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья
• Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Трудная доля. Почему опасно покупать часть квартиры?

Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.

Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.

Доля в дар

На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.

Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло.

Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.

Только через нотариуса

Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это дополнительные расходы.

Регистрация не для всех

В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.

Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.