Задаток за квартиру: Полное руководство по внесению и оформлению в 2025 году
При покупке недвижимости продавцы часто требуют предварительно внести небольшую плату, для того чтобы объект не был продан другому покупателю. Эту сумму, как правило, называют задатком, хотя в разговорной речи ее иногда неверно именуют авансом. При внесении денег существует множество подводных камней, особенно для вносящего: продавец может изменить свои намерения относительно продажи недвижимости, оставить средства себе, повысить стоимость объекта и т.
д. Поэтому следует проявлять разумную осторожность во время передачи задатка и правильно документально фиксировать это событие.
к содержанию ↑Что такое задаток с точки зрения закона?
Данное понятие определяется законодательством. В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), задатком является денежная сумма, которая выдается одной из сторон будущей сделки контрагенту в счет причитающихся платежей и как обеспечение выполнения обязательств. Она служит доказательством намерений сторон заключить и исполнить основной договор купли-продажи.
Если говорить проще, то деньги передаются с целью получения гарантий того, что сделка совершится, а квартиру или дом не перепродадут другому.
Эта же статья ГК РФ сообщает о том, что факт получения задатка обязательно фиксируется в письменной форме. Например, можно заключить предварительный договор купли-продажи и урегулировать денежные вопросы там. При отсутствии дополнительных указаний.
переданные денежные средства автоматически будут считаться авансом, который должен быть возвращен покупателю, если сделка не состоится, или будет уплачен в счет покупки недвижимости.
Законодательство защищает обе стороны, участвующие в сделке. Если виновником невыполнения договора станет продавец, то, согласно статье 381 ГК РФ, переданная другой стороной сумма должна быть возвращена в двойном размере. В случае отказа покупателя от сделки задаток не возвращается.
Если же по вине одной из сторон вторая понесла дополнительные убытки, они должны быть компенсированы с учетом уже переданных средств.
к содержанию ↑Способы оформления задатка
Несмотря на то, что законодательство обязывает фиксировать передачу и получение денежных средств в письменном виде, конкретная форма соглашения им не устанавливается. Поэтому существует несколько основных способов документального оформления задатка.
- В отдельном соглашении о задатке. Это наиболее сложный вариант, который используется крайне редко, так как при рассмотрении такого документа в суде нужно доказать его связь с намерением сторон заключить договор купли-продажи. Соглашение должно четко определять переданную сумму как задаток. В противном случае переданные деньги будут расценены в качестве аванса или неосновательного обогащения, и они вернутся покупателю, а продавец не будет обязан выйти на сделку.
- В предварительном договоре купли-продажи. Данный вариант является наиболее распространенным, при нем передача задатка фиксируется в одном из пунктов документа.
- В приложении к предварительному договору купли-продажи. Если сделка нестандартная, может иметь смысл вынести пункт о передаче денег в отдельный документ, который будет прилагаться к основному.
Как правильно внести задаток?
Чтобы ни продавец, ни покупатель не имели претензий в дальнейшем, необходимо руководствоваться простым планом действий.
- Удостовериться в наличии документов. Если задаток будет передан лицу, не являющемуся владельцем квартиры, процесс возвращения денег может затянуться. Нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт продавца.
- Зафиксировать документально факт передачи денежных средств. Как уже указывалось ранее, это может быть предварительный договор купли-продажи, приложение к нему или отдельное соглашение о задатке. Без одного из этих документов доказать передачу средств будет проблематично.
- Передать деньги. Законодательство не регламентирует механизмы передачи средств. Рекомендуется брать расписку за переданные наличные или перечислять деньги на счет в банке с назначением платежа «задаток в обеспечение заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу…».
- Подготовиться к заключению договора купли-продажи. Для совершения сделки в предварительно установленный срок покупатель и продавец должны выполнить ряд действий: получить одобрение по ипотеке (если недвижимость приобретается с привлечением кредита) и согласие супругов на покупку и продажу, собрать документы на квартиру, оплатить коммунальные услуги, выписать прописанных или получить письменные одобрения всех зарегистрированных совершеннолетних лиц и т. д.
После того как выполнены все подготовительные мероприятия, стороны заключают договор купли-продажи, по которому продавцу передается полная цена за вычетом задатка, а покупателю — недвижимость.
Иногда задаток называют авансом и не подписывают никаких документов при его передаче и получении. Так поступать не стоит, т. к.
продавец может отказаться продавать квартиру и не вернуть деньги несостоявшемуся покупателю или поднять цену на недвижимость.
к содержанию ↑Какую информацию нужно вносить в документ?
Вне зависимости от того, каким способом фиксируется факт передачи задатка, в соглашении должны быть отражены важные для будущей сделки сведения. Прежде всего это паспортные данные обеих сторон, сведения о наличии прописанных в квартире, сумма задатка, срок заключения основного договора купли-продажи, условия возвращения и невозвращения денежных средств, порядок действий при неодобрении банком ипотеки и т. д.
к содержанию ↑Какие документы следует запрашивать перед передачей денег?
Чтобы удостовериться, что средства получает именно владелец квартиры, а сделка может быть совершена в принципе, необходимо ознакомиться со всей документацией.
Во-первых, стоит запросить паспорт продавца. Тогда при возникновении непредвиденных обстоятельств суд сможет установить его личность. Если продавец не является собственником жилья, у него должна быть действующая нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями.
Во-вторых, необходима выписка из ЕГРН. Она позволяет выяснить, является ли продавец владельцем недвижимости, не арестована ли квартира, не находится ли она в залоге у банка и т. д.
В-третьих, продавец должен предоставить свидетельство и технический паспорт. На их основании делается вывод о том, может ли владелец продать квартиру, есть ли другие собственники и т. д.
Техпаспорт дает возможность увидеть утвержденный план помещений и убедиться, что в них не были совершены незаконные перепланировки.
В отдельных случаях возникает необходимость получить дополнительные документы: согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, справку из ЗАГСа, отказ от преимущественного права покупки доли и т. д.
к содержанию ↑Какого размера может быть задаток?
Действующим законодательством не устанавливается, какую часть от итоговой стоимости квартиры покупатель должен внести заранее. Наиболее распространены суммы от 10 000 до 100 000 рублей. Такой размер задатка позволяет мотивировать стороны к выходу на сделку.
Покупателям рекомендуется оставлять как можно меньшую сумму для снижения собственных рисков. Если же продавец желает получить задаток большего размера, следует уточнить, для каких целей требуются данные средства. Как правило, это происходит при наличии долгов за коммунальные услуги, которые планируется погасить за счет переданных денег.
Если величина задатка слишком большая, стоит отказаться от сделки. Альтернативный путь — заключить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса для возможного предоставления в суде или оформления исполнительной надписи.
Другие способы фиксации намерения выйти на сделку
Чтобы продавец и покупатель были мотивированы совершить куплю-продажу недвижимости, может передаваться не только задаток. Существует еще два способа фиксации намерений: аванс и обеспечительный платеж. Их очень часто путают, но с юридической точки зрения это разные понятия.
Аванс, в отличие от задатка, больше защищает права покупателя, но не гарантирует выхода на сделку. То есть денежные средства всегда должны быть возвращены, но продавец может уклониться от сделки по своей воле.
Правила возвращения обеспечительного платежа индивидуально устанавливаются в каждом отдельном случае. Как правило, он меньше задатка, а денежные средства не используются для покупки квартиры. Его главная функция — покрыть расходы, связанные со срывом сделки.
То есть обеспечительный платеж используется как неустойка.
Выбор способа фиксации намерений выйти на сделку может отличаться в зависимости от условий. При простых операциях, в которых отсутствует цепочка из перепродаваемых квартир, чаще всего используется задаток как наиболее удобный вид гарантии сторон. Вносить аванс не рекомендуется в подавляющем большинстве случаев, ведь он не связывает стороны никакими обязательствами.
Обеспечительный платеж удобен, когда перед сделкой нужно провести цепочку манипуляций с другими объектами недвижимости.
Специалисты агентства недвижимости ReaMos всегда готовы защитить ваши права и законные интересы при передаче задатка за квартиру, а также при оформлении предварительного договора. Звоните — мы сделаем вашу сделку с недвижимостью прозрачной и безопасной.
к содержанию ↑Задаток при покупке квартиры – что это?
Задатком называется денежный взнос в размере некой части от стоимости приобретаемых квадратных метров, который покупатель выплачивает их владельцу после достижения предварительной договоренности о покупке. Такой платеж не является обязательным, однако его возможность прописана в Гражданском кодексе.
Внеся задаток, покупатель подтверждает данным действием свое намерение купить жилье. В свою очередь, продавец получает стимул для скорейшего оформления всех необходимых документов и полного завершения сделки, после чего он получит остальные деньги.
Задаток не дает однозначной гарантии успешного доведения купли-продажи до финала, поскольку сделка может быть расторгнута. Здесь имеются три возможных варианта.
Вариант первый. Расторжение договора произошло по добровольному соглашению обоих участников процесса, и сумма задатка возвращается покупателю.
Вариант второй. Договоренности нарушил покупатель. В подобном случае задаток ему не возвращается. Эти деньги становятся компенсацией продавцу затрат его нервов и времени на подготовку документов.
Вариант третий. Если договоренности нарушены продавцом, ему придется возвратить покупателю задаток в двойном размере.
к содержанию ↑Что нужно сделать перед оформлением договора
Прежде чем вы начнете составлять договор задатка, тщательно проверьте личность продавца и сам жилой объект. Для начала убедитесь по выписке из ЕГРН, что жилье принадлежит именно этому собственнику. По вашей просьбе он может получить такую выписку в Росреестре или через МФЦ.
Если перед вами не жулик, данная просьба не должна вызывать у него противодействие. Также изучите паспорт продавца и убедитесь, что в нем нет исправлений или вырванных страниц.
Обязательно уточните, если ли еще собственники, нет ли в их числе несовершеннолетних детей или недееспособных лиц, а также кто прописан на предлагающейся к продаже жилплощади. Эти сведения можно почерпнуть из справки о регистрации формы 9. Выясните, не приобреталась ли квартира на момент нахождения ее владельца в браке.
Если окажется, что да, то впоследствии могут появиться претензии со стороны бывших или нынешних супругов.
Наличие обременений может стать причиной серьезных проблем уже после того, как вы передадите деньги в чужие руки.
к содержанию ↑Другие виды предварительных платежей
Помимо задатка могут быть согласованы и другие виды предоплаты: обеспечительный платеж или аванс.
Обеспечительным платежом , как следует из Гражданского кодекса, называется сумма, направляющаяся на компенсацию возникших в ходе подготовки сделки затрат или выплату неустоек за нарушение обязательств и т.п. Обеспечительный платеж – это не часть оплаты по сделке. Он используется только для погашения соответствующих обязательств.
Если такие обязательства не возникли, деньги возвращаются внесшей их стороне.
Авансом называется предоплата, вносимая как часть уплаты по договору купли-продажи. Пока договора нет, нет смысла и в авансе. Основное условие, которым аванс отличается от задатка – при отказе от сделки он возмещается полностью (без удвоения суммы) вне зависимости от того, какая из сторон стала инициатором отказа.
к содержанию ↑Основные риски выплаты задатка
Приобретение жилой недвижимости на вторичке практически всегда несет в себе определенные риски. К примеру, заключивший предварительный договор, покупатель планировал взять ипотеку, но банк ипотечный кредит не одобрил или одобрил, но в меньшем размере. И если покупатель не найдет недостающую сумму, он вынужден будет расторгнуть достигнутое ранее соглашение и, как результат, лишится задатка.
Другие риски возникают из-за возможной нечистоплотности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии обременений на жилье или о выполненной в нем незаконной перепланировке. Поэтому мы рекомендуем вам обязательно указывать в качестве условия в договоре задатка отсутствие обременений и незаконных перепланировок.
Поскольку если негативные обстоятельства вскроются позже, и вы в связи с ними решите отказаться от покупки, продавец получит формальное право не возвращать вам задаток. И тогда вернуть его можно будет только через сложную судебную процедуру.
Уточняем, что такое задаток
Предоплата — обычное дело при покупке недвижимости. Это один из первых этапов заключения сделки, который отчасти гарантирует успех предприятия и фиксирует на бумаге оговоренную цену объекта. Однако не все покупатели знают, что предварительные платежи бывают двух типов:
- — Задаток Это предварительный платеж в рамках заключения основного договора купли-продажи. Он оформляется у нотариуса и фактически гарантирует сделку, так как в случае отказа одной из сторон, кто-то потеряет деньги. Если планы изменятся у покупателя, задаток останется на счету продавца, а если передумает собственник квартиры, он обязан будет вернуть сумму в двойном размере.
- — Аванс Этот платеж может преподноситься как задаток, но юридическая разница между ними существенна. Аванс оформляется в простой письменной форме и по сути является лишь намерением совершить сделку. Если купля-продажа по каким-либо причинам сорвется, продавец просто вернет деньги и обе стороны останутся при своем, однако кто-то потеряет время.
Действие 2
к содержанию ↑Согласовываем условия задатка с продавцом
Чаще всего требование выплатить задаток исходит от продавца квартиры, однако эта сделка не менее выгодна и покупателю. К сожалению, нередко возникают ситуации, когда в последний момент перед заключением основного договора владельцы недвижимости решают, что «продешевили» и повышают цену объекта. Если же намерения сторон были заранее подкреплены задатком и стоимость сделки зафиксирована в предварительном договоре, хозяин квартиры уже не сможет позволить себе шантажировать покупателя.
Размер задатка, который устраивает обе стороны, в каждом случае определяется индивидуально — законодательство никак не регулирует этот момент. Как правило, чем привлекательнее объект, тем внушительнее цифра. Чаще всего речь идет о фиксированной сумме в 50 или 100 тысяч рублей, либо о нескольких процентах от цены квартиры.
Также по общей практике условия часто согласовываются при участии риэлторов.
Нередко внесённая сумма остается на хранении в агентстве недвижимости, а позже продавец передает её посреднику в качестве гонорара за проведение сделки.
В отличие от аванса, задаток является надежным моральным и финансовым обеспечением сделки. Поэтому, если вы уверены в своем намерении купить или продать конкретный объект за оговоренную сумму, необходимо настаивать именно на этой схеме. Как правило, в переговорах эту обязанность берут на себя риэлторы.
Грамотный агент старается предусмотреть любые потенциальные риски своего клиента и убедить противоположную сторону оформить задаток, даже если это потребует дополнительной бумажной волокиты. Подобрать квалифицированного специалиста и уточнить стоимость услуг по оформлению купли-продажи жилья можно на любом крупном сайте по недвижимости.
Рис. Сервис «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ
Действие 3
к содержанию ↑Составляем предварительный договор
Когда устное соглашение между сторонами достигнуто, наступает этап письменного оформления предоплаты. Следует понимать, что это достаточно серьезная сделка, которая заключается в присутствие нотариуса. Как правило, при этом стороны подписывают предварительный договор, и именно здесь кроется очень важный нюанс.
Формально задаток отличается от аванса тем, что является подтверждением обязательств по договору купли-продажи. Поэтому, с юридической точки зрения, нет основного соглашения — нет задатка. В случае судебного разбирательства любые платежи по предварительному договору будут считаться авансом, даже если в тексте документа они были обозначены как «задаток».
Такая практика основывается на позиции Высшего арбитражного суда и закреплена в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа.
Поэтому, чтобы ваша предоплата на деле оказалась именно задатком, а не авансом, нужно внимательно подойти к составлению текста предварительного соглашения. В данном случае важно не то, каким термином будут обозначаться передаваемые средства («задаток», «гарантийная сумма», «обеспечительная сумма»), а дополнительные условия сделки. В предварительном договоре нужно обязательно прописать ответственность сторон и неустойку (штраф) при невыполнении продавцом или покупателем своих обязательств.
Помимо этого ключевого пункта в тексте должны быть указаны следующие сведения:
- — Данные о продавце и покупателе квартиры
- — Характеристика объекта (местоположение, площадь и пр)
- — Стоимость недвижимости
- — Размер задатка
- — Сроки и порядок заключения основного договора купли-продажи и передачи полной суммы
Подлинность документов и юридическую грамотность текста проверяет нотариус. На этом этапе покупатель должен быть уверен, что на недвижимости нет арестов или обременений, а при продаже не нарушаются права наследования и прочие нюансы. При заключении предварительного соглашения должны присутствовать все собственники недвижимости, а также их супруги, от которых требуется письменное согласие на сделку.
Лучше, чтобы нотариуса для заключения предварительного договора и передачи задатка выбирал покупатель, так как он несёт больше рисков в случае сговора специалиста с продавцом.
Действие 4
Следующая