За нарушение срока устранения недостатков в объекте долевого строительства застройщик обязан выплатить потребителю неустойку по правилам статьи 23 Закона о защите прав потребителей
Застройщик вправе направить дольщику уведомление об изменении сроков строительства, о его завершении или передаче объекта по электронной почте.
Стороны ДДУ могут согласовать изменение срока передачи объекта дольщику в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, без внесения изменений в проектную документацию.
Передача объекта осуществляется по передаточному акту или иному документу с учетом нюансов. Так, при наличии у объекта существенных недостатков до подписания передаточного акта составляется акт осмотра с участием специалиста. Если дефекты несущественные, то они просто отражаются в передаточном акте.
Участие специалиста в таком случае обязательно, только если у застройщика и дольщика появились разногласия относительно перечня дефектов, подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.
Дата осмотра объекта согласуется застройщиком и дольщиком, которые затем должны обеспечить свое присутствие при осмотре. Не позднее 3 рабочих дней со дня его проведения дольщик направляет застройщику акт осмотра. Если специалист подтвердит наличие дефектов, расходы по оплате его услуг дольщику возмещает застройщик.
Но только при условии, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Привлеченный специалист должен быть внесен в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Более того, специалист должен состоять в трудовых отношениях со строительной организацией, входящей в СРО.
к содержанию ↑Устранение застройщиком выявленных недостатков
Установлен срок безвозмездного устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства – 60 календарных дней со дня составления акта осмотра или подписания документа о передаче объекта.
Если застройщик нарушил этот срок или вовсе отказался устранить недостатки, дольщик может обратиться к нему с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на устранение недостатков. Это требование застройщик обязан удовлетворить в течение 10 дней со дня их предъявления. В противном случае дольщик вправе обратиться в суд.
В случае необходимости воспользуйтесь формой претензии о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства (или возмещении расходов на устранение недостатков) либо формой искового заявления о возмещении расходов на устранение недостатков.
к содержанию ↑Предупреждение для дольщиков
Если дольщик не предоставил доступ на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, он не вправе обращаться в суд.
Если дольщик уклоняется от осмотра до подписания акта передачи, застройщик может передать объект по одностороннему акту по истечении месяца с даты, предусмотренной договором для передачи объекта.
Закон «О защите прав потребителей» не применяется к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику. Значит, компенсацию морального вреда и потребительские неустойки взыскать не получится.
Сроки устранения недостатков в новой квартире
Если дольщик обнаружил недостатки квартиры в новостройке, когда ещё не поздно предъявить претензии застройщику? В какой срок строительная компания обязана устранить дефекты или компенсировать ремонт, выполненный дольщиком самостоятельно?
Содержание скрыть
Когда ещё не поздно предъявлять претензии?
Претензии по качеству отделки и коммуникаций можно предъявить застройщику в течение всего гарантийного срока:
- не менее 5 лет на объект долевого строительства, включая внутреннюю отделку;
- не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.
Срок может быть и больше, посмотрите в своём договоре.
В течение 5 лет можно предъявить претензии, если вы обнаружили неровности или трещины стен, недостатки стеклопакетов, входной двери, бетонной стяжки или пола. Бывает, что недостатки проявляются со временем, когда дом уже дал усадку.
Что относится к технологическому и инженерному оборудованию? Это радиаторы отопления, электропроводка, оборудование лифтов, системы вентиляции и кондиционирования, трубы водоснабжения и канализации и т. д.
Если вы обнаружили недостатки в течение гарантийного срока, то смело можете предъявить претензии застройщику.
С какого дня правильно считать гарантийный срок?
С того дня, когда вы подписали передаточный акт или другой документ, по которому вам передали квартиру (ключи) (п. 5 ст. 7 № 214-ФЗ).
к содержанию ↑Какой срок даётся на устранение дефектов?
Напомним, что по закону о долевом участии № 214-ФЗ, при обнаружении дефектов вы можете требовать от застройщика:
- возместить расходы на ремонт, если вы сами устранили недостатки;
- бесплатно устранить все недостатки в разумный срок.
Однако мы не рекомендуем ничего трогать до тех пор, пока у вас не будет официальных доказательств наличия дефектов. Например, если вы просто по своему решению заменили все двери, выровняли потолок и переклеили обои, вам не удастся получить возмещение от застройщика. Нужно либо пригласить представителя застройщика и составить дефектную ведомость, либо заказать строительную экспертизу за свой счёт (затраты на экспертизу можно потом взыскать с застройщика через суд), и только потом начинать ремонт.
Но лучше всего требовать бесплатного устранения дефектов. Для этого пишем в адрес застройщика письменную претензию, в которой перечисляем все обнаруженные недостатки. Обязательно прикладываем все доказательства: фото, видео, заключение экспертов.
Если застройщик не устранит недостатки в разумный срок, то можно обратиться в суд и кроме денежного возмещения или бесплатного ремонта, потребовать неустойку, компенсацию морального вреда, судебных расходов и затрат на вашего юриста.
Если вы не могли из-за дефектов жить в квартире и были вынуждены снимать жилплощадь, мы можем помочь взыскать эти деньги с вашего застройщика.
Но разумный срок – это сколько?
к содержанию ↑Разумный срок – это сколько?
Вообще по закону срок для устранения недостатков указывает дольщик. Но в то же время срок не может быть слишком маленьким. Например, у вас обвалился потолок, нельзя требовать всё исправить за 3 дня.
Поэтому есть понятие разумного срока. Подразумевается, что отведённого времени должно хватить на устранение недостатков определенного вида. То есть, за какое время обычно исправляют подобные дефекты.
Например, чтобы наладить розетку, достаточно 1 дня, а чтобы полностью переделать стяжку, переустановить пластиковые окна, нужно 10 дней и более.
Обычно дольщики звонят в частные компании, которые занимаются ремонтом, и узнают примерный срок, в течение которого специалисты готовы исправить аналогичные недостатки. И указывают этот срок в претензии застройщику.
Важно! Не пишите «прошу устранить в разумный срок», а определите, какой срок разумный в данном случае, и указывайте конкретное количество дней или конкретную дату.
В противном случае застройщик будет сам решить, сколько ему нужно. А вы не будете знать, с какого дня можно считать неустойку за просрочку выполнения обязательств.
Обычно указывают срок 30 дней. А по закону о защите прав потребителей есть максимальный срок, который предоставляется на исправление недостатков – это 45 дней.
Когда застройщик может отказать в ремонте или возмещении денег?
Если застройщик не ответил на претензию, отказал в возмещении или безвозмездном ремонте, то скорее всего, он посчитал ваши доказательства недостаточными, или описанные недостатки возникшими по вашей вине.
Не нужно выяснять причин, почему застройщик проигнорировал ваши требования. Обратитесь в суд с иском (поможем составить и представим ваши интересы в суде).
В суде представитель застройщика наверняка будет доказывать, что дефекты возникли по причине нормального износа, нарушения требований технических регламентов, требований к эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта (п. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Поэтому шансы выиграть спор и получить положенные денежные компенсации будут высокими, если ваши интересы в суде представит хороший юрист (адвокат).
Если вам нужна помощь, вы можете позвонить и получить бесплатную консультацию одного из наших лучших специалистов.Чтобы мы могли представить ваши интересы в суде, понадобятся следующие документы: договор долевого участия, акт приёма-передачи, дефектную ведомость (если есть).
Звоните! Мы обязательно поможем!
к содержанию ↑Возвращение неустойки за задержку сроков сдачи новостроек
В 2022 году для поддержки строительной отрасли был введен мораторий на штрафы — он временно позволил застройщикам нарушать сроки сдачи новостроек, а дольщикам — сроки оплаты. Ни та, ни другая сторона не имели права требовать неустойку.
1 июля срок действия моратория закончился, и 214-ФЗ снова в силе. Теперь снова можно требовать с застройщика неустойку (для физлиц — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за 1 день просрочки), штраф по закону о защите прав потребителей (50% от размера неустойки) и компенсацию понесенных убытков.
Застройщик же может начислить пени за просрочку платежа по ДДУ — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки.
✓ В июле на застройщиков может обрушиться шквал претензий от дольщиков, чьи требования суд ранее уже одобрил, но отстрочил их исполнение из-за моратория.
к содержанию ↑Старые правила приемки квартиры
Одновременно со штрафами вернулись и прежние правила приемки квартир в новостройках. До июля 2023 процесс был сильно ограничен: дольщик не мог привести на приемку своего эксперта и отказаться от подписания акта приема-передачи в случае выявления несущественных недочетов (хотя не все застройщики пользовались этими нововведениями). Срок устранения недочетов застройщиком был увеличен с 45 дней до 2 месяцев.
Теперь вы снова вправе принимать квартиру со своим приемщиком, а если обнаружили недостатки, можете потребовать компенсацию или не подписывать акт приема-передачи до их устранения. Устранить дефекты застройщик обязан в течение 45 дней.
✓ Возвращения старых правил особенно ждали юристы, которые зарабатывают на судах с застройщиками и подают иски из-за любых мелочей. Для борьбы с этим даже разработали законопроект о «потребительском терроризме», согласно которому в суд можно идти только после того, как застройщик откажет в компенсации или пройдет срок устранения недочетов.
Следующая