Можно ли продать земельный участок без расположенного на нем здания
Эт о во многом зависит от того, принадлежит ли земля на праве собственности или нет.
Если участок в собственности, продать здание без него, как правило, нельзя (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п.
2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ). Исключения установлены п.
4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. К ним относится, например, случай, когда участок изъят из оборота.
Если вы нарушите эти правила и решите продать здание без земельного участка под ним, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
А орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст.
26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Эти правила применяются и к зданиям, которые являются объектами незавершенного строительства. Такие объекты относятся к недвижимым вещам и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости на нем (п. 1 ст.
130, ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
Однако для сделки с таким объектом права на него нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это связано с тем, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН (п. 1 ст.
131 Гражданского кодекса РФ, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Исключения для объектов незавершенного строительства закон не предусматривает.
Если участок не принадлежит, то возможно продать здание без него. Согласие собственника участка при этом по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором.
Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были ранее (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п.
1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Например, если вы арендуете землю под зданием, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Причем перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет. В результате этой перемены ваша обязанность платить за пользование участком также переходит на покупателя здания.
При этом, если вы оплачивали регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер арендной платы сохраняется с учетом такой льготы.
Прямая ссылка на материал
- Вконтакте
- LiveJournal
Можно ли продать здание без земельного участка под ним?
Разъясняет старший помощник прокурора Калининского района г. Уфы И.В.Харитонова.
Эт о во многом зависит от того, принадлежит ли земля на праве собственности или нет.
Если участок в собственности, продать здание без него, как правило, нельзя (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п.
2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ). Исключения установлены п.
4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. К ним относится, например, случай, когда участок изъят из оборота.
Если вы нарушите эти правила и решите продать здание без земельного участка под ним, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
А орган регистрации прав может приостановить, а затем отказать в регистрации права собственности покупателя, мотивируя это тем, что основанием для нее является ничтожная сделка (п. 13 ч. 1 ст.
26, ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).
Эти правила применяются и к зданиям, которые являются объектами незавершенного строительства. Такие объекты относятся к недвижимым вещам и на них распространяются правила перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости на нем (п. 1 ст.
130, ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
Однако для сделки с таким объектом права на него нужно зарегистрировать в ЕГРН. Это связано с тем, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит регистрации, а по общему правилу она проводится, только если права на объект недвижимости зарегистрированы в ЕГРН (п. 1 ст.
131 Гражданского кодекса РФ, ч. 4 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).
Исключения для объектов незавершенного строительства закон не предусматривает.
Если участок не принадлежит, то возможно продать здание без него. Согласие собственника участка при этом по общему правилу не требуется. Главное, чтобы продажа не противоречила условиям пользования участком, установленным законом или договором.
Покупатель приобретает право пользоваться частью участка, необходимой для использования здания, на тех же условиях и в том же объеме, которые были ранее (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п.
1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Например, если вы арендуете землю под зданием, то покупатель также сможет пользоваться участком, необходимым для использования здания, на праве аренды. Причем перемена лица в обязательстве по аренде происходит независимо от того, оформит покупатель отношения по аренде с собственником земельного участка или нет. В результате этой перемены ваша обязанность платить за пользование участком также переходит на покупателя здания.
При этом, если вы оплачивали регулируемую арендную плату по льготной ставке, для покупателя размер арендной платы сохраняется с учетом такой льготы.
Полезные ссылки
Администрация Мирненского сельского поселения © 2024 г.
Верховный суд запретил продавать здание без участка
Предприниматель из Омска продала часть здания одному лицу, а долю в участке подарила другому. Последний потребовал с нового собственника части здания плату за пользование его землей. Тот не согласился и обратился в суд, чтобы оспорить сделку.
Три инстанции отказали, а экономколлегия Верховного суда встала на сторону истца. Он напомнил, что судьба участка и возведенного на нем здания неразрывна. И это правило действует, когда речь идет про часть помещений и долю в праве на землю.
к содержанию ↑Здание одному, землю другому
В Омске по адресу проспект Карла Маркса, дом 18 находится трехэтажное здание с магазинами. В 2016 году часть помещений площадью 260 м² по брачному договору отошла индивидуальному предпринимателю Ольге Фалелеевой. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м².
Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалелеева продала помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения.
Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год все это выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда у строения получилось два владельца: Дубровин и Лодина.
А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.
к содержанию ↑Участок не переходит, если у продавца его нет
Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).
Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.
Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка.
Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.
к содержанию ↑Постройка следует судьбе участка
На заседании ВС 14 июня представитель Лодиной рассказала, что Фалелеева получила помещение вместе с землей. И уже при продаже она не указала в договоре, что здание передается с долей в участке. По словам представителя истца, та вообще не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу.
Об этом ей стало известно, только когда она получила требование оплатить пользование участком. «Спорная доля была в собственности Фалелеевой, потому что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?!» — задавалась вопросом во время заседания судья ВС Елена Борисова (подробнее — ВС решал, можно ли продать здание без участка).
В мотивировочной части определения ВС подчеркнул, что один из принципов Земельного кодекса — единство судьбы земли и связанных с ними объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. При этом земля может перейти к новому владельцу только на праве собственности.
То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. В этот же момент оно прекращается у прежнего владельца.
После продажи объекта продавец не вправе отчуждать земельный участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такая сделка может быть квалифицирована как ничтожная, указал ВС
В итоге экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Омской области.
Следующая