Энциклопедия решений. Состав технической документации на многоквартирный дом (июль 2025)

Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Документами технического учета жилищного фонда являются технический паспорт на дом, технический паспорт жилого помещения (приложения N 12, 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, ч. 5 ст. 19 ЖК РФ);

2) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;

6) инструкцию по эксплуатации дома по форме, установленной приказом Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 N 45 (действие данного пункта распространяется на дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007). Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В число документов, связанных с управлением домом, в соответствии с п. 26 Правил также включены:

1) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр);

3) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (обязательно для домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 25.01.2006 — дня вступления в силу постановления Правительства РФ от 29.12.2005 N 840, утвердившего форму градостроительного плана земельного участка);

4) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута на земельный участок или иных обременений, с приложением заверенного Росреестром плана, на котором отмечены эти обременения;

5) проектная документация (копия проектной документации) на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома ;

6) списки собственников и нанимателей помещений в доме, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;

7) договоры об использовании общего имущества;

8) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников;

9) иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников.

Кроме того, перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, указан также в п.п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и п.п. 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые содержат перечень технической документации на дом долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.

Согласно п. 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.

В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Обязанность организации, ранее управлявшей домом, по восстановлению документов, входящих в состав технической документации на дом, при передаче их организации, выбранной собственниками для управления этим домом, предусмотрена также п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13).

Энциклопедия судебной практики

Состав

Состав технической документации установлен Постановлением Правительства № 491. В данный перечень включены следующие бумаги:

1. Технический паспорт здания.
2. Инструкция по эксплуатации МКД. В случае, если дом был введен в эксплуатацию позднее 1 июля 2007 года, документ должен соответствовать стандартам, установленным Приказом Министерства регионального развития.
3. Документы на все приборы учета, установленные в доме.
4. Акты приемки работ, описи работ и сметы.
5. Паспорт и акты проверок, подтверждающие возможность подключения отопления или его отсутствие.
6. Акты проведенных проверок состояния конструкции, оборудования и других элементов здания на соответствие установленным стандартам.
7. Документы, подтверждающие наличие зарегистрированных прав на общедомовое имущество.
8. Бумаги, содержащие информацию о различных обременениях, таких как действия сервитута. К ним прикладываются заверенные платы здания, указывающие границы и сферы действия тех или иных обременений.
9. Копии проектной документации дома, на основании которых велись строительство или реконструкция здания.
10. Градостроительный план участка.
11. Кадастровый план участка.
12. Список граждан, являющихся собственниками помещений в доме или нанимателями.
13. Договоры, на основании которых ведется использование общедомового имущества.
14. Протоколы и решения, принятые во время проведения общих собраний собственников.

Также в перечень технической документации на многоквартирный дом могут быть включены и другие бумаги. Так, пакет дополняется Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170. В данном своде правил прописана техническая документация, предназначенная для длительного хранения.

Техпаспорт

Техпаспорт МКД является наиболее важным документом.

Он необходим для того, чтобы граждане, государственные организации и компании могли знать наиболее актуальную информацию о:

• технических характеристиках здания;
• экономических характеристиках дома;
• потребительских свойствах строения.

Техпаспорт дома может понадобиться в нескольких случаях:

• во время планирования ремонтных работ;
• при планировании расходов, направленных на ремонт и содержание общедомового имущества, в том числе, и при расчете заработной платы работников;
• для ведения расчетов энергетической эффективности;
• для расчета точного потребления ресурсов;
• при ведении лицевого счета дома;
• во время расчета потенциала энергосбережения.