Как подарить долю дома без земельного участка: правовые аспекты
Владельцы доли в недвижимости нередко думают, что им принадлежит часть дома. Однако по закону часть и доля — разные категории. А именно:
- Часть дома — это отдельная площадь, которая может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения в отдельном пользовании. То есть частью дома, например, будут считаться несколько комнат с отдельным входом (так называемые «дома на двух хозяев»). Как правило, эта часть выделена физически или владельцами оговорен порядок пользования.
- Доля в доме — понятие, которое подразумевает долю в праве собственности. Если, к примеру, у дома два совладельца, это не значит, что одному принадлежит правая часть дома, другому — левая. Оба имеют право жить в доме свободно. При этом каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание, соразмерные доле.
Собственник может продать как долю дома, так и его часть. Однако у совладельцев всегда есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец должен в письменном виде предложить выкупить свою долю им.
А продать ее третьему лицу он имеет право только в случае их отказа и по цене, не ниже предложенной соседям.
к содержанию ↑Документы для оформления сделки
Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:
- свидетельства о государственной регистрации права;
- кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
- документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
- разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
- квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.
В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.
к содержанию ↑Затраты при оформлении
Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.
- подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
- налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
- услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
- нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
- регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
к содержанию ↑Продажа (или дарение) части жилого дома без земельного участка
добрый день! у меня есть часть дома (ИЖС) без земельного участка. Земельный участок есть у другого собственника. Хотел подарить, а нотариус говорит, что нельзя продавать или дарить без оформленного участка.
Но я в 2014 году разделял с соседями этот дом на две части. Это так? Или нотариус ошибся?
Уточнение от клиента
дом изначально был в долевой собственности у двух хозяев. Потом по суду в 2014 г. дом разделили на две жилых части, пом.1 и пом.2.
Теперь хозяева являются собственниками этих помещений. У 1-го хозяина к дому примыкает участок и он размежеван. У второго хозяина, у меня, участка нет, нет и межевания.
При оформлении дома сказали что участок оформлять не надо.
31 июля 2020, 18:3231 июля 2020, 18:37 , Геннадий, г. Санкт-ПетербургОтветы юристовАндрей ВласовЮрист, г. АпатитыЭкспертОбщаться в чате
Геннадий, добрый день! Согласно ст. 552 ГК РФ
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателюодновременно с передачей права собственности на такую недвижимостьпередаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
указанная норма актуальная и при дарении поскольку без получения прав на ЗУ пользование расположенной на нем недвижимостью затруднительно поэтому нотариус в данном случае прав. Если у собственника отчуждающего права на объект недвижимости нет права собственности на ЗУ к приобретателю переходит соот. права пользования участком.Не совсем понятна Ваша изначальная ситуация — откуда возникли права на дом и почему у Вас нет права на земельный участок на котором он расположен.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
31 июля 2020, 13:23Марат СемьяновЮрист, г. Нижний НовгородОбщаться в чате
вообще такого быть не должно, поскольку в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, собственник такого здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением.
Порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение. Если он не определен сторонами, то он может быть установлен в судебном порядке.
Нотариус прав, что земельный участок должен быть оформлен. Почему он не оформлен — нужно смотреть правоустанавливающие документы.
31 июля 2020, 13:29Марат СемьяновЮрист, г. Нижний НовгородОбщаться в чате
Геннадий, видимо, ваше частное домовладение превратилось в двухквартирный (считайте в многоквартирный) дом. В этом случае земля находится в общей собственности в силу закона, но оформлять ее отдельно (как в частном доме) не надо. Опять же я не вижу документов, но скорее всего я верно понял ситуацию.
31 июля 2020, 19:01Сергей ПерфильевЮрист, г. КазаньОбщаться в чате
Согласно ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, возможность в оформлении такой сделки есть.
31 июля 2020, 13:34Сергей ПерфильевЮрист, г. КазаньОбщаться в чате
Но, только при условии, что нельзя оформить часть земельного участка в вашу собственность (ст. 35 Земельного кодекса РФ также говорит о том, что если недвижимость находится в долевой собственности, то и земельный участок должен быть в долевой собственности).
31 июля 2020, 13:39Сергей БаландинЮрист, г. МоскваОбщаться в чате
В Вашей ситуации земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит одному лицу, поэтому, исходя из смысла и содержания нормы, применяется пп.1 п.4 ст.35 ЗК РФ. Иными словами, отчуждение части дома допускается без соответствующей части земельного участка. Однако, если у нотариуса сложилось свое мнение, то обязать его удостоверить сделку может только суд.
Удачи.
31 июля 2020, 14:22Сергей БаландинЮрист, г. МоскваОбщаться в чате
Ваше уточнение понятно, но сути не меняет.
31 июля 2020, 18:38ГеннадийКлиент, г. Санкт-Петербург
Ваше объяснение понятно, но что делать мне? Идти в суд? На нотариуса? или межевать землю? В любом случае, свидетельство о собственности есть
31 июля 2020, 18:43Показать еще 1Ольга РомановаЮридическая компания «ООО КН «Лидер-кадастр», г. Саратоврейтинг 8Общаться в чате
Добрый день, Геннадий! Если речь идет о части жилого дома, которая была выделена из долевой собственности на основании ст 247 ГК РФ. То есть, если часть жилого дома является зданием, то вы можете продать ее, не оформляя земельный участок , потому как он находится на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, так в договоре купли-продажи и прописывается. Более того раз был раздел, нотариус не нужен и согласование с соседями не нужно.
А вот если у вас помещение, тем более земельный участок не нужен. Вообще такой договор делается в простой письменной форме… Зачем вы вообще к нотариусу обратились? Можно сразу В МФЦ сдавать договор. Либо скиньте кадастровый номер помещения (здания) можно будет понять о каком именно объекте идет речь.
31 июля 2020, 19:46Екатерина АникееваЮрист, г. ПензаОбщаться в чате
Статья 42 Фз 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора дарения либо купли-продажи объектов, которые находятся в общей долевой собственности.
В Вашем случае проведен реальный раздел домовладения до 2018 года, и поэтому часть жилого дома является самостоятельным объектом недвижимости, и право общей долевой собственности на дом было прекращено.
Так как долевой собственности нет, то нет и необходимости нотариального удостоверения договора. Вам достаточно составить договор дарения и подать его в Росреестр через МФЦ.
Что касается отсутствия права собственности на земельный участок, то это не является препятствием для распоряжения находящимся в собственности жилым домом.
Согласно ст 209 ГКРФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Ст. 274 ГКРФ предполагает установление сервитута, как ограниченного права пользования чужим земельным участком для проезда и (или) прохода.
По смыслу части 1 статьи 35 ЗКРФ к новому собственнику здания переходят все права, в т.ч. пользования чужим земельным участком к новому собственнику.
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
То есть закон не устанавливает запрет на отчуждения объекта недвижимости, который находится на чужом земельном участке, а лишь указывает на одновременный переход и права пользрвания чужим земельным участком в таком случае.
Вам достаточно составить договор дарения, заплатить госпошлину 2000 рублей на имя одаряемого и подать договор дарения в Росреестр через МФЦ.Нотариус в данном случае не требуется.
к содержанию ↑Правовые аспекты дарения доли дома без земельного участка
Могу ли я подарить часть своего дома, если у меня нет земельного участка в собственности, но имеется правовая возможность осуществить такую сделку?
Советуем прочитать: Как рефинансировать ипотечный кредит и уменьшить процентную ставку по Семейной ипотеке
Что произойдет, если в завещании указан дом, а земельный участок — нет?
Если земельный участок принадлежал наследодателю, но не был указан в завещании, участок будет наследоваться по закону (подробнее о получении наследства по закону) в равных долях между всеми наследниками первой очереди.
Если собственником земли станет один наследник, а дома — другой, может ли владелец земли ограничить доступ и права владельца дома?
Нет. Собственник дома имеет право пользоваться земельным участком под домом и той частью участка, которая необходима для пользования домом — подъездными путями, придомовыми постройками и т.д. Это предусмотрено статьей 35 Земельного кодекса РФ.
Возможно ли, чтобы дом был разделен между наследниками в одних пропорциях, а земельный участок — в других?
Да, такое бывает. В этом случае наследникам приходится договариваться между собой либо обращаться в суд.
Как продать унаследованный дом, если владелец земельного участка не хочет его продавать?
Дом как самостоятельный объект недвижимости можно продать без земельного участка. При этом за покупателем остается право на использование земли под домом и для пользования домом. Он также может арендовать весь земельный участок у его владельца, но это будет отдельной сделкой.
Что делать, если вы стали наследником дома или части дома без земли или можете стать наследником земельного участка без дома на нем?
В этом случае лучше как можно скорее обратиться к опытному юристу по наследственным делам, чтобы избежать критичных ошибок. Даже если на первый взгляд между наследниками земли и дома нет разногласий, привлечение опытного юриста поможет оформить документы так, чтобы избежать проблем в будущем.
Советуем прочитать: Как найти и получить ОГРН и ИНН мировых судей
к содержанию ↑Задать вопрос
Время работы
Офис функционирует с понедельника по пятницу без перерыва на обед, а в выходные — только по предварительной договоренности. Звонки принимаются круглосуточно, в формате 24/7. Будем рады вашему визиту
Советуем ознакомиться:
- Бесплатные курсы для пенсионеров в центре занятости: Полный список и возможности обучения
- Как оживить разговор: 10 эффективных методов
- Как найти расчёт по больничному листу в личном кабинете
- Челночный бег: как бегать 3х10 и 10х10, нормативы
- Руководство по заполнению универсального передаточного документа (УПД)
- Как найти свой избирательный участок через «Госуслуги», сайт ЦИК и 2ГИС
Можно ли подарить землю без дома — что говорит закон
Начнем с того, что дарение — это не односторонняя сделка. В ней всегда две стороны — даритель и одаряемый. И основной особенностью дарения является безвозмездная передача даримого имущества (статья 572 ГК).
Причем одаряемый имеет право отказаться от дарения до передачи ему этого имущества (статья 573 ГК).
В определенных случаях дарение должно быть оформлено письменным договором (статья 574 ГК). А в некоторых случаях дарение запрещается или на него накладываются ограничения (статьи 575 и 576 ГК). Как видно, дарение не такое уж и простое действие, если речь идет о крупных и ценных подарках.
А передача в дар недвижимости — это практически всегда дорогостоящий подарок.
Кстати, почему так важно мнение одаряемого? Ведь, казалось бы, он ничего не должен дарителю? Дело в том, что при передаче недвижимости у одаряемого возникают не только права на недвижимость, но и определенные обязанности, первой из которых является уплата налогов. Именно поэтому в договоре дарения учитывается мнение одаряемого, и ставится его подпись наряду с дарителем.
А теперь к главному вопросу: можно ли подарить землю отдельно от дома, который расположен на этой земле? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть три типичных ситуации.
к содержанию ↑У участка и дома один собственник
Если у земли и дома один собственник, то согласно статьи 35 Земельного Кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания. Под словом «отчуждение» в нашем случае понимается дарение земельного участка. То есть закон прямо запрещает дарителю дарить отдельно землю от стоящего на ней дома, если и то, и другое принадлежит дарителю на праве собственности.
Бурение скважины на собственном участке — это штраф или нет? Разбираемся в законодательствеКому разрешат строить жилье на сельскохозяйственных землях
к содержанию ↑У земли и жилища разные собственники
Другим случаем является вариант, когда у земли и дома разные собственники. Например, земельный участок принадлежит одному брату, а дом построен за счет средств другого брата. Тот, за чей счет построен дом, в судебном порядке признал право собственности на построенный дом.
И получилось, что участок принадлежит одному, а дом — другому.
В такой ситуации собственник дома фактически пользуется чужим земельным участком. Это пользование может производиться в соответствии с оформленным между братьями сервитутом, договором аренды или договором по какому-либо другому основанию.
Пункт 1 статьи 35 ЗК устанавливает, что при переходе права собственности на дом от одного владельца к другому, новый владелец вправе пользоваться чужим земельным участком на тех же основаниях, что и прежний собственник дома.
Другими словами, если брат, владеющий домом, продал дом постороннему человеку, то этот посторонний теперь будет пользоваться чужим участком, на котором построен дом, как и прежний домохозяин. А поступить так (продать свой дом и передать право собственности новому владельцу отдельно от земли), бывшему хозяину позволяет подпункт 3 пункта 4 статьи 35 ЗК. Этот подпункт разрешает отчуждение дома (продажу, мену, дарение и т.
д.) отдельно от земли, если дом расположен на земельном участке на условиях сервитута или на основании публичного сервитута.
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 летЗадать вопрос
Фактически в этом случае возможно и обратное — владелец земли вправе распоряжаться своим имуществом (участком), так как захочет. И если он захочет эту землю подарить, то вряд ли что-то этому помешает. Возникает только один вопрос: а с какой целью дарить такую «проблемную» землю, если собственник фактически не сможет ею полноценно распоряжаться?
к содержанию ↑На земле расположены временные или не введенные в эксплуатацию строения
Третий вариант продажи земли отдельно от дома — когда на участке находятся либо некапитальные (временные) строения, либо дом, который еще официально не сдан, и на который не зарегистрировано право собственности.
Если на участке нет капитальных строений, то их регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет необходимости. И в этом случае по договору дарения одаряемому переходит фактически один земельный участок. Так что особых проблем здесь нет.
А вот в случае с незавершенным строительством капитального дома собственнику земли придется сначала оформить дом, поставив его на учет в ЕГРН. При этом придется либо пойти по пути регистрации на себя, но в этом случае подарить землю отдельно от дома не получится. Или придется оформить дом на третье лицо, которое станет владельцем дома, независимым от собственника земли.
И только потом дарить отдельно землю. И что-то потом делать с домом.
И второй, и третий из рассмотренных вариантов — это юридически очень «кривые» варианты подарить землю отдельно от капитальных домов на участке. И, честно говоря, сложно представить, для чего это вообще может понадобиться.
Как подарить земельный участок — пошаговая инструкция
Куда необходимо обращаться
Нужно ли куда-то обращаться при составлении договора дарения земельного участка? Да, нужно.
Первое, что необходимо — получить выписку из ЕГРН с актуальной информацией о земельном участке. В данном случае предполагаем, что участок уже оформлен по всем правилам, и у дарителя зарегистрировано право собственности на землю. Выписка требуется для того, чтобы внести в договор дарения данные о земельном участке.
Также в выписке могут быть указаны ограничения на осуществление регистрационных действий. При наличии ограничений подарить участок будет нельзя.
Получить выписку можно тремя основными путями:
- через МФЦ;
- через портал Госуслуг;
- через специальный информационный сервис кадастровой палаты.
Второй инстанцией будет являться нотариус. Однако не всегда. Дело в том, что нотариус понадобится при оформлении дарственной на землю, которая находится в долевой собственности, например, у супругов. В этом случае необходимо получить нотариальное согласие на дарение земли от супруга/супруги.
Также участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане или граждане, признанные ограниченно дееспособными.
Кроме этих случаев стороны по своему желанию могут добровольно заверить договор дарения у нотариуса.
И, наконец, после того, как будет собран весь пакет документов (включая сам договор дарения), необходимо снова обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.