Примеры виндикационных исков: успешные кейсы и советы по подаче

При написании настоящей статьи авторы ставили цель рассмотреть в обзоре понятие виндикационных исков применительно к сделкам с объектами недвижимого имущества, правовых оснований для их предъявления и последствий удовлетворения таких исков судами, а также освещения указанных вопросов широкому кругу читателей.
Одним из возможных рисков при покупке квартиры являются виндикационные риски: риск, связанный с предъявлением собственником имущества к покупателю иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).

Виндикационный иск определен в теории гражданского права как иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику.
В законе имеют место быть исключения виндикации- нельзя истребовать имущество у добросовестного покупателя если оно приобретено возмездно, и на момент когда покупатель узнал или должен был узнать об отсутствии у Продавца правомочий на отчуждение имущества Продавцом сделка сторонами исполнена: заключен договор купли-продажи (договор купли продажи недвижимости считается заключенным когда между сторонами в требуемой и надлежащей форме согласованы все существенные условия соответствующего вида договора п. 1 ст.

432 ГК РФ), покупатель уплатил продавцу цену договора в полном объеме и имущество передано покупателю, т.е. сторонами исполнен юридический состав сделки. Однако, при этом, в случаях указанных в законе виндикационный иск может быть предъявлен и при наличии вышеуказанных исключающих обстоятельствах: если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а именно было похищено, оформлено по подложным документам на третьих лиц и т.д.

Виндикационный иск может быть предъявлен как до, так и после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. В случае предъявления соответствующего иска после сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, но до момента регистрации перехода права собственности по ходатайству стороны, суд может наложить арест на отчуждаемое имущество в целях обеспечения исполнения судебного решения в соответствии со ст. 139 ГПК РФ.

На основании чего регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости в соответствии с ч.1 п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до поступления в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество судебного акта о снятии ареста, ограничения.

Возможность предъявления виндикационных исков на сегодняшний день ограничена только для публичных образований (подробнее Постановление КС РФ от 22.06.2017 N 16-П). Риски виндикации имущества также могут возникнуть при покупке, например, недвижимого имущества в момент приватизации которого были ущемлены в правах несовершеннолетние, проживающие на жилплощади в момент приватизации, при чем не имеет правового значения, участвовали ли в последующем такие несовершеннолетние в приватизации другой жилпдощади; в случаях, когда имущество перешло к продавцу в собственность в результате мошеннических действий и т.п.
Встречаются распространенные заблуждения при приобретении жилья в ипотеку, что банк проверяет полностью юридическую чистоту сделки, а значит риски связанные с предъявлением, в частности, виндикационных исков нивелированы.

В действительности банки заключают с заемщиком кредитный договор, в обеспечении исполнений обязательств по которому заемщик передает банку приобретаемую недвижимость. Банки не проверяют объекты на глубину правовой истории недвижимости: для выдачи ипотечного кредита достаточно чтобы право собственности на момент одобрения сделки банком было зарегистрировано за продавцом и по договору купли продажи указанное право перешло покупателю, а объект в залог кредитору. В случае выбытия недвижимости из собственности заемщика, в случае удовлетворения виндикационного иска, банк в соответствии с законом может предъявить требование о досрочном погашении обеспеченного ипотекой обязательства (кредита), что следует из буквального толкования ст.

42 (последствия виндикации заложенного имущества) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
В целом рассматривая настоящие риски очевидна правовая незащищенность добросовестных покупателей, так как в соответствии с действующим законодательством добросовестный покупатель, у которого по основаниям указанным в законе, имущество истребовано собственником, лишается как права владения виндицированным имуществом так и не имеет действенных механизмов для возврата уплаченных денежных средств за имущество неправомочному отчуждателю, так как по заявленным и удовлетворенным соответствующим требованиям к неправомочному отчуждателю реальное исполнение такого судебного акта зависит от финансовых возможностей, наличия имущества на которое в соответствии с законом возможно обратить взыскание и во многом от добросовестности должника.
Резюмируя указанные риски, с учетом значительной стоимостью объектов недвижимости, хотелось бы обратить внимание Покупателей на целесообразность тщательной проверки правовой истории приобретаемого жилья и совершение сделок в соответствии с действующим законодательством.

к содержанию ↑

Поиск по сайту

Популярные статьи

Виндикационные риски в сделках с недвижимостью

Основания возмещения морального вреда

НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Последние статьи

НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Основания возмещения морального вреда

Виндикационные риски в сделках с недвижимостью

Виндикационный иск и материально-правовой спор о принадлежности вещи

15 августа 2023 г. Верховный Суд РФ рассмотрел довольно интересное дело, которое состояло в следующем.

В ЕГРН на одно и то же имущество было зарегистрировано право собственности двух разных субъектов (право собственности частной компании и право федеральной собственности). Одновременно имущество было закреплено за федеральным предприятием на праве хозяйственного ведения.

Компания предъявила виндикационный иск к федеральному предприятию, в котором было отказано. При разрешении спора суд установил, что имущество относится к федеральной собственности.

После этого Компания подала в Росреестр заявление о погашении записи о праве собственности Компании на данное имущество. Однако Росреестр отказал в регистрации по причине того, что заявителем не представлено решение суда о признании права компании на объект отсутствующим.

Компания обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Росреестра.

Нижестоящие суды пришли к выводу о необходимости отказа в заявлении, а Верховный Суд РФ посчитал, что заявление должно быть удовлетворено.

Позиция ВС РФ состоит в том, что ранее по другому делу судом при рассмотрении виндикационного иска Компании уже был разрешен материально-правовой спор о принадлежности вещи, поэтому решения суда о признании права Компании на имущество отсутствующим не требуется.

Несмотря на очевидность решения, в данном деле затрагиваются сразу несколько теоретически интересных вопросов:

1) каково содержание виндикационного иска и его соотношение с иском о признании права?

2) что такое способ защиты права и могла ли Компания предъявить иск о признании права отсутствующим?

Виндикационный иск традиционно определяется как иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании вещи.

Из этого следует, что вопрос наличия у истца права собственности имплицитно присущ виндикационному иску: если у истца есть право – суд иск удовлетворяет, а если права нет – в иске отказывает (иные случаи, например, отказ в иске в связи с истечением исковой давности, можно здесь опустить).

Эта позиция отражена, например, в п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Для упрощения можно взять следующий пример: если в ЕГРН есть запись о праве собственности на имущество другого лица и это имущество находится в его владении, то настоящему собственнику необходимо предъявить лишь виндикационный иск для того, чтобы исправить запись в ЕГРН и вернуть вещь во владение.

Однако это не единственный подход.

В соответствии с другим подходом, виндикационный иск не является иском, с помощью которого оспаривается право на имущество, т.к. виндикационный иск направлен только на возврат имущества из незаконного владения. Само же оспаривание права на вещь происходит посредством иска о признании права на имущество (наличествующим или отсутствующим).

Следуя этому подходу в нашем примере действительному собственнику необходимо предъявить два иска: иск о признании права (чтобы исправить запись в ЕГРН) и виндикационный иск (чтобы обязать ответчика вернуть вещь).

Каждый подход имеет свои убедительные доводы.

Честно говоря, мне ближе второй подход, поскольку каждый способ защиты направлен на устранение определенного правонарушения или на устранение спора о праве. В ситуации незаконного владения и недостоверной записи в ЕГРН каждый из исков справляется со своей задачей.

С другой стороны, очевидно, что при разрешении спора по виндикационному иску суд неизбежно решает вопрос о наличии или отсутствии права истца на вещь, поэтому такой подход в значительной степени упрощает разрешение правового конфликта.

Также следует рассмотреть, было ли вообще возможным предъявление иска о признании права отсутствующим. Речь в данном случае идет не о фактической возможности (понятно, что подать можно любой иск), а о материально-правовой возможности предъявления такого иска.

Сперва стоит сказать, что иск о признании права отсутствующим является разновидностью иска о признании права и представляет собой способ защиты права (ст. 12 ГК РФ).

Кроме того, поскольку речь идет о защите права, то избранный способ защиты должен обеспечивать восстановление нарушенного права.

Между тем, Компания права собственности на имущество не имела.

Тогда возникает вопрос, какое субъективное право компании было нарушено, чтобы она могла обратиться к способам защиты и требовать восстановления права?

Очевидно, что такого субъективного права не было.

В рассмотренном деле есть лишь инстинктивное понимание того, что так (две записи в ЕГРН) быть не должно, а сохранение в ЕГРН записи о праве компании на имущество создает для нее неблагоприятные последствия (например, начисление налога на недвижимость). А с учетом того, что органы исполнительной власти зачастую не анализируют содержание судебных актов, а ориентируются лишь на буквальный текст резолютивной части судебного акта, то закономерно, что Росреестр потребовал представить решение суда о признании права собственности Компании отсутствующим.

Однако, этого недостаточно, чтобы делать вывод о необходимости предъявления в суд иска о признании права, ведь такой иск разрешает материально-правовой спор о принадлежности имущество и удовлетворение этого иска должно восстанавливать нарушенное или оспоренное право истца. Но если права нету, то нет ни нарушения, ни восстановления права.

В этой ситуации предъявление Российской Федерацией иска о признании права компании отсутствующим было бы резонным, т.к. у Российской Федерации есть право на имущество, а сохранение в ЕГРН записи о праве компании нарушает право Российской Федерации. Но обратная ситуация (Компания предъявляет к Российской Федерации иск о признании права Компании отсутствующим) невозможна.

Вот и в этом деле Росреестр посчитал, что Компании надо было подать иск о признании отсутствующим права собственности на имущество, чтобы запись о праве была погашена, несмотря на то что и без такого решения было понятно, что права на имущество у Компании нету.

Между тем, обращение в суд всегда должно преследовать цель защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Следующая

Судебные вопросыУК РФ Статья 264. Нарушение правил дорожного движения и эксплуатации транспортных средств