Непосредственное управление домом: плюсы и минусы
В основу системы организационных форм местного самоуправления положено традиционное для государственно-правовой науки деление на формы непосредственной и представительной демократии.
Непосредственная демократия — это механизм осуществления власти непосредственно населением, когда вопя граждан не опосредуется какими-либо представителями и проявляется напрямую в процессе принятия обязательных для исполнения решений.
В основе представительной демократии лежит передача населением части принадлежащих ему властных полномочий избираемым им коллегиальным органам или должностным лицам, осуществляющим свои полномочия от имени населения на постоянной основе.
Основные формы непосредственной демократии на местном уровне:
- 1. Местный референдум — это голосование граждан России, постоянно или преимущественно проживающих на территории одного или нескольких муниципальных образований, по важным вопросам местного значения, которое проводится в соответствии с Конституцией РФ, федерапьными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации, а также уставами муниципальных образований. Решения, принятые на местном референдуме, имеют обязательный характер и не требуют какого-либо подтверждения.
- 2. Выборы — форма прямого волеизъявления граждан, осуществляемого в соответствии с Конституцией, федеральными законами, конституциями (уставами), законами субъектов Федерации, уставами в целях формирования органа местного самоуправления или наделения полномочиями должностного лица. Совокупность правовых норм, регулирующих процесс избрания кандидатов в представительные органы и на выборные должности, образует правовой институт муниципальных выборов. В настоящее время это: Конституция РФ, Федеральный закон «об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан РФ»
- 3. Собрания (сходы) жителей как:
- — форма непосредственного участия граждан в местном самоуправлении.
- — осуществление полномочий представительных органов местного самоуправления;
- — право собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирование.
Уставами муниципальных образований в соответствии с законами субъектов РФ может быть предусмотрена возможность отзыва выборного должностного лица местного самоуправления. Отзыв депутата должен быть обоснован инициаторами процедуры отзыва. Причем основания, по которым заявитель требует отзыва, должны быть конкретными: действие или бездействие, а не простая ссылка заявителя на несогласие с позицией отзываемого лица (невыполнение предвыборной программы, отказ от ведения приема избирателей и рассмотрения их жалоб и заявлений и т.п.).
- 6. Обращение в органы местного самоуправления. Выделяют три вида обращений: предложения (мнения людей о том, что можно и целесообразно сделать для улучшения жизни людей), заявления (содержат просьбы о реализации субъективных прав), жалобы (содержат сведения о нарушении прав конкретных лиц).
- 7. Консультативный опрос. Он не является собственно референдумом. Принятые на нем решения не носят обязательного характера.
- 8. Вопрос об отнесении территориального общественного самоуправления к формам непосредственной демократии является дискуссионным.
Инициативная группа.
Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.
Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий. Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины голосов, поддерживающих новый режим.
Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.
к содержанию ↑Собрание собственников.
Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников.
При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:
- Обоснованность перехода на НУ.
- Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
- Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.
В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.
к содержанию ↑Как происходит распределение обязанностей между жильцами?
Мнение экспертаСтаростин Владислав СанычНе менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:
Наиболее простым вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании. При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности, которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на простоту данного способа у него есть значительный минус.
В данном случае речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение обязательств.
Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.
Рекомендуем ознакомиться с видеоматериалом.
к содержанию ↑Предоставление коммунальных услуг при непосредственной эксплуатации МКД собственниками помещений.
После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома. При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги. Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.
к содержанию ↑Что такое непосредственное управление
Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).
Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).
При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества (ч. 5 ст. 154 Жилищного кодекса РФ), хотя при других способах управления плата за ресурсы, потребляемые при содержании имущества, относится к плате за содержание, а не за коммунальные услуги.
На общем собрании или с помощью доверенности собственники могут наделить кого-то одного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами – с обслуживающей организаций, Фондом капремонта (региональным оператором) и т.д. Чаще всего это председатель совета дома.
Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.
Собственники при непосредственном управлении должны не забывать Правила управления многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ №416. В частности, проект перечня услуг и работ по содержанию общего имущества составляется и представляется собственникам для утверждения одним из собственников (пункт 5). Аварийно-диспетчерское обслуживание включается в договоры по содержанию и ремонту, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, или собственники заключают договор об аварийно-диспетчерском обслуживании с организацией, осуществляющей такую деятельность (пункт 9).
В последнем случае собственники должны передать в АДС комплект технической документации, нужной для обслуживания (пункт 15). Также собственники обеспечивают свободный доступ сотрудников АДС к общедомовому имуществу (пункт 16).
к содержанию ↑Как выглядит в жизни
Собственники заключают договоры на содержание общего имущества с обслуживающими организациями, которыми нередко выступают те же управляющие организации. Но так бывает не всегда.
На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.
Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв.
Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру.
Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.
Знаю примеры домов, где собственники на общем собрании всё же утверждают ежемесячный размер платы, определяют, что будут скидываться председателю совета дома. Тот нанимает дворника, а также привлекает других специалистов – разово, для выполнения конкретных задач. Едва ли законодатель рассчитывал на такое воплощение непосредственного управления, поэтому нет готового и точного ответа на вопрос, реально ли взыскать задолженность в таком случае.
Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.
к содержанию ↑Общие собрания собственников при непосредственном управлении
Мнение экспертаСтаростин Владислав СанычОбщие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.
При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
к содержанию ↑Роль совета дома
Функции совета стандартные, как и при управлении домом управляющей организацией: контроль, обеспечение выполнения решений собраний, подготовка предложений по вопросам, связанным с управлением домом.
Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием. Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники.
Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности. В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст.
161.1 Жилищного кодекса РФ).
к содержанию ↑Он же осуществляет контроль в отношении работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, подписывает акты приемки работ. Таким полномочием тоже стоит наделить на общем собрании или с помощью доверенностей.
В следующей заметке я напишу плюсы и минусы непосредственного управления (субъективно), небольшое сравнение другими способами управления.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Следующая