Как снять обременение с квартиры. Инструкция

Пока на квартире есть обременение, собственник не может полноценно распоряжаться ею. Квартиру нельзя продать, подарить или обменять.

Эксперты в статье:

• Марина Николаенко, руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де юре»;
• Олег Дубинин, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры»;
• Иван Лукин, юрист «ПроЛигалс»;
• Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»;
• Антон Емелин, старший партнер МКА «Аронов и Партнеры»;
• Андрей Саунин, руководитель Saunin Law Practice.

Что такое обременение

Фото: StockPhotoDirectors / Shutterstock / FOTODOM

Обременением называют ситуацию, когда формально квартира принадлежит собственнику, но по факту он не может распоряжаться ею в полном объеме, так как на нее претендуют другие лица. Обычно это банк, кредитор или человек, которому был причинен ущерб и его необходимо возместить, поясняет Марина Николаенко. По словам эксперта, регламентированного понятия в законе нет, но зачастую под обременением понимается какое-либо зарегистрированное право третьих лиц на имущество собственника.

И это право может ограничивать собственника в его действиях в отношении имущества.

В чем смысл обременения квартиры

Собственник недвижимости, на которую наложен арест в рамках исполнительного производства, не может распоряжаться этим имуществом — продавать, дарить, передавать в аренду или в залог и совершать любые иные действия, направленные на вывод квартиры из своей имущественной массы (ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»), говорит Иван Лукин.

Эксперт добавляет, что собственник заложенной квартиры также не может отчуждать свое имущество без согласия залогодержателя.

Для чего накладывают обременение

Наложение обременений помогает гражданам сохранить свои права при отчуждении недвижимости ее собственником. Сам собственник недвижимости обязан информировать, например, потенциальных покупателей при отчуждении имущества о наличии обременений — как добровольных (ипотека, рента, залог), так и обязательных (арест, запрет на регистрационные действия), разъясняет Олег Дубинин.

Антон Емелин объясняет, что обременение на квартиру накладывают в следующих случаях:

• чтобы обезопасить кредитора при отказе от платежей по кредиту. Залоговое имущество заберут в случае, когда должник не платит;
• чтобы собственник, у которого есть долги и обязательства, не подарил и не продал квартиру. Обременение ограничивает собственника в сделках с жильем;
• чтобы «заморозить» квартиру до того момента, пока не будет разрешен судебный спор.

Виды обременений

Фото: Alexander Zamaraev / Shutterstock / FOTODOM

Существуют разные виды обременений на квартиру, имеющие разные последствия для собственника. Права могут быть ограничены как законом или cyдeбным peшeнием, так и дoгoвopом мeждy собственником и другими лицами, говорит Антон Емелин.

Арест

Данное обременение накладывается судом (обеспечительные меры) или судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Собственник не может распоряжаться арестованной недвижимостью: он не сумеет ни продать ее, ни передать по наследству, ни сдать в аренду, ни подарить, объясняет Татьяна Напольских.

Кроме того, суд также может установить определенный режим пользования арестованным имуществом или вовсе изъять его, добавляет Иван Лукин.

Ипотека

Это передача квартиры, дома или другого недвижимого имущества в залог банку или иному кредитору. Наличие такого кредита накладывает определенные ограничения до того момента, пока собственник не погасит задолженность. Обычно все ограничения прописываются в договоре залога, ипотеки или кредитном договоре.

По сложившейся практике, сдать или продать ипотечное жилье можно при наличии письменного разрешения банка. Все другие сделки по отчуждению прав на квартиру или ее долю запрещаются, объясняет Татьяна Напольских.

Договор ренты

В этом случае одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен на это имущество обязуется выплачивать получателю ренты содержание. Как правило, рентополучателями являются одинокие пожилые люди, а срок выплаты ренты ограничен сроком жизни бывшего собственника недвижимости, это называется пожизненной рентой, поясняет Иван Лукин. По словам эксперта, договором ренты может быть установлено бессрочное содержание, право на получение которого может переходить к родственникам рентополучателя или некоммерческим организациям, указанным в завещании рентополучателя.

Аренда

В этом случае собственник не может проживать в этой квартире, приходить туда без ведома жильцов или сдавать жилье другим лицам. А вот препятствий к продаже имущества, которое обременено арендой, нет. Единственная особенность — имущество может быть продано «с арендаторами», но они имеют право пользоваться имуществом до конца срока аренды, говорит Марина Николаенко.

Договор найма подлежит государственной регистрации, только если заключается на срок от года и более (п.2 ст. 674 Гражданского кодекса), добавляет эксперт.

Сервитут

Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»:

— Определенными ограничениями на пользование и распоряжение квартирой также могут быть следующие обстоятельства:

• получение квартиры по завещанию. Для определенного наследника может быть установлено право на проживание в квартире. Важно полностью ознакомиться с завещанием;
• регистрация лица, который отказался от участия в приватизации перешедшего по наследству жилья. По закону такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире, соответственно, выписать его будет очень проблематично;
• признание дома аварийным. Тот, кто стал собственником до признания дома аварийным, сможет получить новое жилье, но новый собственник может рассчитывать только на компенсацию;
• объекты, которые признаны культурным достоянием. Они охраняются законом, их изменение или реализация дoлжны согласовываться c соответствующими органами.