Договор купли-продажи квартиры: что предусмотреть, как оформить
В договоре купли-продажи квартиры указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Также в договоре можно указать срок передачи квартиры покупателю и иные условия.
1. Сведения о каждой стороне договора
Договор купли-продажи квартиры обязательно должен содержать дату и место заключения договора, сведения о каждой стороне сделки: Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации, а для юридического лица — наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым данное лицо (лица) действует от их имени.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают соответственно родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия соответственно родителей, усыновителей или попечителя. Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний гражданин приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации.
В этом случае несовершеннолетний заключает договор самостоятельно.
В случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченному в дееспособности гражданину, необходимо разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на проведение сделки. Такое согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (ст. 21, п.
1 ст. 26, ст. 27, п.
1 ст. 28, п. 2 ст.
29, п. п. 1, 2 ст.
30, п. 2 ст. 37, п.
4 ст. 292 ГК РФ; п. 3 ст.
60 СК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).
2. Существенные условия
К существенным условиям договора купли-продажи квартиры относятся, в частности, следующие условия.
2.1. Предмет договора
В договоре должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К таким данным относится вид жилого помещения — квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, общая площадь (ст.
554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество комнат, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в выписке из ЕГРН и (или) техническом паспорте квартиры (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч.
1, 7 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 3 ст.
14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ).
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).
2.2. Цена договора
Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Как правило, цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст.
555 ГК РФ).
Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст.
214.10, ст. 217.1, пп. 2 п.
1 ст. 228 НК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади (п.
п. 1, 2 ст. 317, п.
3 ст. 555 ГК РФ).
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
2.3. Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой
Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст.
558, ст. 675 ГК РФ).
- Иные условия
К иным условиям договора купли-продажи квартиры относятся, в частности, следующие условия.
3.1. Сведения о правоустанавливающих документах
В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.) и реквизиты указанного документа.
3.2. Сведения об ограничениях
В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с квартирой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст.
ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
3.3. Условие об освобождении квартиры
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут квартиру покупателю.
Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон за нарушение условий договора.
Материал статьи взят из открытых источников
к содержанию ↑Приложение к договору: правила составления и образец
Приложение к договору — это документ, расширяющий и уточняющий условия сделки, но не изменяющий ее основные положения.
Понятие и разновидности
Положения любого соглашения могут изменяться и дополняться с сохранением основной структуры сделки. Современное законодательство не раскрывает, что такое приложение к договору и какую юридическую силу оно имеет. На практике под этим документом понимают зафиксированные в том же виде, что и сама сделка, положения, раскрывающие и уточняющие ее особенности.
Если сделка между сторонами не является разовой, то в значительной части случаев согласование существенных условий, таких как цена, срок поставки, количество и объем, осуществляется посредством подписания приложений. В зависимости от вносимых в договор изменений выделяют следующие их виды:
- определяющие существенные условия (к этой группе относятся положения, без которых сделка не существует, например для поставки это стоимость, срок исполнения обязательств, а для купли-продажи — количество и ассортимент товара);
- устанавливающие образцы и формы (такой вид актуален при активном взаимодействии сторон в процессе исполнения прав и обязанностей, используя пример приложения к договору, выделяют следующие формы: заявки, претензии, спецификации и порядок их заполнения);
- уточняющие положения или порядок выполнения работ (такая разновидность используется, например, при согласовании чертежей изготавливаемых деталей по сделке подряда, чтобы зафиксировать все параметры).
Указанное выше разделение на категории не является законодательным и сформировалось в процессе практического применения. Ввиду развития правовых отношений группы дополняются и меняются. Приложения по своей правовой природе, как и спецификации, являются документами, которые не могут существовать независимо.
к содержанию ↑Чем отличается от дополнительного соглашения и спецификаций
По своей структуре рассматриваемые документы схожи с дополнительными соглашениями и спецификациями. По причине отсутствия на законодательном уровне разграничения данных понятий приложение как приложение к договору используется в части внесения изменений в условия сделки, не меняя основных глав: стоимость и порядок расчетов, претензионный порядок, реквизиты сторон, предмет, права и обязанности, ответственность и форс-мажор. Допсоглашение меняет существенные условия, права и обязанности сторон.
Например, достигая условия о продолжении сотрудничества, стороны заключают дополнительное соглашение.
Спецификации содержат ассортимент, количество, наименование и срок поставляемой продукции. Они чаще всего применяются к сделкам о поставке товара. Ввиду того что образцы спецификаций и дополнительных соглашений законом не установлены, разделение по такому содержанию не является обязательным.
Если вы назовете документ дополнительным соглашением, но он содержит условия спецификации, юридическая сила от этого не утрачивается, и он будет иметь свое действие. Такие неточности смогут показать вашему контрагенту только уровень юридической грамотности.
к содержанию ↑В каких случаях оформляют
На момент заключения сделки стороны ознакомились с условиями, и у них формируется понимание, каким образом планируется осуществлять дальнейшее взаимодействие. При обсуждении условий сделки стороны решают, какие приложения нужны для договора в зависимости от специфики предмета. В соглашение включается условие, которое позволяет сторонам делать ссылки, например: «Стороны подтверждают согласование изготавливаемых деталей посредством подписания документов с утверждением чертежа».
От того, как прописать приложения к договору в договоре, не зависит их юридическая сила. Главным требованием к действию документа является соблюдение его формы. Если основное соглашение прошло нотариальное удостоверение, то последующие изменения также удостоверяются, а в случае государственной регистрации — регистрируются.
Если исполнение соглашения не носило разовый характер, оформление дополнительных условий происходит по мере необходимости. Рассмотрим на примере купли-продажи. Покупатель и продавец заключили сделку, по которой одна сторона поставляет другой товар.
Существенные условия, такие как наименование, срок и цена, указываются при заключении сделки. Покупатель направил заявку о необходимости приобретения товара, продавец подготовил письменный ответ, после чего оба контрагента подписали соглашение. В случае необходимости такая процедура проводится неограниченное количество раз.
Периодичность изменяется только дополнительным соглашением. На практике встречаются вопросы о том, как оформить приложение к приложению к договору и какие действия предпринимаются, чтобы изменить первоначальный документ. Обычно такие действия совершаются, если документ уже подписан, но содержит неточность.
Рекомендуем подписать дополнительное соглашение о признании его недействительным, а после этого подписать верный документ.
Приложение к договору: правила составления и образец
Приложение к договору — это документ, расширяющий и уточняющий условия сделки, но не изменяющий ее основные положения.
к содержанию ↑Однако, под этим общим названием скрывается несколько отличных друг от друга документов. А именно:
- приложение к договору;
- дополнительное соглашение;
- протокол разногласий;
- протокол согласования разногласий.
Остановимся на каждом поподробнее.
Порядок оформления:
- составляется на одной или нескольких страницах;
- в начале указывается, что это именно “Приложение”, а также указывается его порядковый номер;
- приводится ссылка на сам договор с номером и датой составления;
- с учетом содержания приложения, указывается его название;
- в конце указываются реквизиты, должности, ФИО подписантов.
Важно!
Приложение визируется вместе с договором. Если оформление приложения сразу невозможно, позже вместо него составляется дополнительное соглашение к договору.
Приложение к договору (образец)
к содержанию ↑Протокол разногласий оформляется отдельно и включает в себя:
- реквизиты самого соглашения: имена (названия) контрагентов, место и дата подписания, подписи, печати участников сделки;
- содержательная часть: рекомендуется составлять как таблицу, где один столбец — номер спорного пункта, другой — указанный в договоре текст, третий — согласованный текст;
- номер самого протокола;
- дата составления (может отличаться от даты заключения самого соглашения);
- упоминание факта, что подписи контрагентов означают согласие с корректировкой и вступление в действие самого соглашения;
- подписи и печати сторон, причем идентичные подписям и печатям на самом договоре.
После визирования протокол становится частью самого договора, о чем на последнем должна присутствовать соответствующая запись. После этого спорные пункты договора прекращают свое действие.
к содержанию ↑Протокол согласования разногласий
На практике, предложенные условия или вернее их часть, не всегда устраивают противоположную сторону. Как следствие, она не готова завизировать протокол разногласий. При таком развитии событий готовится протокол урегулирования разногласий.
Готовится он аналогично протоколу разногласий с добавлением четвертой колонки: согласованная редакция. В ней приводится спорный пункт с учетом пожеланий обоих подписантов, а на протоколе разногласий делается соответствующая пометка.
Цель всех приведенных выше документов — минимизировать риски и максимально полно согласовать заключаемый сторонами договор.
Если после всех согласований и протоколов не удается прийти к консенсусу, возможно следует пересмотреть сам договор или найти другого контрагента.