Дистанционная сделка с недвижимостью на вторичном рынке: как заключить договор и зарегистрировать переход прав через интернет

Принципиальных отличий в заключении онлайн-сделки с недвижимостью по сравнению с традиционным форматом нет:

1. Подбираем и осматриваем квартиру или дом.
2. Проверяем вторую сторону сделки и объект купли-продажи — наличие прав на недвижимость, документов, отсутствие обременений, ограничений и других обстоятельств, которые могут препятствовать сделке.
3. Договариваемся о том, как будет проходить сделка и расчёты.
4. Составляем и подписываем договор.
5. Совершаем взаиморасчёты.
6. Регистрируем сделку и переход прав в Росреестре.

Однако поскольку мы говорим о дистанционном заключении сделки, есть ряд нюансов, которые нужно учитывать.

Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью

Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт.

Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.

Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра.

Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.

Какие документы нужно запросить у продавца:

1. Выписку из ЕГРН — можно получить дистанционно в электронном виде.
2. Единый жилищный документ, выписку из домовой книги — в некоторых регионах и населённых пунктах выдают онлайн, где-то — только в бумажном формате при личном обращении.
3. Справку о регистрации по месту жительства (форма 9) и справку о лицах, которые ранее проживали в квартире (доме), сохраняют право собственности и могут претендовать на жильё в будущем (форма 12), — можно получить онлайн через портал Госуслуги в электронном или бумажном формате.
4. Техпаспорт квартиры — может быть на руках у продавца, но в любом случае есть в БТИ (необходим для ипотечных сделок).
5. Согласие органа опеки на сделку, если среди собственников есть несовершеннолетние. Документ оформляется только при личном присутствии.
6. Согласие супруга на сделку (при наличии супруга) — оформляется лично, в нотариальном порядке.
7. Квитанции по оплате услуг ЖКХ — для проверки наличия/отсутствия задолженностей.

Поручить подбор квартиры, её осмотр, проверку продавца и недвижимости можно риелторам. Тогда для покупателя этапы подбора жилья, сбора документов, проверки пройдут дистанционно, но за услуги риелтора придётся заплатить.

Непосредственное заключение сделки — составление и подписание договора. Договор составляется стандартно, в письменном виде. Но в нём нужно отразить, как стороны будут заключать сделку (дистанционно), подписывать договор (электронной подписью) и проводить расчёты.

Останется только подписать его электронной подписью и обменяться подписанными электронными документами.

Самостоятельная электронная регистрация сделки

Для самостоятельной регистрации сделки в Росреестре необходима усиленная квалифицированная электронная подпись. Кроме того, первично нужно направить в Росреестр электронное заявление (уведомление) о передаче документов в электронном виде. Оно подписывается электронной подписью.

Далее нужно собрать комплект документов для регистрации — электронных документов или электронных образов (сканов) бумажных документов, а также подготовить заявление о госрегистрации прав (сделки).

Документы направляются через личный кабинет пользователя на сайте Росреестра (для авторизации нужна электронная подпись или действующая учётная запись в ЕСИА). Используется для этого раздел «Услуги и сервисы». Для работы с электронной подписью предварительно нужно установить плагин КриптоПРО ЭЦП — на странице в личном кабинете есть ссылка для его скачивания.

Если регистрация пройдёт успешно, Росреестр пришлёт выписку из ЕГРН в личный кабинет и на электронную почту.

Особенности ипотечных и кредитных сделок с недвижимостью

Если в сделке используются кредитные средства или оформляется ипотека, то большую часть операций можно выполнить через банк. Однако полностью дистанционно банки не работают. Кредитный договор, договор страхования, договор, связанный с расчётами по сделке, — всё это нужно оформлять при личном присутствии.

С другой стороны, крупные банки предлагают сервис электронной регистрации прав в Росреестре. И если сделка так или иначе проходит через банк, удобнее регистрацию сделки и прав тоже провести через банк. В этом случае электронная подпись может понадобиться только для подписания договора купли-продажи.

Это актуально, если покупатель и продавец находятся в разных городах и тем более в разных регионах страны.

Регистрация прав на квартиру в МФЦ.

На встречу приходят обе стороны. С собой необходимо взять следующие документы:

• паспорта;
• подписанные экземпляры договора купли-продажи;
• разрешения от супруга или органа опеки на отчуждение имущества, если это требуется;
• квитанцию об оплате государственной пошлины (в некоторых МФЦ возможно оплатить картой на месте, стоит уточнить это заранее).

Заявление заполняется специалистом на месте – предварительное составление обращения не нужно. Все нужные данные работник возьмёт из подписанного договора. Если возникнут вопросы, он задаст их сторонам.

Срок перехода прав и выдачи новой выписки из ЕГРН варьируется от 5 до 10 дней, в зависимости от места подачи. Наиболее долгое ожидание в МФЦ, так как требуется 2 дополнительных дня на курьерскую доставку бумаг.

Регистрация права собственности на квартиру у нотариуса.

При взаимном согласии покупатель и продавец могут оформить все бумаги у нотариуса. Конечно, это платная услуга, и размер вознаграждения будет зависеть от суммы контракта. Однако в этом случае гарантируется полная безопасность сделки и проверка содержания документов.

Срок перехода прав сокращается до 5 дней, так как нотариальный офис самостоятельно подаёт заявление в Росреестр в рамках электронного взаимодействия.
Законом определён перечень случаев, когда нотариальное заверение сделки является обязательным. Мы их подробно анализировали в другой публикации:

В заключение стоит отметить, что процедура регистрации прав на квартиру и иную недвижимость максимально унифицирована. Её нюансы практически не зависят от местной специфики, и в любом регионе всё будет примерно одинаково. По заверениям чиновников из Росреестра, регистрация сделок в электронном виде является одной из первоочередных целей ведомства.

При этом краеугольными моментами являются безопасность граждан и формирование механизмов для защиты от мошеннических действий.

Регистрация квартиры на Госуслугах в 2025 году.

• юридические лица более не смогут обращаться в Росреестр с бумажным заявлением (разрешается только электронная форма взаимодействия);
• информацию об объектах, использующихся для нужд обороны и обеспечения безопасности, разрешается не вносить в ЕГРН (к квартирам и иным объектам граждан и организаций эта норма фактически не имеет отношения);
• разрешается засекречивать сведения о правообладателях недвижимости в некоторых случаях.